温州试水盘活存量土地

经济观察网 记者 田国宝 8 月 14 日本，浙江省温州市苍南县房地产项目江山辰庐迎来了一批特殊客户。这些由住房和城乡建设部退休干部及相关智库专家组成的项目组成员来自北京，主要是为了研究江山辰庐的共创方式。

从 2023 年初以来，在苍南，房地产企业与当地城市投资公司合作共建，旨在盘活城市投资公司手中的股票土地。目前，双方合作的项目已经实现。 10 个，既包括商品房、保障房，也包括保交项目。

一位当地官员表示，共同创造的价值在于提供市场需求的产品，以“好房子”为标准，带动当地房地产交易，从而保持房地产市场稳定。

今年以来，江山宸庐一直是合作试点项目之一。 5 到目前为止，商铺、高层和叠墅已经开业，去化率超过了。 90%。

上述官方人士表示，“我们的重点不是一块地”，更重要的是确保土地财政收入稳定，实际上是卖面粉。现在面粉不好卖，就做好吃的面包卖。

共创

苍南县蓝绿泽航企业管理有限公司(以下简称“蓝绿泽航”)是江山宸庐的开发商。2023 年 10 月亮，蓝绿泽航以 7.3 获得项目用地1亿元，楼面价格为 7061 元 / 平方米。当前项目销售均价 1.6 万元 / 平方米。

苍南县城市投资集团有限公司(以下简称“苍南城市投资”)拥有蓝绿泽航 90% 蓝绿双城控股有限公司(以下简称“蓝绿双城”)持有股份 10%。作为蓝绿泽航的法人和总经理，来自苍南城投的陈敏没有派驻董事和高管。

蓝绿泽航没有交易江山陈辰项目。拿到项目后，项目管理权通过招标委托给浙江玉苍蓝绿城发展有限公司(以下简称“玉苍蓝绿”).项目在投资(重资产)和运营(轻资产)上分离。

蓝绿玉石由蓝绿双城持仓。 苍南城51%的仓位 49%。蓝绿双城总裁姚光叶担任董事长，副董事长顾建明担任总经理。苍南城投的两位代表分别担任董事和监事。顾建明也是苍南共建的主要推动者之一。

蓝绿泽航拥有重资产，苍南城市投资处于完全控制地位；轻资产管理的玉、蓝、绿由蓝、绿两个城市控制。这个股权比例的设定是双方设计的结果。

一位玉蓝绿的人告诉经济观察网，玉蓝绿负责项目交易，根据合同金额进行交易。 3% 收取管理费。此外，在项目开发中，重资产方还会根据成本、销售回报、项目利润等数据的波动情况，对玉、蓝、绿进行相应的奖惩。

顾建明表示，蓝绿双城在重资产公司的持股比例是根据实际投资确定的，但要保证苍南城投资的绝对控股地位；蓝绿双城在轻资产公司中处于控股地位，这也是双方达成合作的前提之一。

一方面，重资产公司是项目受益主体，因为蓝绿双城入股但不控股重资产公司；另一方面，它旨在深度绑定自己的利益和项目，表达合作的诚意。

“如果你一毛钱都不投资，怎么能让对方相信你在用心做事？”上述玉青绿人士表示，对于蓝绿双城来说，如果项目交易成功，可以获得项目分红收入；一旦失败，就需要承担相应的损失，而不是像轻资产建设模式那样旱涝保收。

蓝绿双城对轻资产公司的绝对控股是为了更好地发挥专业技能，提高项目运营效率和效益。对于合资企业来说，谁控股代表着未来将以谁的方式运营。

合作

与苍南县政府最早接触的是蓝绿双城。 2022 2000年。当时温州有很多恒大项目没有完成。在交付政策下，蓝绿双城先后在乐清、苍南等地区接手了多个恒大项目，双方合作的云起春晖是恒大的交付项目。

苍南县政府在此过程中对蓝绿双城提出的共创方式表示了兴趣。 2023 年 1 月初，苍南县政府多次组织有关职能部门进行调查论证。

2023 年 3 月份，苍南城投与蓝绿双城签订合作计划；2023 年 9 月份，双方正式签署战略合作协议。2023 年 12 月份，苍南城投与蓝绿双城合资建立了重资产平台和轻资产平台。

