这一部分，是时候重视了。

近年来，由于经济下行和股市大幅下跌，许多优秀的跑道遭受了周期性的困难，甚至戴维斯连续杀戮，估值迅速下降到合理的低水平，为投资者翻石头提供了一个很好的窗口期。位置，很多跑道都值得关注。在这篇文章中，我们来谈谈物业服务部门。

2019-2021 2008年，房地产行业迎来了重新发展，物业公司也进入了快速增长期，大量公司趁热在港股上市。目前 AH 市场 77 家庭物业服务公司中，51 家在 2019 2000年后上市，大部分都在港股。

在火烧油般的上市浪潮中，随着业绩的快速增长，物业板块被包装成轻资产、高增长的高质量跑道，受到投资者的热烈追捧。当然，后面的故事也很清楚，但当时买的投资者几乎都是丢了脚踝。

以恒生物业服务与管理指标为指标（HSPSM.HI）举例来说，过去三年年均下跌 累计跌幅超过42.7% 从最高点计算的80%的最大跌幅是 86.77%。

暴跌之后，一片萧瑟，很多前期高不可攀的龙头估值已经跌到了前期。 10 倍之内，正是这样，物业板块才能关注。。

物业管理依赖于房地产开发。随着房地产进入深度转型期，物业管理行业也告别了快速增长。同时，作为开发商的控股子公司，物业公司的财务独立性经常受到质疑。近年来，物业公司的估值经历了大幅缩水，因为他们担心物业公司通过相关交易向开发商反向运输利益。

不过，从实际经营情况来看，物业板块经历了大洗牌，市场份额集中在头部优质公司。：碧桂园服务、雅生活、恒大物业等公司业绩大幅缩水；华润万象生活、万物云、保利物业、中海物业、投资余额均实现稳步增长。根据中国指数研究院的数据，2019-2022年 年度，管理面积之前 100 物业公司的市场份额从 38.39% 提升至 46.13%。

从增长来源来看，渠道积极拓展第三方项目；物业类型方面，从社区物业延伸到写字楼、购物中心、酒店、工业园区、物流园区，甚至高铁、航空、医院、学校、公园等领域；在服务项目方面，增值服务不断扩展，以居民增值服务为例。扩展方向包括房地产租赁、房地产买卖、装修、维修等核心业务，以及社区食堂、定制宴会、剪发、居家养老、社区团购、宠物代养、摩托车充电插座等附加业务。

例如，2023年中海物业 每年新增管道面积 8120 万平方，同比增长 25.4%。在渠道来源上，独立第三方占比 年底累计占70.6% 40.5%；在项目类型上，非住宅项目占比 年底累计占比52.2% 30.1%。2023 2008年，公司实现收入 130.51 其中，增值服务占1亿元， 同比增长26.4%。 2.9 ％。

以保利物业为例，2024 年上半年末，管道面积合计。 7.57 亿平方米。在渠道来源上，独立第三方占比 64.9%；在项目类型上，非住宅项目占比 60.5%。上半年，住宅社区收入贡献 同比下降58.5% 0.4 ％；非住宅物业占比 商业和写字楼占41.5%的比例。 公共和其他物业占15.8%的比例。 25.7%。

可以看出，面对房地产周期的下滑，优质房地产龙头依靠非住宅项目和增值服务，仍然保持稳定增长。

目前国内房地产市场还没有见底，房地产周期下降对物业公司的影响应该区分两种情况。一是开发商作为控股股东已经爆雷。此时物业公司直营物业扩张停滞，第三方物业扩张受限，面临财务独立性质疑，发展陷入困境，应避免；一是控股股东经营良好，典型的物业公司，比如中央国企。虽然直营物业的增长放缓，随着第三方物业的加速扩张，业绩依然稳定。

与民营物业公司相比，央国企物业公司没有生存风险，只是周期问题，是能抄底的目标，关键是选择时机。

目前，优质物业公司面临的不确定性主要体现在两个方面:短期内，要看房地产周期什么时候见底，房地产周期不见底。物业公司的稳定增长是无根之树，估值很难见底。中长期来看，是新房地产发展模式带来的不确定性。

针对目前的规划，中国未来的房地产格局很可能是“以政府为中心满足刚性住房需求，以市场为中心满足多元化改善住房需求”。目前的模式是市场满足了大部分需求，所以，在未来很长一段时间内，经济适用房在增量市场供应中的比重将逐渐增加，甚至成为主导地位。在这种情况下，物业公司的市场扩张空间必然会继续受到抑制。

