一位房地产巨头的最后一次演讲！
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他是纵横商海半个世纪的“商业地产教父”，曾经是香港上市公司恒隆集团、恒隆地产的董事长。他是曾和李嘉诚的长江产业，郭得胜的新鸿基，郑裕彤的新世界，胡应湘的和谐产业，被称为“中国资产地产五虎将”。总之，他是房地产行业的合格人物。
诚然，许多人会质疑他演讲的内容，认为陈启宗是干房地产的，因此就是为房地产企业发声，他的演讲有偏私。
这种说法显然格局低下。作为房地产企业的老板，外面所谓的经济学专家和金融博主都是博客流量。 low 低俗的观点与他完全不同。
那他到底说了什么？
主要有三点：
首先，目前中国房地产市场的困境。
他说，只有中国房地产才能真正发展。 30 每年。从一个没有房地产市场的中国，到世界上最大的房地产市场，中国只用了它。 30 年左右。
今天中国人民大概是这样 85% 到 90% 我住在自己的房子里，但这并不意味着没有新的市场。比如转移带来的新需求，小房子换成大房子的需求，坏房子换成好房子的需求...只是需要还是存在的。
从这个角度来看，中国的房地产真的很棒。因为世界上没有一个市场能在这么短的时间内为普通人建造这么多房子，这在世界上是非常了不起的。
这当然与房地产企业不顾后果的疯狂扩张有关。为什么今天的房地产会走到今天？是什么造成了这么多的困难和挑战？可以说，这些都是 30 每年累计生产。
有三点可以概括为：
1、过度出售土地。
从短期来看，卖地可以让政府有钱进行基础设施建设，但是如果要长期、长期地进行这种情况，长期依赖卖地可能会过度。
2、开发商如何购买土地？怎样借钱？这个方面的监管是有问题的。
在房地产领域，很多受贿的情况都是在这两个层面上滋生的。
3、政府不允许坏公司破产。
过去中国 30 多年来走过的道路是，不允许小泡沫破裂，最终导致大爆破，而拖到最后的大爆破，对中国经济的影响是极其巨大的。
事实上，人类在历史上从未见过这样的事情。没有大的调整，中国房地产的长期发展是不可能的！
上述三个原因造成了今天中国房地产面临的困难和问题。
其次，底部在哪里？前面的路怎么样？
他引用樊纲的话说，已经到了。L 形的底端。
他说，现在我们真的到了一个百年不见的变化。但是这不是中国的问题，而是全世界的问题，而且这种变化影响了整个世界。
这是因为美国要打你。现在是全方位的，经济、科技、政治、货币、贸易等各个方面，第一大国要把第二大国压下去。在人类历史上，这绝对是一个没有见过的时期，任何一个国家，任何一个人都承受过如此巨大的压力。
三是关于中国经济。
他说，在长期战略和短期经济刺激方面，我国要做出取舍。
所以会导致很多人不理解。因为人们不注意长期的东西，而是短期的东西和长期的东西。第一，他们不懂，根本不知道。但这就是国家命运的未来。
但人们过着现在的生活。他们关注的是当下的经历。他们不知道这个百年未见的变化。他们是世界历史上最强大的中国。
我相信每个人都对此深有感触。(下面是我的表现，不是陈的演讲内容。)
一方面，我们可以明显感觉到我国的国际地位是肉眼可见的提高。现在我们甚至可以告诉美国让他从实力出发。如今，在国际社会中，很少有人敢在我们面前大声说话。
另外一方面，我们也不得不承认，近年来，很多人对未来的期望显然越来越悲观。
以前经济繁荣的时候，我们总是自嘲，对外畏首畏尾，遇到困难只会批评抗议，好像每个人都能踩我们一脚。现在经济越来越悲观，但我们的国际地位是可以接受的。
但是大国的崛起再好，但是一看到自己的钱包每天都在缩水，心里难免会有怨恨。
因此，有些人嘲笑我们是“盛世虫”。
所以，现在有一种说法是，如果东方大国和他们合作得好，不要那么强势，普通人会过得更好。你也应该听说过这种说法吗？
