购买北京倒挂盘，已经亏了500万？

最近，有媒体报道称： 6 月 23 号， 中信 国安府成交 了 一套 197 平三房，成交总价， 2800 万元，折算价只有 14 万出头。甚至比新房还便宜。 2-3 万一平。去年新上车的人，一套要亏了约。 500 万。

最近，中信国安府正处于舆论漩涡之中，5月11日刚刚获得新一批预售许可证，两栋楼共有153套房，最高价17.5万元/平方米，393平方米的顶楼总价接近7000万。

资料来源：北京市住房和城乡建设委员会官网

2023年，中信国安府是北京最热门的建筑之一。它位于北京西城区，靠近宣武门地铁站，距离天安门直线1.5公里，距离金融街1.8公里。这是一个步行可以到达北京中心的地方。这个位置的新房基本上意味着“限量供应”。

因此，2023年6月，当北京房地产市场出现下滑迹象时，中信国安府的开业仍然卖得很好。很多文章的口径是500多套房的“秒光”，“即使售楼处找不到，也没有任何宣传”。

据房地产营销人员统计，2023年7月，中信国安府网上签约金额达20.83亿元，总额位居北京房市第一，遥遥领先。

资料来源：房地产营销人员

虽然2023年7月中信国安府平均成交价格高达17万/平方米，但仍被视为价格倒挂项目，因为周边地区质量较好的二手房将达到20万/平方米。

2024年8月5日链家数据

如此核心而又“稀有”的位置，是否也进入了“亏本大甩卖”的情节？

实际上，关于价差部分的事实可能被夸大了，但是中信国安府的去化速度的确变慢了，有点“卖不出去”的迹象。

据说这套“赔500万”出售的房子是197平方米的低层房子。整体空间狭长，宽度大。餐厅是暗厅，两个卫生间都是暗卫。房间类型有明显的缺陷。197平方米的房间类型也是中信国安府的一个小区域，属于非主力产品。当市场信心不足时，卖不出价格的想法相对成立。

可以直接比较的是，中信国安府目前有197平方米的现房出售，价格从13.7万/平方米到14.3万/平方米不等。这些房子是去年6月拿到预售证的房子，卖给了现有的房子。

资料来源：链家

资料来源：北京市住房和城乡建设委员会官网

目前，中信国安府有13套房子上市销售，其中4套房子价格不到18万/平方米，面积不到200平方米。价格最低的一套，价格14.1万/平方米，是底层、空白、东西向的房子。

公寓面积超过200平方米的房屋，挂牌价格全部在20万/平方米以上(不排除急售房屋有较大的议价空间)。

资料来源：链家

然而，中信国安府今年确实卖得很慢。5月11日取得预售证书已近3个月(截至8月5日)，项目签约。 总共有60套房子，去化率为39.2%，不仅没有“秒光”，甚至一半也没有出售。

4号楼卖得更好，最低价只有10万/平方米。

2023年买一套中信国安府的房子，还要交160万的“茶水费”，提供1000万或1500万的验资，支付要求也极其严格。到2024年，项目拿出了建筑王位置的6号楼，价格没有明显上涨，但销售速度放缓。

资料来源：北京市住房和城乡建设委员会官网

据销冠智库统计，自7月份以来，北京每周的访问量逐渐减少。在访问量减少的基础上，8月份的交易数据将进一步减少，除非转化率有所提高。然而，每周的订阅数量逐渐明显减少。

资料来源：销冠智库

新市场卖不出去的主要原因是被二手房市场“带走”了。虽然中信国安府的二手房没有传闻中的那么大损失500万，但之前活跃交易的顶级豪宅逐渐冷却下来并不是一个积极的信号，甚至暗示买核心位置的顶级豪宅没有投资收益。

2022年销售良好的中海甲三号院，当时平均成交价格约为11.2万/平方米，目前已有15套二手房挂牌，最低价10.3万/平方米，最高价12.3万/平方米。

中海甲三号研究所所在的丰台造甲村，可以说是近年来丰台新盘的“地王”位置，位于四环之内，距离丽泽只有三站地铁。有了中海产品实力的加持，之前买的业主可以平整成本收入。

