后边上海房市还有机会热起来吗？

有一段时间没有和金融小伙伴约饭了。

但我们也在盯着他们说的那句话。我记得现在。

我在不同的场合提到过这句话三次，总觉得这句话背后的东西还没挖够。

例如，我发现越来越多的时候我发现。

二手产品最能反映房市

新房子受供应影响，土地有点延迟。

二手楼市数据几乎是最客观、最立竿见影的。

更为重要的是什么，这就是我把那个金融小伙伴的话记在今天的原因。

最大限度地链接二手需求端

还有什么比这两个字更能真实地反映楼市的呢？

通过这个切口，我还回答了最近被身边同行和中介问得最多的问题。

楼市下半年会怎样？

记得上个月有个粉丝也在留言里问这个问题。

原谅码字狗我太忙了，今天又把这个问题收拾干净了，希望还不算太晚。

01

先说八月二手到底成交了多少套？

事实上现在说八月二手还是过早的。

还有十天没有结束，全月的数据也要到下个月才有。

但这不妨碍首先，让我们看看颜色

截至 8 月 19 日，8 月上海二手房(注意不是二手房)已成交 10918 套

根据工作日和非工作日的单日成交平均值，看看接下来的十天

能为匡算一下8月份的二手房交易大概能为匡算。

10918 538 ✖ 9 653 ✖ 3=1.77 万件上下

这个数字是二手房，不是二手房。

我们再用 1.77 万件✖ 二手住宅92% / 二手房 =92%）

能看到8月份二手房成交需要吗？ 1.64 万左右

这是一个匡算数字，比不上到底是精确到百位还是千位？

我们应该如何看待这个数字？

02

不要单独看 8 月

把 8 月放进 6-8 月份这段时间去看看

1.6 无论最终如何起伏，万件数字最终都有很高的可能性，但最终却是高的。 7 月

我们把 6-8 把每月的数据放在一起

假如你还记得两个月的一篇新政可以持续多久的稿子，

我们应该记得我们在本稿中所说的新政有效期前后差不多。 3 个月

这里边 3 最后一个月回落的那条线不是别的。

是 5 · 27 新政前一年的平均水平

那么回头看看这个 6-8 月的数据

无论是减速还是有效期，估计都比较准确。

但是说这么多并不是为了复盘数据。

但希望大家看到 6-8 月交易是一种可预测的、有规律的周期性数据。

所以之前有粉丝在问:并不是说新政持续。 3 个月么

我一直在寻找解释的机会。

3 这个月并没有大踏步前进 3 一个月，而在一个周期中。 3 个月

其背后站在数据的角度是抛物线的自然趋势

站在需求端是市场需求得到满足后的自然下跌。

而且周期性数据在今年的房市中还有一个作用。

也就是随着周期的开始和结束，你会发现 6-8 每月数据完整拖底了二手楼市今年

就今年年底而言，如果有人回顾今年的数据，他很可能不会意识到去年。 5 月后那样的市场如坠冰窟的悬崖感

房地产市场今年最危险的时刻已经过去

与此同时，你还可以看到上海房市想要什么？

03

这样就能回答下一个问题。

以后还会有政策吗？

第一，其实在市场拖底的背后，我们可以看到一些政策制定的底盘逻辑。

自去年 9 月份认房不认贷，再到认房不认贷， 12 月度普宅标准的改变，终于到了今年 1 每月放开外环外的单身限购，这里的每一步都有自己的周期。

这一点我们也在过去的稿件中为大家分析过，分别是 2-4 新政有效期周不等

带着这些过去的经历，5 · 27 新政发布节点是经过深思熟虑的。

5 · 27 以前是小阳春，5 · 27 之后是金九银十

在完美过渡的背后，上海想要的不是过热或过冷

而是有序推进

看看过去的政策，你也会看到。

无论是整合政策还是约束政策，背后永恒的逻辑都是稳定的。

过热要减温，过冷要扛过去。

换言之，只要市场稳定或正常，

举例来说，下一个市场金九银十，以及自己并没有那么热。 11 月、12 月

如果是正常的，政策就不必出台。

即使有政策出台，也很有可能是微调型起伏。

所以期待下一个新政策，甚至期待再来一次。 5 · 27 人群可以适当地醒来

总的来看下半年的基调。

04

后面的金九银十也没有什么未知性。

虽然金九银十受到了批评

但是，这原本与十年前开发商在九月十月开房展销售新房有关。

现在线下房展几乎消失了，金九银十的自然声音不如以前了。

但从 2016 看看这些年的数据

大多数年份都是这样 9 月、10 月份基本上是下半年交易的主心骨。

只有相似才能遇见 2020 年度甩尾年份或年份 2021 年 7 每月三价较低的政策外力会有不同的趋势。

只要其他人正常跟随市场，每年的九月和十月都是自然交易的月份。

因此，理论上，只要下半年没有类似的三价，这种抑制政策就会很低。

9 月、10 月二手交易也不会拉跨。

所以你说后面的楼市会怎么样？

答案基本都在这里

05

说实话，现在的一些现象也说明了问题。

市场稳定期最易发生的情况是横盘

也就是说，买卖双方的数据卡在一个区间内

比如成交价格，议价空间

这两个数据仍然高度相关，新政后人口高成交价格上涨。

事实上，本质上是议价空间的缩小，使得价格没有继续下跌。

老实说，我最近也看到了一些横盘迹象

讨价还价空间是我们每天都会观察到的数据。

我借鉴的议价空间是链家的转单议价空间，不能代表整个城市，但可以用来参考议价情况。

这一数据已经连续三个星期停留。 7.3%，没有继续探索

更加有趣的是，转移订单正在下降。

在过去，随着转移订单的下降，议价空间将会扩大。

很容易理解，交易减少，客户结局减少，议价空间扩大。

但是现在不是这样了，它背后可以看到很多模糊的情绪，比较清晰的一种情绪。

是房主不再愿意大幅降价。

另外还有一点

也就是房东的挂牌意愿正在下跌。

现在我们一般都能看到二手挂牌量高的消息，但实际上是存量高。

新上市是另一回事

它是业主挂牌意愿、改变意向的数据之一。

我们可以参考链家每月每日新增的挂牌套数据。

假设转定单链家市只占只有一个。 25%，那个挂牌市场链家 70% 市场份额可以定性一些问题

现在我们已经看到了链家每月每日新增上市数据。

同比回到去年同期，环比明显下降。

到目前为止，今年日均上市数量已达到小阳春至今最低水平，业主挂牌的热情正在消退

在背后，我问了身边的一些房主朋友，他们给出了更多的反馈。

价格太低，这个时候卖不划算。

这样也在一定程度上加速了下半年横盘市场的到来。

06

再次进行二手分析

每一次二手分析，我都感慨良多，这是上海最大的交易规模。

就是每一位买房人用脚投票得到的房市一线。

所以我尽可能地做到真实。

无论是滞后的网签还是硬吹二手，都不是我想要的。

我希望给你带来的是此时此刻正在发生的事情，或者是有证据可以清楚地看到趋势的线索。

下一步，我们应该更加清醒。

无论是看高还是看低市场，都需要清醒。

有时市场就像生活一样，站在年中看不到年底什么的，要过几年才能说出什么区别？

今日市场文字到此为止吧？

无论是房东、购房者还是两者，有什么要说的，我们在评论区看到一样的评论。

以上是巧克丽丽的正文。

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