在环沪廉价出售房屋，我换到市区老破小

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

小新和阿守，我的好朋友，是一对。 95 后夫妻

他们才 23 年纪大了就稀里糊涂地进入房市，是我身边最早买房的人。

她们的买卖经历特别典型。

简直代表了一大批年轻买家的处境，以及当前房市新力量的买房思路。

刚毕业的时候，他们跟着大势买了环沪，但买了三年多的房子，总共去过那套房子两次。

一次是买房子，一次是卖房子。

现在贱卖环沪大房子之后，眼睛又转向上海老破小

这条从 2019 年开始，连绵不断 5 一年四季买房漫漫

她们究竟经历了什么？

为何赔了 35w 还觉得庆幸

为何现在觉得城市老破小是更好的选择？

听到他们的话，我深受感动，相信许多购房者都能引起共鸣，而且有一点启发

下面是小新和阿守角度的自我报告。

01

"买环沪房的痛苦在于没有出路"

首先就是自买房以来，房子一直在亏损。

我和阿守的第一套房子是在环沪县昆山市千灯镇买的。这个社区是华美达广场

是套总价 132w、首付 35w、建面约 110㎡3 房 2 大厅里的次新房(餐厅旁边的绿色空间也是一个单独的房间)

图源安居客

买进时是 2019 2008年来到上海第 2 2008年，租房的流浪让我们渴望在上海有一个自己的家。

而且买环沪，既来自希望，也来自绝望。

但愿，结婚后想要一套房，共同迎接新的生活。

绝望是赚钱的速度跟不上上海房价的上涨速度。年轻人甚至觉得自己一辈子都买不起上海的房子。

所以昆山，周沪第一城，几乎命中注定是我们买房的首选。

首先，环沪的房价太有吸引力了。

那时昆山千灯颜色不错的房子单价仅约。 1.2w/㎡，而且旁边的上海嘉定动辄 3-4w/㎡

所以中介一说“价值高、价格低”，我们就深信不疑。

而且，从小区开车到上海虹桥也只需要大约一个 40min

百度地图图源

与限购限贷相比，一般小三房总价基本不低于 400w、上海很难上车

我们被抓住是理所当然的，很容易。

2019 年 5 月 4 日，只看了一眼 5 套房，当天下午交了定金。

也就是说，从买房那天起，我们就特别关注房价。

但是我们购买的华美达小区，房价在 2019-2022 三年间，一直在那里 12000 元 /㎡在均线上徘徊

数据整理自链家成交价格

一套房子的持有成本决定：房价没有上涨意味着下跌

另外，我和阿守都在上海工作，没有车，去昆山住也不现实，所以就把房子租出去了。

但谁承想，环沪的房子租得这么难？

不但租金无法提高

3 房 2 大房子，租金只有大房子。 1200 元 / 月，按照

租售比 =(年租总额 / 房产价值）* 100%

相当于我们房子的租售比例。 =（1200 元 *12 个月 /132w）*100% ≈ 1%

正常租售比例在 1.5% 到 2% 它们之间，被称为相对合理的范围。

而且我们这套环沪房的租售比例只是 1%，可以看出租金回报率有多低？

另外，我们也有一种坚实的感觉，异城收租难度大

租出房子的三年里，几乎每个月都要主动向租客讨房租，最后半年甚至讨不来。

由于一旦租户不接电话，作为房东，我们无能为力。

最为可怕的是，即使租金很低，甚至无法收回租金，我们对这所房子的投资仍在继续。

物业费 2600 元 / 年，每个月 6669 在一块房贷中，利息占了。 5000 还有更多的人民币，相当于为银行工作。

与此同时，还有一些日常零碎的养护费用，这些投入产出率极低，给我们带来了很大的困扰。

最后，这套原来的梦中情房

变成失去居住属性，收租又少又难，还要不断烧钱，没有出路的资产黑洞

02

“不管卖了多少钱，都赔了。 35w 仍然感到庆幸"

终于，在 2022 年 7 每月催房租催 5 个月无果后

我们果断前往现场，清退租客，挂牌，把钥匙交给中介专心销售，一气呵成。

事实上，这次卖房是我们第二次看到这个房子，仔细看还是很喜欢的。

由于它不仅光照，通风良好，尺度感足，而且步行。 5 可以在几分钟内到达合同 15w 方千灯公园

千灯公园实景图

几乎汇集了我们对“家”的所有美好憧憬和想象。

但是想到这三年的时间和金钱成本，我们还是坚决地把它交给了中介。

在挂牌 5 个月后的 2022 年 12 月亮，遇到出价客户就果断脱手。

最后以原来 132w 块的买入价卖给了一个孩子上初中，需要改善的中年夫妇。

那时觉得白白还清了 3 每年的房贷，而且闲置的半年又没有房租，还要交物业费，这个卖房成本太高了。

算个账，我们因为这个房子，花了多少钱？

开支：

首付及定金 35w 各类税费、手续费、代理费等的合计约等 8w 6669*12 月 *3（24w） 贷款 103w=170w

收益：

自 2020 年 5 月到 2022 年 7 每月出售房屋，月租 1200 元 / 月，收到约 25 月租，合计 3w 元左右 2023 年 1 月收到 132w 房价，也就是总收入 135w