2024 年 1 月，苍南县政府将“实施共建共享新模式”纳入年度重点工作，成立了由住房和城乡建设局局长担任办公室主任的“共建共享”相关办公室。

2024 年 3 月，苍南县委、苍南县政府、苍南县人民代表大会、苍南县政协等权力机关联合决策，通过招标方式将一系列项目经营管理权交给玉、蓝、绿，同时将双方合作项目相关权限下放给苍南城市投资。

上述玉青绿人士表示，将下发市场决策权，项目公司可以根据目前的市场情况推出营销活动，防止项目因“事事报告、事事审核”而错失机会。

上述合资公司人士告诉经济观察网，苍南有 20 一万人在其他地方做生意，有返乡买房的传统。春节是房地产销售的传统旺季。如果项目营销没有灵活的决策机制，很容易错过市场机会。

截至目前，苍南城投与蓝绿双城合作项目已实现。 10 个，可销售面积 81 万平方米，销售价值超过百亿。

盘活存量

一位代建行业人士告诉经济观察网，他所在公司的初步统计数据显示，近年来，各地城市投资公司获得的土地总价值可能在 20 万亿元到 25 万亿元，其中处于开工状态的货物价值约占四分之一。

如何振兴现有土地已经成为各大城市城市投资公司不得不面对的问题。对于城市投资公司来说，项目开工的风险更大。由于项目开工，城市投资公司需要大量资金投入。一旦项目销售受阻，不仅土地没有振兴，而且投入的资金也沉淀在项目中，这将增加城市投资公司的利率风险。

苍南城投和蓝绿双城在共创模式下，主要将区域建设用地分为三类。

首先是位置较好、市场知名度较高的地块。这类地块在土地市场上比较受欢迎，优先转让给其它房地产企业。

第二类是地理位置比较好，但不受其他房地产企业青睐的土地。这种土地是合资公司开发的，现在是苍南城投和蓝绿合作的重点。

第三类是目前市场价值较小的地块，以增量带动存量。首先，通过“好房子”标准和良好的学区、医疗、交通等公共设施，开发周边地区相对较好的增量土地，增加存量土地的价值。

以江山辰庐为例。通过共同创造，苍南城市投资可以获得三笔收入。第一笔是土地出让金，第二笔是项目实施收入，第三笔是轻资产公司的利润份额。在上述官员看来，通过共同创造，城市投资公司最大限度地实现了土地利润的最大化。

探索 "好房子"

截至目前，在建立房地产发展新模式、因城施策等政策指导下，全国已超过 20 城市调整了原有的房地产建筑要求，为建造“好房子”释放了政策空间。

据上述合资公司介绍，建筑标准主要由地级城市制定，不同城市的建筑标准差异相对较大。在实际开发中，需要根据当地标准设计符合当地市场需求的好产品。玉、蓝、绿主要从以下几个方面入手。

首先是增加楼高，在原有的建筑标准体系下，住宅楼层高度为 2.8 大约米，按照一些城市“好房子”的新标准，楼高可以提高到一定程度。 3 米到 3.2 大约大米，在一定程度上提高了居住舒适度。

二是增加阳台面积，原来一套房子的阳台面积不得超过建筑面积 10%。经过一些城市建筑标准的调整，阳台面积可增加到 20% 到 25%。通过扩大阳台面积，可以增加内部使用面积。

三是增加房屋的挑空。房屋交付后，业主可将挑空部分封闭，从而增加套内使用面积。

一位蓝绿色双城的人士介绍，在苍南试点项目中，部分项目的获得率可以达到 120% — 130%。

同样一套 100 平方米住宅，原住宅的使用面积只有 80 平方米，而新规范的房屋可实现 120 平方米。如按压 3 万元 / 平方米计算，现在同样使用面积的房子相当于原来的六折优惠。虽然房价没有下降，但从买家的角度来看，房子更划算。

上述玉蓝绿人士告诉经济观察网，在目前的情况下，政府仍然对高房率项目的批准有所顾忌。一旦大量这样的项目进入市场，就意味着原来的项目会变得困难；如果只批准城市投资而忽视其他房地产企业，也会引起公平纠纷。

据此人士介绍，随着新项目陆续进入市场，苍南城未来供应的房屋占苍南新房市场的比重将超过 40%，对当地房地产市场的影响会更大。

首先，供应节奏可以根据市场的具体情况统一调配。

其次，把土地市场和房地产市场联系起来。

三是通过“好房子”稳定当地房地产市场，可以保持当地土地市场的稳定，从而在一定程度上保证当地财政的稳定性。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com