执行法官“卖房记”

房地产是执行案件中最常见的资产之一。由于处理程序繁琐、时间长、法律关系复杂、涉及利益巨大，房地产执行问题成为法院强制执行中难以啃的“硬骨头”。

热播剧《执行法官》开场

执行法官正在进行强制执行工作

然后执行法官

每天办理涉房产执行案件

到底是什么样的？

一起走进执行法官“卖房记”

01

被执行人要求自己出售房屋？看看执行法官如何以善意文明破局？

经法院调解离婚后，陈女士和田先生离婚协议中的一套房产成为执行中的一个难题。

根据离婚协议，该房产归田先生所有，但由于该房屋的抵押贷款人是陈女士，田先生必须在两个阶段结清剩余的抵押贷款后，陈女士协助办理抵押手续，将该房屋转让给田先生。

但由于手头紧张，田先生未能按时支付款项，陈女士便向法院申请强制执行田先生剩余未支付的款项。

在执行过程中，执行法官最初的计划是根据程序决定开始司法拍卖房屋。后来田先生主动找执行法官，表示愿意配合法院竞拍房屋偿还贷款。但考虑到通过司法拍卖程序，房地产交易价格可能低于市场价格，需要很长时间。如果允许自己出售，交易结束后会及时联系法院，以所售价款偿还债务。

根据之前对该房屋的走访调查，执行法官对市场趋势有了一定的了解。考虑到司法拍卖可能存在拍卖风险，房价会更低，给申请执行人和被执行人造成一定程度的财产损失。而且房子之前没有被查封或者保全，房子可以在市场上自由交易。综合判决后，执行法官同意被执行人出售房产并偿还资金。在保证相应价格可以控制的前提下，法院监督其在一定期限内以合理的价格出售。

经过三个月的沟通协商，田先生将该房屋出售并立即偿还欠款，案件顺利完成。

02

被执行人名下唯一的房屋拍卖？看看执行法官如何妥善解决执行难题？

是多起民间借贷案件的执行人，而且一直没有履行还款义务。

经法院查询，发现没有资产可以执行，只有一套唯一的房子。从2023年开始，申请执行人先后要求执行以下房产。

2023年11月，法院一拍挂牌出售了她的房子。这时，她还强调，她愿意配合拍卖她的房子。但是到了12月，当她准备对房子进行第二次拍卖时，她突然消失了，显然是在刻意避免执行。2024年6月，该房屋拍卖成功，执行干警仍无法联系她。

房屋出售后，如何转让成为实施难题。根据法律规定，为了保证其最低生活标准所需的居住房屋和普通生活必需品，竞拍被执行人名下唯一的房屋。因此，如果你想顺利完成房屋转让，你必须找到它，并讨论清楚地预留租金和腾空转让。

发布，张贴奖励令

为了及时履行申请人和房屋买受人的合法权益，法院通过申请人的联合申请，依法发布了奖励令。根据知情人的举报，只用了一个星期就成功找到了被执行人。达到案件后，在执行法官的教育下，他深刻认识到自己的问题，决定配合腾退工作。

就在退休工作有序开展的时候，出现了新的实施问题。原来，在购买该房屋时，开发商只做了预告登记，没有办理房产证，现在转让问题变得更加复杂。

为进一步解决房屋过户问题，执行法官向税务、房地产登记中心等部门咨询相关政策，协助办理房屋过户。通过执行法官的不懈努力，房屋最终顺利过户，申请执行人获得了分配的房款。

正如《执行法官》所演的那样，现实中的执行法官在处理房地产执行问题时，也会面临许多障碍。对于执行法官来说，既要坚持“能够执行”的原则，坚决维护胜诉当事人的合法权益，又要兼顾被执行人及其抚养家属的合法利益，贯彻善意文明的执行理念。面对“执行难”的问题，执行法官运用经验和智慧，努力让人们理解事实正义的重要性，尊重判决和法律，创造高度和温度的执法。

作者：聂莹，长阳法院

原题：执行法官“卖房记”

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