此外，物业行业的另一个不确定性是，在群体决策机制下，物业费涨价机制并不顺利，毛利率面临长期下行压力。。物业属于人力密集型服务业，目前人工成本占营业成本的比例约为 57%，在人口老龄化的背景下，劳动力成本越来越高，社区服务需求越来越大，物业公司运营成本的刚性增加是大势所趋。然而，物业费很难提高价格。十几年没涨价的例子数不胜数，导致物业公司毛利率持续压缩。

在过去的一段时间里，物业公司通过新的扩张物业的高定价来维持平均单价的稳定。未来，随着增量面积比例越来越低，收费较低的非社区物业比例逐渐增加，物业公司的平均单价将在增长停滞后再次下降。

可说，随着时间的推移，物业费涨价难或将成为困扰物业公司估值的核心因素。

问题来了，你愿意给一个更有可能陷入停滞的行业多少估值？从这个意义上说，10 估值倍左右，可以说是合理的，但是很难说有多少安全边际。。

然而，这样一来，物业行业不值得研究和投资，也是草率的。资本市场的一个基本规律是，不良行业也有好公司，很多时候，不良行业的好公司长期表现远优于指数。更何况物业管理行业并不是一个不好的行业，只是没有多少人想象的那么优秀。

规模驱动的广泛发展没有出路。这种模式下的尖子生不再是优秀的投资方向；但在人口老龄化的背景下，物业服务需求更加多样化，优秀的领导者依然可以通过精细化管理、科技化运营、深度培育来取得巨大的成就。对于投资者来说，找到这样的目标并坚定地拥有它们，仍然可以获得良好的长期收益。

注意：代表性公司简介

1、万物云：万物云是万科地产控股子公司，持股比例约为 53.43%。作为国内最大的物业管理公司，以管理面积计算。

2020 从2008年开始，万物云开始实施蝶城战略，通过协同运营，提高目标街道物业管理浓度，降低成本。2024 年 6 月底，蝴蝶城的数量 642 其中，标准蝶城(服务) 1 万家以上家庭)2020 主攻蝶城(服务) 6000-10000 户家庭）180 个，目标蝶城(服务) 3000-6000 户家庭）260 个。在蝶城获得存量项目的中标率高达 74%。

2023 2008年，公司实现收入 331.83 亿元，在 AH 股 77 家庭物业上市公司中排名第二(仅次于碧桂园服务)，近三年复合增长率为 22.29%；实现归母净利润 19.55 亿元，仅次于华润万象生活，近三年复合增长率为。 10.11%。2023 年底，公司负责面积 9.69 十亿平方米，位居行业第一。

2、保利物业：保利物业是保利发展控股子公司，持仓比例约为 72.28%。2023 2000年，保利发展征地额度 1125 亿元，居行业第一，为保利物业提供优质住宅物业资源保障。

2023 2008年，保利物业实现营收 150.7 亿元，在 AH 股 77 家庭物业上市公司中排名第六，过去三年复合增长率为 23.31%；实现归母净利润 13.8 近三年复合增长率为亿元。 27.02%。2024 年 6 月底，公司负责面积 7.57 合同管理面积1亿平方米 9.5 亿平方米。

3、华润万象生活：华润置地控股子公司，持股比例 72.29%。2023 2000年，华润征地额度 808 亿元，排名行业第三，为万象生活提供优质住宅物业资源保障。

与同行相比，豪华购物中心万象城是公司的差异化特征。2023 年度，公司整体毛利率 领先于其他头部物业公司的31.79% 10-15 ％；其中，购物中心业务的毛利率高达 71.9%。

2023 2008年，公司实现收入 147.98 亿元，在 AH 股 77 家庭物业上市公司中排名第七，过去三年复合增长率为 29.69%；实现归母净利润 29.29 在港股，亿元 70 家庭物业上市公司中居首位，近三年复合增长率为 53%。2024 年 6 月末，公司住宅物业的管理面积 3.98 1亿平方米；管理购物中心项目 108 个，总建筑面积 1150 万平方；管理办公项目 206 个，总建筑面积 1520 万平方。

4、中海物业：中海物业为中海集团控股子公司，持股比例为 61.18%，中海集团是中国建筑全资子公司。中海集团管辖的中海发展、中海宏洋、中建国际三大房地产品牌，为中海物业提供了源源不断的自营物业资源。2023 2000年，中海地产征地额度 1101 1亿元，仅次于保利发展，位居行业第二。

2023 年底，中海物业的管道面积 4.02 亿平方米，同比增长 25.4%。2023 2008年，公司实现收入 130.75 亿元，在 AH 股 77 家庭物业上市公司中排名第八，过去三年复合增长率为 33.35%；实现归母净利润 13.43 近三年复合增长率为亿元。 31.59%。

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本文由微信官方账号“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院副院长薛洪言，封面图来自一图网。

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