北京房市：下一个撑不住的板块，轮到大瓦窑了。

今年丰台大瓦窑板块执勤“8万” “失败后，预计近期降价压力将积累到临界点，恐怕连75,000/平方米的价格都无法维持。

今年，北京城建龙天元、北京城建玺院(陈知建二期)正在蓄势抢客，与2022年开盘、库存较大的北京城建龙天元、北京城建玺院(陈知建二期)进行对决。

这次发起主动出击的，不再是一开盘就打“价格战”的中建和颂九里，而是北京城建天元。

近日，龙龙天元推出了一批价格7.3万/平方米的特价房，比普通房价低7000元/平方米。而且这批特价房不仅仅是噱头。特价房不沿街，中间楼层，采光和视线都可以。可以说是“抢客”的真实信号。

此前，龙龙天元的售价一直比较稳定，自2022年7月获得预售许可证以来，几乎一直以85,000/平方米的参考价格出售房屋，截至8月12日，平均成交价格也达到了8.25万/平方米左右，比最新的特价房高出了10,000/平方米左右。

北京城建旗下同位于大瓦窑板块的另一个项目，在龙龙天元推出特价房之前，玺院也逐步宣传造势，即将推出新一期。

销售项目的大瓦窑位置

电气学院是北京城建宸知建的二期工程，一期于2022年10月22日获得预售证书，共有611套可售房源，截至8月12日网签188套，去化率30.1%，后期销售压力也很大，特别是和颂九里选择低价开盘，京能西贤府最近也顶不住压力，价格开始放松。

7月14日至今，近一个月内，陈知筑网签2套，平均成交价格从71646元/平方米下降到71638元/平方米；龙天元网签10套，平均成交价格从82591元/平方米下降到82579元/平方米。

但目前压力最大的还是中建和颂九里、京能西贤府两个纯新盘，分别于今年6月6日、6月21日取得预售许可证，以及颂九里572套房，目前网上签约3套，平均成交价格68933.21元/平方米，京能西贤府428套房，网上签约0。

在今年1月4日的土拍现场，这两个项目都以15%的触顶溢价率出现。 中建信和京能置业分别收入囊中，和颂九里成交价格5.42万/平方米，京能西贤府成交价格6.08万/平方米，两块地成交价格76.935亿元，就目前的趋势而言，亏损出货的概率很大。。

京能西贤府交易情况，资料来源： 截至北京市住房和城乡建设委员会官网 8 月 14 日

今年年初，中建信和京能置业之所以敢于大胆拿高价地，主要有两个原因：

第一，中国建筑信用和归属于中国建筑五局。近年来，中国建筑系内部竞争加剧。目前业绩实力相对较硬的是中国建筑三局和中国建筑八局。中国建筑五局按总资产在内部排名第三，但合同金额和销售额排名更低。今年第二局和第六局都很激烈，第五局的地位可能没有保障。中国建筑五局需要增加大量投资，参与更多项目，提升业绩。

另一方面，京能置业是北京市国有企业房地产赛道上逐渐走下坡路的代表。自2023年第一季度以来，京能置业每季度利润率为负，2024年第一季度经营现金流为负，高达19.97亿元。因此，京能置业迫切需要投资赚钱。

京能置业的主要经营指标

第二个原因是大瓦窑曾经是一个经验证实的热门板块。第一个天阅山河、国誉万、城市在土地拍卖中的溢价率更高，分别为18.26%。、26.48%，楼面价格被推至4.6万/平方米，但网上签约均价达到8万/平方米以上，两家开发商为中建五局和京能置业这些后来者提供了赚钱的示范作用。

可以说，在中建、颂九里、京能西贤府开业之前，大瓦窑乃至整个青塔板块都没有特别典型的滞销项目，丽泽商务区的兑现度越来越高，而颂九里、西贤府离地铁越来越近，产品实力越来越好，让中建、京能两家企业过于乐观，从而更大地跟进。

和颂九里交易情况，信息来源： 截至北京市住房和城乡建设委员会官网 8 月 14 日

和颂九里开盘两个多月，网上签约3套，其中一套成交价格约6.98万/平方米，另一套成交价格接近6.8万/平方米。与8.3万/平方米的参考价格相比，低于1.4万/平方米，大量112平方米的房间总价降至800万以下。

京能西贤府之前一直背负着不降价的风险，最近传言也扛不住了。它准备推出一栋建筑作为特价房出售。价格从之前的8.1万/平方米降到了7.5万/平方米，每平方米降到了6000元。此外，其他建筑将根据客户的支付周期给予“定制化”折扣。

根据最新特价房的价格，京能西贤府最小的125平方米房型，总价约940万元，与之前的75万元相比，已经突破了上千万元的总价门槛；154平方米的总价，从原来的1270万元到1155万元，降价超过百万元。

目前，大瓦窑板块京能西贤府、中建和颂九里、北京城建龙天元、北京城建玺院等4个项目对近2000套待售房屋感到厌烦，总价值超过150亿元。所有项目价格松动后，如果不出意外，会像西红门板块一样打几轮价格战，从而逐步拉高销量。

截至8月14日，上述4个项目的去化情况：

京能西贤府，428套房，网签0，去化率0，地价38.41亿元，还款00元。；

中建和颂九里，572套房，网签3套，去化率0.35%，平均成交价格68933.21元/平方米，地价38.525亿元，回款1550.46万元；

北京城建龙龙天元，440套房，网上签约282套，去化率63.7%，平均成交价格82579.32元/平方米，地价26.3亿元，回款29.3亿元。该项目包括0030和00312块地块，0031块地块尚未开放，地面建筑规模约65,000平方米，大于0030块地块；

北京城建玺院，一期陈知建，611套房，网签188套，去化率30.1%，平均成交价格71638.07元/平方米，地价48亿元，回款16.72亿元。

事实上，大瓦窑的基础是可以接受的。作为丽泽金融商务区“居住平衡”中的“居住”功能区，便捷的地铁和公路交通增加了大瓦窑与丽泽核心区的距离，使其进入丽泽的“半小时生活圈”。整个丽泽核心区可以算是北京西部板块投资规模最大的板块之一，规划规格很高，仅就业机会就有22万个规划。同时也直接带动了周边大瓦窑等几个居住板块的提升。

以丽泽金融商务区为中心，丰台西部从三环到五环的西局、大瓦窑等板块逐渐形成10万。 、9万 、8万 等级差异，在几年内填平了与朝阳等场所形成的环线价格低迷。

大瓦窑板块位置图

但是大瓦窑板块也留下了一些潜在的问题：

一是丽泽商务区建设速度相对较慢，近年来甚至比周边居住区开发速度相对较慢，导致大瓦窑等居住功能区项目需要在丽泽就业人群之外寻找地缘改善需求，以弥补供需不匹配的缺口；

第二，近年来，依赖丽泽的丰台各居住功能区推出了大量地块，供应量大幅增加。与此同时，整个楼市的温度仍在下降，进一步叠加了西部板块高收入人群的收入下降趋势，如金融和医疗行业，供过于求的趋势变得更加迅速。

第三，在大瓦窑板块，除了人均公园面积外，医疗、教育、商业等配套资源并不突出，至少中产阶级消费者缺乏配套设施，导致大瓦窑板块项目与北方石景山区南部郭公庄、西红门区相比，在丽泽就业人群购房需求下降后，没有优势。

按照这一逻辑，“贵大瓦窑”在购房者眼中并不是一个好项目，只有便宜的大瓦窑才会再一次具有性价比。

京能置业和中建五局预测错场，这次注定要“吃亏(亏)”。

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