公摊大的房子，是怎么造成的？

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

无论是新华社的评论，还是人民日报，官方媒体都不止一次发声。

对于买房公摊面积，在不同时期都提出了质疑。

每次官方媒体发声都会引起购房者的灵魂拷问，公摊面积的出现是否合理等等。

然而，这样的话题是老生常谈，由于没有正式文件的发布，现状无法改变。

接下来我们来看看那些公摊大的房子，都是怎么造成的吧？

01

为何有些房子的公摊足够？ 40%

就产品类别而言，公摊面积一般为高层> 洋房>别墅。公摊和得房率是反过来的概念，得房率低，公摊高。

不同类型的房屋得房率大概是这样的：

您将发现，随着建筑高度的提高，房屋获得率逐渐下降。高层建筑 100 平房，如果是这样的话 75% 房屋收购率，公摊面积约有 25 平米

相对较高的楼层导致房屋率一路下降，80%、75%、70%，居住面积的比例才是真正得到的。

这么大的公摊代表着花同样的价格，实际获得的室内居住面积更小。

普通高层公摊面积来自两个地方：一个是电梯和楼梯，另一个是过道。

由于像大堂这样的面积摊到每个家庭的面积比例很小。

但是标准层的每一层都吃掉了比较大的公摊面积，比如电梯有多少，走廊有多长，都会影响房屋的得房率。

真正影响业主的是楼层电梯井和走廊的公摊面积。

此外，一般居民小区如果有地下设备用房、底层商铺、架空层，公摊面积也会相对较高。

但是对豪宅小区来说，吃掉公摊的公共空间和配套设施越来越多。

比如越来越明亮的大堂。

仁恒海上源

这种类型的住宅一般都有较好的大堂、入户等，可以改善住在豪宅小区的顾客的生活质量。

但是，如果仔细计算，不同的物业类型、社区的公共空间设计、电梯都会影响公摊面积。

因此，这些公摊比例已达到 30%、40% 住宅，产品类别很可能是高层建筑，或者公共区域比较大。

02

那些得房率高、公摊低的房子，又是怎么来的？

首先给大家看一张图片：

这里是一条老小区走廊，小区几乎是一条老小区。 2000 年前建成的。属于上海的丈夫房，当时的房子，公摊面积很小。

例如一套 65 一套平米的房子，实际应用就有 52 平方米，得房率在80%上下

因为你会发现社区是没有电梯，而且是一梯两户。

小区只有 6 楼高，除了短过道，每层公摊面积基本没有其他公共空间，连地下车库都没有，更别说会所和大堂了。

现在的商品房楼层更高， 2000 几年前，老小区的公共空间比公共空间大。所以公摊也变大了。

市场上很多买家因为房价高、房价低而气馁。然而，分摊面积是不可避免的，所以开发商想出了很多方法来减少分摊。

例如，一梯两户设计，同一栋楼一梯两户的公摊会比两梯两户的公摊小，因为一起分担的户主多了，每户分担的面积就会减少。

(图片来自网络)

开门电梯真香，一般有两部电梯的得房率。 70%-75% 上下，一部电梯就能做到。 80%

没有电梯的房子，没有电梯的公摊会小很多，因为电梯需要占用面积。

如果确定了公摊面积，同一楼层小户型的公摊面积比大户型的公摊面积小

(图片来自网络)

因为公摊面积是根据公摊面积占建筑总面积的比例来计算的， = 公摊面积 / 建筑物面积。假设公摊面积是 30 平，然后计算得：

70 平房型公摊 = [ 70 ÷（120 70） ] × 30=11.05㎡

120 平房型公摊 = [ 120 ÷（120 70） ] × 30=18.94㎡

70 平面公寓的公摊比例 120 平的少将近 8 平方米，小户型商品更占优势

还有一个很常见的招数，商家通过大规模赠送来填补共享面积，而这些赠送面积实际上并没有写入产权。

换言之，那些得房率在哪里？ 90% 以上，97% 这种接近 100% 事实上，得房率也算上了赠送面积。

”“究竟有没有？ 0 公摊"

想像一下，如果做到了， 0 公摊，会是什么样的现实情况？

社区公共设施的规模将大大缩小，公共楼梯、过道、玄关等狭小而黑暗。公共面积小，难以承受，不方便居住，舒适度低。

因此，低公摊的普通房子并不太好，因为这是以牺牲社区居住质量为代价的。

本质上，买家关心的不是分摊是否大，而是分摊多付的钱。他们关心的是为什么房价不能按照内部面积计算。

假如公摊太大，到了选房子的时候，该如何选择？

03

有没有办法避免公摊大的房子？

最好的办法就是准备更多的钱，买那些小高层建筑和别墅来改进商品，直接从得房率上扼杀高层建筑。

这种商品由于楼层高低电梯楼梯占用了公摊小摊。

但是毫无疑问，小高层、洋房叠墅的价格肯定更贵，有没有一种公摊小，价格非常贴近百姓的产品？

第二个答案是：老破小 or 老公房

上面跟大家分析过上海。老小区的得房率在 80% 上下，这种类型的房子应该是公摊很小的产品。

如果选择老小区，主要的公摊面积只有楼梯和走道。这也意味着走出家门后，日常活动的公共空间会很小。

最后真的是真的，必须选择高层怎么办？

另一种是尽量避免超高层住宅，超级高层电梯和过道占用的公摊实在太多了。

其次，还可以从配套设施、装修等方面考虑。比如看看小区里有没有你不需要或者不常用的公共空间，有没有隐藏的地下空间也算在公摊上。

在装修方面，毛胚房的分摊成本低于精装房，因为大堂、会所、电梯等公共空间的装修也算在分摊上。

所以可选择装修不太豪华的小区减少公摊费用。

不要忽视赠送面积。。开发商在设计房屋时，除了增加公摊面积外，还有许多赠送面积。

举例来说，送阳台、凸窗甚至小屋都是很常见的。

赠送面积越大，你得到的实际使用面积就越大。

选哪种卧室全凸窗，270 度阳台，包括多六七平小屋的房子，白送你十几平不是更实惠吗？

04

关于公摊取消与否，争议已久。

至于分摊，其实每次争议都只有几点。

公摊面积是否可以取消，根据“套内面积”单位计算，公摊是否可以免收物业费，没有统一的取暖费和公摊面积计算标准，根本不清楚。

很多网友表示支持取消摊位。近年来，不合理的摊位面积无数次让买家抓狂，但事实上，官方媒体并没有第一次公开提及摊位。

要取消公摊真的不容易。

有人说，在重庆买房的人买多少平方就能得到多少平方？

但是实际上重庆这个城市的销售部门公布的时候内部面积和建筑面积都有，只是价格不同，总价也一样。包括购房合同也会注明

(图片来自重庆楼市)

每个人都呼吁取消公摊面积，事实上，争论的是物业费，取暖费以及装修费这是根据建筑面计算的费用。

因为没有公摊面积，也就是说业主只需按实际使用面积支付物业费，这样一看就能省下不少费用。

但现实是，只要公摊面积不撤销，就不可能存在只花钱买套内面积的情况。

如果没有官方文件发布，公摊面积是否会被取消，恐怕还会一直伴随着我们。 ...

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