央行罕见的声音：房地产新趋势，租赁时代已经到来
8 月 9 日，央行官网发布了《2024》 2008年第二季度中国货币政策执行报告。
这份报告一季度一次，央行报告嘛，重要性不言而喻。
通常会涉及到当前的经济、金融、货币等热点问题，特别是对未来的经济状况和货币政策，给予更明确的指导。
本报告重点介绍了“加快完善中央银行制度，促进货币政策框架转型”的紧迫性。
还提到了近期关注度较高的：汇率、长期国债、银行理财等。
特别是央妈还特别提示短期过热长期债务，银行理财风险。
这类作者之前已经谈过了，有兴趣的可以看看过去的文章。
虽然，报告的内容也会涉及到一些房地产信息，但是通常不会有太多的墨水。
但是这一次，却很少大篇幅提及房地产，还设置了一个栏目，讨论未来房地产的租赁市场。
本栏目，说是央妈亲自做的一篇“房地产投资分析报告”，一点也不夸张。
这个，有点“不寻常”！
近几年来，在每个人的房地产市场上，租房似乎都是一个被遗弃的孩子，一度被忽视。
由于大多数人买房不了解租赁市场，也不把租金作为收入的核心来源。
说白了，过去 20 多年来，我们的房价一直在上涨！
大多数购房者，无论是投资还是投机，主要还是为了涨价，赚取差价。
说到底，与房价相比，每年那点租金收入，可以说是不同的。
所以，大多数房东根本不在乎租房的收入，甚至还有许多投机者，房子长期闲置。
对于房东，我想说，以后要开始重视租用这一块的收入。
上边对租赁市场的发展，可以说是有着相对清晰的政策脉络。
2020 年 12 月份，中央经济工作会议将“处理好大城市住房突出问题”确定为 2021 年度经济工作的重点任务之一，首次提出“高度重视保障性租赁住房建设”。
2021 年 7 1月，国务院办公厅发布《关于加快发展经济适用租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了中国住房保障体系的统筹规划，强调加快建设经济适用租赁住房。
2023 年 2 月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，即“金融支持住房租赁” 17 条"。
2024 年 1 月 5 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。
...
近年来，住房租赁市场逐步从房地产市场的边缘地带走向舞台中心。
这次，央妈不仅强调了住房租赁市场的重要性，个人认为：住房租赁行业是房地产行业未来发展的重要方向。
同时也明确提出了未来的发展趋势：在社会化的基础上，实现租赁市场的商业化可持续发展。
央妈说：租金是决定住房价值的关键变量。
也就是说，未来房地产的价值要多看租金、租售比！
那么我们现在的租售比例是怎样的呢？
报告中明确表示：有市场机构计算，现在一线城市的租售比例接近近 2% 标准，二三线城市为 3% 上下。
虽然看起来也不算太高，但是你看和谁比，“全靠同行衬托”。
国内国有大银行 5 每年定期存款利率 1.8%，已经正式告别” 2 “字头”，进入“ 1 时代"了。
上半年银行理财归功于债牛，平均回报是 2.8% 上下，但是将来很有可能会回落到下一步。 2% 在这一点上，不排除最近短期内买入的朋友甚至亏损。
财政监管总局 8 月 2 日本发布了《关于完善人寿保险产品定价机制的通知》， 9 月 1 日起新备案的通用保险产品预定利率上限为 2.5%、通用保险产品在预定利率超过上限时停止销售。
未来无论是存款还是贷款利率，都有很大的可能继续下降。
租售比率是一个静态指标，央妈也判断了一个动态趋势。
报告原文：
对长期持有的住房资产而言，租金增长率也非常重要，会增加租赁住房的收入收益。 ... 我们国家过去十年 CPI 中等房租分项年均涨幅超过年均涨幅 1.2%... 在静态租售比的基础上，租赁住房总收益率有望提高至 3% 上述，将高于大多数资产回报。
央妈只差直接说：以后租金价格会稳步上涨。
由于我国房地产周期和未来发展趋势，央妈做出了这样的判断。
显然，随着房地产大周期的下降，房地产对我国经济发展的贡献减少，住房市场已进入存量时代的“后地产”时代。
随着经济结构的转变，房地产行业的调整，房地产逐渐从经济的“引擎”转变为经济的“推进器”。
看看日本房地产泡沫破灭后的情况。
在资产泡沫破灭之后，奇怪的是，房地产对日本经济的贡献仍在不断增加，日本房地产占比。 GDP 比例持续上升，次贷危机持续上升至 12%，但建筑活动明显减弱，一度下降至12%。 5.5%。
在房地产行业再次扩张的背后，租赁业务和资产管理业务日益壮大。
以三井房地产为例，泡沫前工程业务和销售业务的收入占比超过 7 成；到了 2010 2008年，租赁业务占比上升至 40%、超越资产管理业务 20%，建筑销售板块总数降至20%。 4 成。
我们的市场经历了后房地产时代很有可能是房地产租赁的时代，从房价暴涨到政策调控，再到价格下跌甚至暴跌，再到未来的大分化。
未来的房地产仍然是我国重要的支柱产业，对人们的生活和生活有着长期的影响。
现在我们的住房租赁市场仍然存在许多问题，并没有更好地发挥应有的作用。
举例来说，闲置现象严重，居住体验差，安全隐患、合同纠纷等问题频发，租购同权落实情况不一等。
这种导向光靠口头号召，很难转化为一条有效的路径。
发达的德国租赁市场，确保了稳定的房地产市场。
在发展初期，德国的住房租赁市场通常由政府主导。为了缓解后期政府的财政压力，德国政府开始出台一系列政策法规，积极鼓励民间资本和个人投资者进入住房租赁市场。
除完善的市场制度和政策环境外，德国对房屋租赁市场的供给方和需求方给予了很多支持。
看看央妈报告里提到的，是不是有点像德国。
央行强调要“完善住房租赁金融支持体系”；特别是要“通过更多的社会资金投入，充分调动社会化机构的积极性，建立可持续发展的商业模式”；激发社会化机构的积极性：“引导社会资本进入”。
中央银行的这份报告，为未来住房租赁市场的健康发展提供了明确的指导。
一般来说，通过完善金融支持体系，可以激发社会机构的积极性，促进现有商品房的库存，促进租赁市场走向更加规范和成熟。
近年来，许多事情一直在变化，有些变化超出了很多人的认知，不要低估这些变化，这是历史进程的投射。
时代变了，政府变了 KPI，重点也会发生变化，个人认知也必须随之发生变化，不能墨守成规，不能依赖路径，乘势而上。
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