中海市甲三号院二手房不再坚挺，新房也推出了特价房，原价12.5万/平方米，现已降至11.7万/平方米。

资料来源：链家

朝阳北苑板块有一个长销项目:润泽御府，北京很多交易者都去这个板块学习过。在朝阳区，可以称之为神盘。从2015年第一次开业到2022年新一期独栋别墅发售，润泽御府似乎从未担心过销售问题。2022年，在北京五环外，半年内可以以10.5万/平方米的均价卖出5亿多元。

最近，一些拿到别墅门钥匙并没有装修的业主已经开始在北京市六区出售这种罕见的独栋商品，上市价格大多在11万/平方米左右。

资料来源：链家

北京最核心位置的房地产和最稀缺的产品是北京房地产市场最后的压舱石，现在这些压舱石已经开始有点弱了。

北京庄园号称每栋独栋别墅售价超过1亿元，室内精装配置到牙签的惊人细节。现在总价从5900万开始，相当于30%的折扣。

资料来源：好评与差评

相比价格10万 顶级商品，价格在7-9万/平方米范围内，实际上是北京房市中压力最大的。

根据安居客对二手房平均挂牌价格的监测，过去一年，北京二手房平均挂牌价格下降了16.29%，相当于去年一套800万的房子，现在挂牌价格只有670万。

在这些区域中，价格波动最大的是90-130平方米，这是一个以改进为主的区间，房价下跌会导致连锁效应。一方面，准备卖旧买新的业主发现，房价下跌导致首付缩水，贷款比例上升，上车能力减弱；另一方面，原本打算卖小面积换成三居四居的买家，发现换二手房更符合家庭负债表的安全需求。有时候二手房市场还是可以错过的，就是买了就住，导致大量的需求分流。

资料来源：安居客

从位置上看，北京作为中国第一个实施全面减量发展的大城市，从2015年开始“减量”，明确控制城乡建设用地和建筑规模，特别是在四环以内的中心城市设计“限量”。因此，四环产品具有自身稀缺性，新的市场必然会走向顶级豪宅。五环沿线和5-6环之间分配了大量的开发指标，构成了几个产品供应集中的板块。与此同时，五环沿线的新市场由于内城新市场供应萎缩，逐渐带来了一些稀缺和熟悉，价格不断上涨到7-9万元/平方米，总价1000万的项目聚集在一起。

随着五环二手房价格的明显下降，这些新市场的目标客户被严重稀释。比如大瓦窑的京能西贤府、中建、颂九里、西红门的投资园区、花香一号等。

招商真园原价7.3万/平方米的四居室，特价只有6万/平方米；和颂九里112平方米的最低总价已降至800万以下；朝阳丽都一号还推出了6.6万/平方米的特价房，几乎与周边新房形成倒挂。

这一价格区间的新房交付成为二手房上市后，也比10万元 顶级商品破发明显多了。

除了曾经在网上传播的热盘海淀幸福，业主以8.8万/平方米的价格买入。今年6月2日，冠城大同百旺府以总价1230万、价格8.2万/平方米的价格亏本销售，与该项目隔绝的情况更为严重。

2022年上半年，冠城大通百旺府新房成交价格约为7.6万/平方米，但目前大量二手房挂牌价格约为6万/平方米。

资料来源：链家

2022年上半年，朝阳丽都悦府网上签约近3亿元，在8-9万/平方米的价格区间中排名全市新房第12位，成交价8.9万/平方米，到2024年8月，该小区二手房最低挂牌价已降至7.2万/平方米。

资料来源：链家

2022年，丰台元熙华府新房价格高达84,000/平方米，目前二手房挂牌价格约为70,000/平方米，最低价格为61,000/平方米。

资料来源：链家

曾经是石景山热门项目的西瑞名校，最近也开始挂牌二手房出售。上市价格相当于当时的新房价格，但这个价格没有实际交易。

在市场压力下，很多新市场开始“向下兼容”，摒弃了豪宅等拉升身份定位，只谈产品实力，主要推广低首付、高赠送等卖点，稳定潜在买家。

但目前北京房地产市场新房“破发”的情况并不严重，尤其是城市核心位置的顶级商品，甚至有些项目价格比两年前上涨。事实上，当全国楼市开始下跌时，像北京这样的城市仍然有优势，但值得注意的是，我们应该控制家庭负债表，避免被动清算。

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