那么，净开支即为

170w-135w=35w 元

对我们这些刚进入社会的人来说，相当于一年半的存款。

想象一下，假设我们 2019 每年都不买这套环沪房子。

能存到这里的可能性很大 35w 元

加上阿守 2021 年初毕业落户上海，已婚 社会保障总分约为积分 65 分，配合当时的存款，上海首付30%。 400w 新房子上下，没有问题。

但由于当时在上海全国范围内认房认贷，我们在昆山有房贷记录，夫妇首套首贷资格报废

因此，2022 年 12 我们这些月后卖掉环沪房的人，即使已婚有户籍，即使名下全国没有房子，在上海买房也要 5 成首付

以总价 400w 例如，房子是5 成首付便是 200w

对当时的我们来说，实在是太高了。

而且，即使赔钱了 35w、失去了第一套首贷资格，站在今天回头看，只觉得幸运。

因为它仍然在下降

如果拖到今年卖，恐怕连资本都保不住。

最近，我们套房所在的华美达社区的价格已经降到了最低。 9000 元 /㎡

地方中介图源千灯

相当于那套 110㎡的房子，在 2022 年 12 月到 2024 年 5 月期间，从 132w 骤降到 99w

一年半时间，减幅高达一年半。 25%

而这种颓势到目前为止还没有转回的迹象。

当我们的房子没有结果的时候，上海的房价不仅下跌了，而且终于出台了对我们这种刚需客户有利的政策。

03

"坚定不移地买上海老破小"

假如是总价 1500w 房子，即使下降了 500w，我们还是没钱买。

但如果是 400w 普通住房，不但总价在下降，首付也只要 3 成功，情况就完全不同了。

比如上海内环老破小原来原来的上海内环 40-50㎡的 2 房间，以前一般不低于以下。 400w 的，如今 300w 就能买

中间接近 100w 对于刚需客户来说，左右价差可以直接决定是否有机会上车。

所以我们立刻在现场看了几十套老破小，发现它的优点很明显。

实景图

不但上车可以解决居住问题

而且房子位于上海内环，是核心城市的核心区域，价格高，位于上海内环。

除总价减少外，区位价值高。

租金回报率高，这也是吸引我们的重要原因。

以我同事在内环边租的紫云小区为例。

租售比高达 1:390，要知道上海的平均租售比例只有 1:680，可以说，靠近内环或内环的房屋租售比例，断层式领先。

此外，上海很多老破小区都做了美丽的家园改造，安装了电梯。

如果屋内装修再好一点，生活感觉并不比新房差。

最为实际的一点是

在市区买房，大大节省了通勤时间

每一天，我们都能节省两小时的宝贵时间，去睡觉，提升自己，这是非常重要的。

在有机会考虑购买上海老破小的前提下

2023 年 9 月 1 当天晚上，上海四部门联合发布通知，实施“认房不认贷”政策措施

也就是说，我们在上海贷款买房，银行只看名下有没有房子，而不看有没有贷款记录。

对我们来说"上海没有房子，但是其他地方有贷款记录。"说到这里，就是绝对的好处。

简单直接的理解是，政策之后，我们在上海买房的首付直接打折。

即使是普通的房子， 15% 首付款比例下降

以一套内环 449w 一般住房为例，直接降低首付成本 30%

政策利益也给了我们更多的信心

所以，综合总价下调，区位优越，租金回报率高，生活舒适，政策支持等原因很多。

城市老小不仅成了我们，也成了身边很多合作伙伴买房的新方向。

04

"买环沪血亏，进上海，不只是我们"

其实，2017-2019 近年来，环沪房价蒸蒸日上，成交量也节节攀升。

在那个时候，未来预期很好，买买环沪本来就是热点。

当时我们身边很多同学朋友都选择买环沪的房子住，比我们大一点的同事老师，投资环沪的也不在少数。

把年轻时最珍贵的钱投到环沪，这不是一个例子

但当时全力以赴买的环沪房，因为通勤太累，租不出去，卖不出去，最后变成了负担

而且经过三年的艰难，大家也深刻体会到跨省通勤的困难。

直到现在，我们才意识到年轻时的弯道是多么不可避免，“选择大于努力”这句话再次在我们身上得到验证。

住房市场的起伏是一种大趋势，我们每一个人都在这一大趋势中起起落落。

相信我和阿守的故事，很多合作伙伴都有共鸣。

无论如何，我们仍然鼓励大家：不要回头，向前看

如果你还年轻，没有买过房子，在上海有流浪的感觉很正常。你必须珍惜你的第一套首贷资格。

如果你在上海有一套房子，失去了居住功能和投资属性，不要心痛，不要后悔，不要犹豫，沉没成本是不可追溯的，我们有一个更光明的未来。

假设您已经拥有核心城市的核心资产，祝福您

买房子，落入根本就是一个计算问题，而不是阅读理解。

但愿大家多看多学，做出对家庭资产尽可能有利的决定。

上述文本来自真正的卢俊团队。

这是卢俊微信官方账号的第一个名字。5473篇原创文章

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com