近来市场似乎开始暗暗回暖。

这句话在今天的市场背景中需要一点勇气。

在体验中，你的中介或者你周围的人都应该在不经意间传达不好的气氛。

包括刚刚过去 8 月二手房成交套数也在 1.8 万件上下

数据整理自 © 网上房地产

去掉非住宅部分，最终的交易量需要在 1.6 万件上下

与过去两个月相比，这一数据存在差距。

从数据到体验，似乎所有的线索都在提醒我们，市场是向下的。

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但是事实上，大多数人并不知道，此时此刻的市场已经在这里了。默默仰头

依然是链家的转单(二手草签合同)

二手交易市场占有率 25% 数据样本并不能代表整个二手市场

但是，这是目前上海二手市场上最大的交易样本。

而且价格昂贵，市场占有平稳稳定的市场。

换言之，它几乎每个月都有成交市场占有。 25% 上下

不排除全市网上签约交易占中介交易比例的比例。

通过这样一个样本的变化，你可以看到整个城市的二手情况。

而此时此刻二手市场的情况也是如此。

因为网上签约还是你决定买房的两到四周之后，但是转单中的草签合同几乎起源于你买房的第一时间。

那就是为什么每一次市场形势，我们总能早点知道。

原谅我每次引用这个数据之前都要说那么多，主要是避免新朋友没看过。

那么这些数据又发生了什么变化呢？

8 月 19 日 -8 月 25 也就是说，上周的转订单数据来到了上周。 773 套

这是新政后周期链家交易的首次回调。

但是，如果只是这个周回调，还不足以让你落笔。

很快 8 月 26 日到 9 月 1 每天这个星期继续反弹

假如上周的反弹仍然不明显，那么上周的反弹已经到来。 7.6%

连续两周的回调和明显的涨幅可以看出，市场应该又有了新的变化。

为什么链家的数据可以用来解释市场？

除了前面提到的样本大、市场占有稳定外，这类市场型中介机构的交易数据往往来自真实的交易数据。

在复杂的二手网签数据中，虽然我们看到的是一套网签。

但是，这背后还有上下名字带来的网签，亲戚朋友之间的手拉手，甚至搬迁户选房后的网签。

但是，社会中介机构的每一套交易都可以排除上述任何一种情况。

还有基于此，你可以看到二手需求相对更纯粹的变化。

正因为如此，我们看到连续两周的转订单上涨会非常欣慰。

本质上，这是新政后的二手市场。二次转为

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与此同时，其它线索也指向这一点。

假设转移订单的维度仍然是单一的，那么还有其他线索吗？

在产生理论变化的同时，一定不能孤立存在。

针对这一点，我再次证实了其它线索。

也是此时此刻市场上正在发生的两大数据。

第一，看房人数是链家。

如果这个数据也有市场占有的数据，这大概是介于链家。 70% 上市市场占和 25% 交易市场占据一个数据，也可以在一定程度上说明市场。

那么这些数据有什么变化？

这一数据在新政之后就像疯了一样，每个星期六和星期天都是疯了。 1.3 万 -1.4 看房人数万，是人数还是人数？

7 每个月略有下降，每个星期六和周日看房的人数都在下降。 1.1 万 -1.2 万

进入 8 月亮也就是大家体验比较冷的月份，在上半月的周六和周日确实只有一个月。 1 看房人数在万人左右

但是当你进入第四周的时候，你可以再看一遍，反弹回来。 1.1 万人

8 月 25 这是一个星期天，这一天链家的看房人数又接近了。 1.2 万人

换言之，看房的人多了。

在另一边，房东的上市情绪也来了

我将 8 每个周末，月链家的新上市都会被拉出来，你会看到截至 8 月 24 在每个周末之前，链家的新上市仍然保持在 900 多套

但是这个接着是 1000 套 量级

也就是上周日 9 月 1 日更是达到 1200 多套

不同于挂牌存量

上市股票的高反应是市场去化的缓慢

然而，新上市反映了房东的上市情绪。

情感背后有三个影响因素：需求、政策、市场

需要更换的房主自然会挂牌

出台政策刺激房主更换需求外部或资产重新部署也会刺激房主上市，就像 2023 年 9 月份认房不认贷一样

还有市场本身。市场好的时候，业主会主动上市。

这三个因素会叠加，但是这一点 8 月底 9 月初可以排除新增挂牌多的原因是政策

换言之，这一新上市的背后，更多的是因为需求与市场的关系。

综上所述，从新上市、看房人数、订单转让三个维度来看，目前的二手市场

似乎又发生了一些变化

我问了中介小哥这个问题，他给出的回复比较粗糙疯狂。

据说天气没那么热，大家都愿意出去看房子。

自然，这些原因是数不过来的，但是站在九月初这个节点的市场形势似乎与金九银十有关。

只是这个金九来得比我们想象的要早。

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在那个上涨的市场中，谁在给力？

上升到订单数据是可以拆分的，从拆分的总价段数据中，

可以清楚地看到，这两次回弹都与一个总价段有关。

500 万以下价段

两次反弹主要是因为这个价位段的力量。

第一次略有反弹，第二次明显反弹都是因为 500 万以下的刚需力量

换言之，交易反弹的背后是更多500 以下的刚需开始进场了

事实上，更准确的描述是 500 万以下、1000-2000 万2个价格段

只是后者没有前者那么明显。

但巧合的是两次反弹都是这两个价格段。

500 下面这一点让我重新认识到上海二手市场的交易基石。

每月在上海二手交易中 500 低于1万元的交易基本占据。 60%

这部分数据的变化与市场密切相关，这个价段的交易变化确实可以影响市场。

1000-2000 万价段倒是没想到的。

逆势数据并非如此 500-1000 万的刚改价段，也不是 2000 超过一万的豪宅价段

而是 1000-2000 万这纯改进价段

说实话，我想不出一个好的答案，但我不担心。我只是十位数的数据样本，但也欢迎大家分享自己的看法，尤其是一线中介兄弟。

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为什么呢，我看了讨价还价空间数据

可以看到，面对转移订单不断上升的数据，议价空间也在上升。

按理说量在价格之前，交易量的增加会迫使议价空间走高，但这次并非如此。

也就是说，市场成交的一个主要背景是以价换量

我也问过一线小哥这个问题。

我得到的就是这两点。首先，我没有感觉到市场的反弹，但是低总价和小户型的交易相当多。

其次，之前犹豫不决的顾客没有以前那么观望了。

其次还是属于身体感觉，大家听听就好，更关键的是第一点。

以链家静安 根据长宁过去三个月转订单数据

进入这个 9 月，50 低于平均水平的成交比例确实在上升。

这就是城市范围内的一类交易特点。

还有一点需要结合成交环线。

从总价层面来看，上海二手交易基石是 500 万以下刚需

但是，如果从环线维度来看，是外环外的交易。

无论市场水平如何，这是一种稳定的格局，这种逆势上升趋势自然也不例外。

那当你把 500 万以下 当外环外的这两点结合起来，你也会看到一种市场需求。

刚刚改变外环外需求

或许你会问 500 万在外环外谈的上刚改了，以前也许不行，但是现在可以了。

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每一次市场形势你都会发现，这些市场形势都是有上有后的。

也就是在交易量之前，大概率可以看到看房人数的变化。

交易变化后，我们将看到议价空间的变化。

本质上，市场的变化也存在于一种“普遍联系”状态中。

这个 9 月初的二手市场首先要分享到这里

一起等待，看看接下来几周的数据变化。

但无论如何，这秋天的秋风是什么？吹起来了

以上是巧克丽丽的正文。

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