贝壳翻山，以房养房

中国最大的房屋交易中介平台贝壳，在房地产行业普遍低迷的大环境下，却走出了独立的市场。

8 月 12 日盘之后，公司同时披露 2024 年中业绩和第二季度未经审计的财务业绩也适当抛出扩大和增加股份回购计划。昨天，在中小投资者的欢呼声中，公司股价在开盘时大幅上涨，盘中最高涨幅接近 9%。

目前，公司仍处于培养内功的重要时期。一方面，盈利能力受到严峻影响；另一方面，培养出来的非房屋交易业务增长迅速，但暂时很难支撑业绩。

房地产行业进入深度转型期，壳体内部也发生了巨大的变化，运营模式由直销转为加盟，业务结构在房屋交易业务之外，培养了第二条曲线。

今年以来，公司在热点城市土拍市场屡见不鲜， 月底，我终于如愿以偿地在西安拍摄了两块土地。用土地盖房子绝对不容易。也许是利用自己的大数据和对用户的洞察，尝试进行反向定制实验。

要知道，自上个世纪以来，中国的房地产市场 90 时代的开始逐渐解决了“是否存在”的问题，现在已经到了处理“是否好”的时候了。或许，这就是贝壳这样行业前沿的时候。

贝壳“安”家，正是它的欲望。

收入，净利润双降

贝壳，今年第二季度 -W（02423.HK）逆势走出一条成长之路，实现营业收入。 234 净利润亿元 19 亿元，同比分别增长 19.9% 和 46.2%。

在今年中期业绩和单个季度业绩公布的同时，公司还抛出了扩大和增加股份回购计划。在这些好处的加持下，股价在市场上大幅上涨，昨日涨幅最高。 最终收到的8.93% 38.60 港币，涨幅 总市值7.67% 1368 亿港元。

然而，整个上半年，贝壳的形势仍然不容乐观。本期，公司净收入 397.48 净利润亿元 23.33 同比分别下降1亿元 0.04% 和 42.38%；调整后的净利润为 40.86 同比减少1亿元 31.04%。

今年上半年房地产市场仍然没有大的改善。，无论是行业投资、新开工面积、商品房销售额等，仍呈明显下降趋势。

很明显，市场形势反映在贝壳上。上半年，公司实现了总成交额。 14689 同比减少1亿元 16.2%。

其中，存量房交易总成交额 10238 新房总成交额为亿元 3871 1亿元，新兴业务及其它总成交额 503 同比分别下降1亿元 8.7%、32.4% 和 只有家装家居业务总成交额同比增长3.9%。 24%，实现 76 亿元。

盈利能力受到考验

根据公司中期业绩，公司毛利金额约为 106.39 同比下降1亿元 9.0%；毛利率 与去年同期相比，26.77%减少 2.64 ％。

公司整体房地产市场疲软的背景下，传统的房屋交易业务受到很大影响。

在此期间，各自实现了存量房业务、新房业务净收入。 130.62 亿元、128.50 同比分别下降1亿元 25.35 亿元、42.49 同比减少1亿元 16.25% 和 24.85%。

同期，存量房佣金收入 106 同比下降1亿元 17.55%。主要原因是链家门店导致存量房总成交量下降，北京链家门店收取存量房业务佣金率下降。此外，平台服务、加盟服务等收入也有所减少。

新房交易业务也是如此。公司向贝联经纪人和其他渠道支付外部佣金，占新房交易业务净收入贡献利润率的比例增加。此外，这项业务的净收入减少，导致业务贡献利润率下降。

另外，营销和市场成本的飙升也是影响毛利率的因素之一。上半年，公司的营销和市场成本 35.05 亿元，同比增长 19.10%，这笔费用主要是由于家庭经营费用的增加。

截至今年 6 月末，公司经调经营利润为 38 同比下降1亿元 经调经营率为36.67% 比去年同期低9.5%。 15.0%。

上述同期，公司现金及现金等价物 94.09 同比减少1亿元 70.37%。

二是曲线的兴起

加快调整国内房地产市场，苦心培育贝壳非房屋交易业务-家装、房地产租赁服务业务。，已经在市场检验中崭露头角，成为公司增长的第二条曲线。

上半年，公司家装业务净收入 64.49 亿元，同比增长 59.9%。这不仅促进了房屋交易业务和家装业务之间的订单增长，也促进了新零售渠道(如定制家具、软家具、电器等)的贡献增长。)在客户获取和转换协同的作用下。

这项业务可以增长得更快，但公司选择主动放缓。在最近的业绩电话会议上，公司董事长兼首席执行官彭永东表示，放慢脚步的原因是为了在业务规模和质量之间找到平衡。

2024 2000年，公司重点建设家装和家居业务的底层能力，促进数字化建设，特别是促进家装和家居业务，实现全国统一的商业模式框架。与之前的版本相比，目前 Home SaaS 已迭代至 2.5 这个版本，并且已经在一些城市落地。

目前版本已经可以出具标准化施工图方案，报价自动装修等。，这增强了许多交付的确定性。从今年第二季度来看，基本装修工期和主要材料工期约为 100 与去年同期相比，天空下降 11 天左右。

实现房地产租赁服务业务收入 58.13 亿元，同比增长 176.7%。主要来自省心租赁模式下的管理住房增加。截至今年第二季度末，省心租赁管理住房规模超过 30 一万件，去年同期为超 12 万件。与此同时，公司长期租赁公寓实现了房源管理 1.4 万件以上，同比增长 100%。

另外，上述同期还有新兴业务和其他业务实现净收入。 15.74 亿元。

在上述业务的推动下，公司上半年非房屋交易业务收入占比。 与去年同期相比，34.8%提高 17 ％。

值得注意的是，在非房屋交易业务中，公司继续探索另一条业务线。在今年房地产企业普遍放缓征地的背景下，贝壳逆势前行，先后参与北京和广州的土地拍卖，最终在 7 月底以 1.34 1亿元拍摄西安两个宅地，涉足房地产开发业务。这可能是公司依靠自身的大数据优势，涉足房地产开发领域，打造全新产品体系的尝试。

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