你真的能过上好日子吗？严格来说，还是有一些的，比如二战后的小日子和棍子。但是看看现在的小日子和棍子。他们依附于别人后，确实取得了几十年的快速发展，但直到今天，他们都没有所谓的独立主权。
更何况作为一个大国，你不能装孙子，你装了也没人相信啊。大国必须寻求大国的崛起。
一个大国，如果真的装孙子，最终会被肢解，因为你对老板的威胁最大。
人类历史上都是这样，一个被肢解的大国，连小民的幸福都没有，只有水深火热。
看看现在的鹅，就是一个很好的例子。
所以，让我们放弃幻想。是时候争取了，也是时候战斗了。东方大国没有妥协和软化的选择。几千年文明的大国不可能假装成孙子。
好了，以上就是陈演讲的一部分。一般来说，他的观点相当含蓄，不仅承认中国的大发展，也承认中国遇到了最大的压制问题。提到短期政策可能不尽如人意，也说政府关注的是长期，因为普通人根本不懂。
所以，耐心等待，短期内没有好的方法。我们这一代人没有经历过这些。即使后代努力工作，能吃苦，也只是不断给别人输血。
接着陈董的演讲，我们回到了现在的中国房市。
首先，我们来计算笔帐。
从中国的商品房交易开始计算，到目前为止，大家买房的钱加起来总共都花了。 180 万亿。
这 180 万亿都去哪儿了？
有超出 35 一万亿美元成为工程项目，支撑着建筑和原材料行业。
有超出 40 一万亿美元通过拆迁的方式进入居民口袋。
有超出 20 万亿美元成为我们国家的税收，成为国家发展的一部分。
有超出 20 万亿元是重点建设城市基础设施，即通水、通电、修路平整。
有超出 20 万亿元是房地产企业控制成本，滋养上下游产业。
还有 15 金融企业回收后，万亿元投入到下一个新兴行业。
最终，剩下的钱就是整个行业的利润，10% 上下。
当我们理清这些信息时，我们可以更清楚地知道房地产行业在中国意味着什么，但在过去的三年里，我们决心调整房地产行业。
然后我们可以更清楚地知道，这个行业不会消失，重生后一定会以更好的状态支撑中国下一阶段的高质量发展。
自然，许多人对下一步的经济形势感到担忧。
您担心是正常的，因为今年下半年确实有可能是我们这一代人最困难的时候。
假如了解了真实的世界形势，就会发现自打人类到目前为止，从来没有像我们现在这样漫长而平静的岁月。
但是，有些事情发生了，其实已经意味着，它要来了！
一方面，最近史诗般的全球经济崩溃，另一方面，两个火药桶已经点燃，没有停止的趋势。因此，我们这一代人注定要经历的时代考验的概率很大。
假如将来世界真的进行了一次大洗牌，我们作为核心主角之一是不可能置之不理的。
不可能做到偏安一角，然后隔岸观火。
所以这段时间要问你，你现在有没有做好足够的财务准备？
这笔财务准备是不是傻傻的捏着现金，然后什么都不做？
并非！
所谓现金为王，其实很多人都是单线程。思考，根本不懂，现金为王的另一面，就是必须捏紧高质量的资产。
高质量的资产包括许多，其中高质量的房地产是其中最重要的。
尤其是这两年，你有了更好的致富之路，尽量不要暴露自己的财富，不要瑟瑟发抖。如果你赚了钱，你必须脚踏实地地拿出来，在一个好的城市和地段买一栋好房子，这比什么都好。
永远不要被某些博流量所吸引。 low 言 low 语言被误导了。
例如，在中国人口老龄化、生育率低的环境下，如果需求减少，房价自然会下跌。他们忽略了一个事实，那就是 30 2008年城市化发展不平衡，人口流动不平衡，北上广深的虹吸效应一定很强。2024 2008年第一季度，深圳、广州人口持续流入，再次回归 2100 万元峰值，强核心城市新兴人口对城市的需求从未减少。
房地产的本质是什么？它是一个城市的长期债券。每个人买房都是为了生活的品质，也是为了城市资源占有和城市发展的好处。
