上海高端住宅价格是否达到顶峰？
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2024 2008年上半年，上海新房市场情绪低落，二手房市场低迷，上海豪宅走出了另一个市场：3 月 28 当天，中海顺昌九里劲销。 200 亿，突破全国商品房一次开盘销售额最高，3亿， 一个月后，它的价格 29.8 万姐妹盘恒昌玖里当天售罄，销售额接近 54 亿；4 月 21 日，融创外滩一号院二期首次开售，造就了外滩一号院 99.97 销售额1亿；4 月底及 5 月中，香港置地启元和凯德茂名胜馆阳光明媚。
截止到 7 月中旬，2024 今年上海已经开盘 27 个价格超 10 一万个项目，总供应套数 4840 套装，开盘去化率 91%，远超 10 万以下项目 40% 去化率，更多 24 一个日光项目 6 个别项目价格超过 16 万 ...
上海新房开盘平均开盘去化率 45% 在市场上，豪宅项目逆势畅销，从开盘日到一房难求。上海展示了其惊人的消费能力，豪宅似乎是富人保持资产价值和改善生活的首选。那么，上海的豪宅价格已经达到顶峰了吗？接下来，我们将从两个方面讨论豪宅价格预期上涨的空间。
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放开地价，优质地块的地面价格或持续攀升
2024 年 3 月中，上海调整了住宅面积建设标准，放松了多年。" 7090 “政策，符合房地产市场下行周期改善产品需求增长的趋势，推动更多大型高端住宅涌入市场。随后，6 月初，上海在三批土拍信息中公开，未提及。 10% 土地溢价率，明确执行“高价者得”的规则，结束了 2021 年初的限价竟价政策，代表着上海地价将从第三批开始由市场决定。在全国土地市场降温的趋势中，限价放开提振了房地产企业征地的理念，实力雄厚的公司征地概率增加。另一方面，市场决定的地价意味着拥有稀缺资源的关键地块价格只会增加，豪宅征地成本会增加。最后，豪宅价格上涨被传导到新房市场。
在限价放开后的首次土拍中，杨浦区平凉社区 02H1-01 这块地变成了这个热门地块，最终以 21.18% 溢价率成交，成交楼面价格为 8.85 万 /㎡，刷新了 4 年前金隅 8.58 万 /㎡楼面价格，这意味着新房平均价格将突破周边其它项目的平均价格。金隅外滩东岸楼面价格 8.58 万 /㎡，房地联动价 11.5 万 /㎡；保利琅誉地面价格 7.43 万 /㎡，房地联动价 11.7 万 /㎡；高阳新里楼面价格 7.4 万 /㎡，房地联动价 12.4 万 /㎡。
信息来源：
市场监测：https://www.cih-index.com/
平凉地块位于 CAZ 规划范围，距滨江只有 500 米，同时，它自身的低密度特性使其具有许多改进红盘的属性。根据该地块的征地成本和附近房地产的定价，该项目未来的均价可能会超过。 13 万 /㎡，杨浦滨江豪宅均价上涨。该地块的交易拉开了后续核心板块和优质地块之间的竞争。未来地块质量越高，地段越好，溢价率越高，有望打破杨浦平凉社区地块的记录。
此外，备受关注的徐汇斜土地块出现在第四批土地拍卖中。这块地块的位置略逊于香港的启元，但优于汇元玺和御江廷。最后， 30% 溢价率成交，楼面价达到 13.1 万 /㎡，高于周边一批豪宅的楼面价格，甚至超过了融信 2016 每年创造的记录—— 10.03 万 /㎡，并要求 100% 全装修，设置 5000 元 /㎡装饰标准。再加上税费、管理、建安等一系列费用，今后该地块的豪宅价格将突破徐汇滨江板块的最高价格。
上半年上海土地拍卖降温，拍卖企业数量明显减少。土地市场开始进行结构性调整，供应萎缩，向核心区域和优质资源倾斜，使土地回归市场化。杨浦区和徐汇区高溢价地块的诞生，体现了市场对核心优质地块的热情和信心，同时也在一定程度上提振了公司的拍卖热情，高溢价标杆地块也将开启市场对豪宅项目价格上涨的预期。
拥有稀缺资源的豪宅项目均价节节攀升
在新的拍卖规则下，头部价值板块的高质量地块价格可能会成为未来的趋势。那么豪宅商品在新房市场的价格走势是如何表现的呢？目前上海供应的豪宅可以分为三类：高档住宅，核心地块大平层，以及占用多层资源的风貌别墅。高端住宅是指具有较强产品实力和改善居住功能的住宅产品；核心地块大平层是位于上海市中央活动板块的住宅产品，一般承载上海金融、商业、文化、休闲、旅游等多种功能；外观别墅是在上海核心城市更新时为保护历史特色而打造的商品。这些产品既能保留上海传统建筑的质感，又能满足市场对高端产品的需求。
资料来源：中指研究院综合整理
通过对不同类型豪宅项目历次开盘均价的盘点，可以发现高端住宅项目历次开盘均价基本没有上涨或上涨幅度较小，而核心地块豪宅均价呈现小幅上涨趋势，别墅价格涨幅最大，尤其是露香园和翠湖天地项目。为什么会有这样的差别呢？首先，外观别墅大多位于市中心，基本都是低密度商品，这意味着这类产品单价高，稀缺性强，后续涨价幅度自然大。此外，大多数外观别墅仍然承担着保护历史特征的责任，因此政府也支持它们。
核心地块大平层地理位置优越，商品稀缺，与周边二手房有一定的倒挂，性价比高，所以涨价幅度仅次于别墅。而且高档住宅项目大部分地块稀缺性较弱，且后续入市项目较多，项目间竞争较大，所以涨价幅度较小。今后，黄浦区、静安区、杨浦区、虹口区、虹口区等地将逐步完成上海旧改。 4 个区 11 每个板块都会供应 35 一座面容别墅，更有特色 12 一栋房子的地块储备，加上前期的库存，未来别墅的面貌可能会面临供应高峰，而上半年集中供应后的核心地块大平层将是2024年。 每年年底的供应量可能会减少，只有黄浦区、静安区、虹口区等五个区域 17 一个项目可能会有新的供应。
总体而言，70/90 松动的制度和放开的土地限价增加了豪宅商品的征地成本，这也意味着占据核心区域和优质资源的土地越来越受欢迎，别墅的不断入市打破了上海新房市场的价格天花板。未来，随着住房“双轨制”的实施和改善住房需求的释放，上海豪宅整体价格可能会上涨，但别墅、核心地块、高端住宅产品的涨价幅度可能会有所不同。
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