还有一种说法是，买房就是给银行打工，住保障房更划算。这种言论简直是无稽之谈。把银行当成吸血鬼，把买家当成奴隶。
正如许多人喜欢用居民杠杆率的高低数据来推导判断一样无知。
如果房价 100 万涨到 200 万，原来 30 万的首付，70 一万的债务变成了 130 万本金，70 债务万元，负债率从 70% 下降至 35%。
同样，如果房价下跌，三成本金就会下跌，原来的负债率就会从 70% 变成100%。
假设你静态地看这个问题，结论就是房价下跌，居民杠杆上升。房价上涨，居民杠杆率下降。
很明显，这个结论与事实不符。因为实际市场是动态的，买家自然会追涨杀跌，自己也不会控制自己的杠杆。
事实上，这只是一个投资时间问题。本金和债务可以相互转换，它不是静态的。
房价下跌的成本可以转化为更多的债务。
房价上涨更多的债务可以转化为更多的资本。
也有一些无脑的言论 90 后、00 之后都选择了完全平躺，将来都住在保障房里。
事实上，只要你放弃了房子的财务属性，你租一辈子的房子也不是不可能啊。
无非就是你老了，是农村老人还是城市老人的区别。
您认为现在大城市的老年人退休生活丰富多彩，仅仅是因为他们发放养老金吗？
您认为如果农村老人的房子能卖几百万甚至几千万，他们就不会享受晚年生活吗？
也有人说国内房价太高，大家可以选择出国。
听到这里，我没有做作业。目前欧美国家的移民政策要么是你有钱，要么是你是高端人才，而不是在中国买不起房子的喷雾器。如果你在中国混得不好，怎么能幻想在国外笑着看生活呢？
你们必须承认，这个世界上有巨大的鸿沟。
当康熙九子夺嫡时，德国实行义务教育。当甄嬛忙于宫廷斗争时，法国开始全民炒股。
太平天堂运动爆发，伦敦举办世博会。
爱因斯坦在清朝废除科举时提出了狭义相对论。
在同一天的阳光下，你很难相信他们发生了什么。
接下来，我写的内容，非常重要。
很多人说房地产市场没有周期。事实上，每个人都处于周期之内。现在房地产市场实际上在周期内大规模减仓，这是一个大规模的减仓。 08 年有，14 年也有。
只是这一次，就在附近。 20 多年来最大的减仓。
如今，这个市场正处于历史上这样一个独特的大规模减仓阶段，真的很难扭转和改变，因为这需要两次努力，第一次是磨平之前的错误，第二次是扭转这个减仓方向。
所以现在上面已经开始了第二次努力。
以前有许多人把它放在一边 2024 年对比 2015 年，目前看这一趋势只看这一趋势。 2015 年份，远远不够。
这一轮下跌的深度已经穿透了历史。我想我们应该看看。 08 年份，甚至更早。
面对如此史诗般的暴跌，如果你想让房地产回归正常市场，只有一场波澜壮阔的反转，你才能治愈这种疾病，让经济变得更好。
大病需要猛药治疗。
因此 2024 年对比 2015 年份远远不够，要早点看。因为现在已经不是一个人了。 2015 每年都能承受的市场。
但是需要注意的是，这一次和以前不一样了。在双轨制下，房市格局的重塑肯定会导致大家财富的重塑，这是一种变化。
下一步，我们可能要看到新一轮中国资产上涨的现象，请随时做好抄底的准备，一场人工牛市也许真的要来了。
假如你还不明白这个组合拳有多厉害，你一定会患得患失，错过这十年一次的财富机会。
每个人都知道我们自己 5 从月份开始，我们一直在长三角和大湾区寻找项目，成为城市调查小组。
例如，我们在大湾区给朋友们的项目，200 在万总价中，可以实现低首付(100) 万内）、低月供（1 千 ）的。
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THE END
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