REITs，文化旅游景点，迎大利好！

作者 / 于波

来源 / 迈点

图源 / 摄图网

长期以来，文化旅游产业受到长期、重资产属性的影响，业务扩张空间明显受到限制。同时，旅游酒店行业也面临着上市难的困境。公司在融资中更多地使用负债融资。如果宏观经济周期下降或行业竞争加剧，那些财务杠杆较高的公司的经营效率通常会受到很大影响。因此，如何盘活现有资产，释放流动性，进而解决融资问题，降低财务风险，成为促进文化旅游产业可持续发展的关键因素之一。

最近，国家发改委发布了《关于全面推进基础设施领域房地产投资信托基金的全面推进》（REITs）项目常态化发行通知(发改投资〔2024〕1014 号码)，进一步扩大文化旅游产业基础设施范围：也就是说，我们国家的自然文化遗产 5A 级和 4A 在景区规划范围内、产权上属于同一发起人(原所有人)的级旅游景区项目，以及配套旅游酒店，也可列入项目底层资产。

什么叫 REITs？

REITs，也就是房地产投资信托基金， 1960 2008年起源于美国，其本质是一种信托基金，将房地产证券化，通过发行收益凭证收集大部分特定投资者的资金，由专门的投资机构管理房地产的投资管理，并按比例将投资综合收益分配给投资者。

因为 REITs 凭借证券交易的流动性，房地产资产可以像交易股票、债券和基金一样在证券市场买卖，从而显著提高了资产的流动性。就短期而言，REITs 是稳定投资、补短板的有效政策工具，有利于普遍筹集项目资本，降低债务风险；从长远来看，REITs 有利于完善储蓄转换投资机制，降低实体经济杠杆，促进基础设施投融资社会化，规范健康发展。

我国于 2020 年 4 《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金的月度发布》 ( REITs ) 试点相关工作通知书正式启动 REITs 试点工作。2021 年 6 月，首批 9 只有基础设施公开发行 REITs 上市意味着中国 REITs 正式落地。目前，中国 REITs 已试点 3 周年纪念日，市场整体运行平稳，发展势头良好。

2023 年 10 月 6 日，国务院办公厅发布《关于释放旅游消费潜力、促进旅游高质量发展的若干措施》通知，提出“探索部分地区旅游项目收益权、旅游项目(景区)特许经营权进入市场交易、备案登记试点工作。在依法定义各类景区资源资产产权主体权利义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域的房地产投资信托基金（REITs）"。

REITs 对项目申报有什么要求？

根据最新发布的信息 1014 数字显示，申报项目应具有明确的权属、完整的资产、稳定的运营和良好的收益，资产规模应符合要求，相关参与者应具有良好的信用状况。

首先，项目应当有明确的权属和明确的资产范围。发起人(原权利人)依法直接或间接拥有项目所有权和经营收益权(含特许经营权)，不存在重大经济或法律纠纷。

其次，项目原则上应将实现资产功能所必需的、不可分割的构成部分完全纳入底层资产范围；在特殊情况下不能全部纳入底层资产的，应采取有力措施保证底层资产运营管理的稳定性。

三是项目运营时间原则上不低于 3 2000年，对于能够实现长期稳定收益的项目，可以适当降低运营年限要求。对未来持续稳定运行没有重大影响的风险因素。

四是第一次发行基础设施。 REITs 本期目标房地产评估净值原则上不低于项目 10 1亿元(租赁住房项目和养老设施项目不少于1亿元) 8 亿元）。

五是发起人(原始权益人)、项目公司、经营管理机构 3 年度投资建设、生产经营、市场监管、税务等方面没有重大违法记录，也没有发生重大安全生产事故。

此外，申报项目还应符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定投资管理法律法规等条件，从法律法规和资本管理的角度进行可转让。

值得注意的是，1014 号文不再要求申报项目设定统一的收益率下限，而是改为对申报项目的统一收益率下限。 EBITDA(或经营性净现金流)需求。1014 以前的号码被删除了 236 对于特许经营权，号文 / 收益类项目要求“基金存续期内的收益率”（IRR）原则上不低于 5% "、非特许经营权 / 营业收益类项目要求“预计未来” 3 年度净现金流分配率原则上不低于 3.8% "的规定，改为“近期要求” 3 会计期间平均利息税折旧摊销前的利润(或经营性净现金流)不低于未来 3 个人会计期间平均预计息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流) 70% "。

与此同时，1014 号文首次提出“由于行业共性原因，确实缺少其它可扩展资产项目，且首次发行规模超过规模。 50 1亿元的项目，可以适当放宽可扩大资产规模的要求。招商局证券认为，此举可能与文旅等行业的特殊性有关，如自然文化遗产的原始权益人自然缺乏足够的资产可扩展。

文旅 REITs 现在进展如何？

就文化旅游产业而言，已经有多个景点进行了。 REITs 初期培养，但至今还没有培养， REITs 项目发行成功。然而，随着政策的进一步放宽，文化旅游产业基础设施 REITs 项目发行工作也有望进一步加快。

按照迈点的不完全统计，目前 17 只有文化旅游产业领域的基础设施 REITs 项目开启前期培育工作，均为 5A 等级景点，包括 5 家庭自然遗产和 1 家庭世界自然遗产(包括 1 家庭双世遗)，暂时不存在 4A 参加一级景区。

具体而言，17 家 5A 景点包括喀斯特景区、华山景区、刘公岛景区、萤火虫水洞。 · 地下大峡谷旅游区、凤头渚景区、武当山景区、黄山景区、龙门石窟景区、赤水丹霞旅游区、万佛湖景区、矮寨景区 · 十八洞 · 德夯大峡谷、南靖土楼景区、火山热海旅游区、萍乡武功山景区、新疆赛里木湖、山海关景区、三孔景区；5 武当山古建筑群、黄山、龙门石窟、福建土楼、三孔景区是家世界自然遗产项目；1 中国丹霞是家世界自然遗产项目。

就发行规模而言，除喀斯特景区外， 30 超过1亿元，其他 6 只有发行规模已经披露 REITs 项目发行规模在 10-15 其中武当山风景区、矮寨等1亿元。 · 十八洞 · 德夯大峡谷、南靖土楼景区均为 15 一亿元人民币，景区为！ 13.8 火山热海旅游区、萍乡市武功山景区均为亿元。 10 亿元。

迈点研究所认为，旅游景点公开发行 REITs 推出有利于景区建设、运营、撤出、投资、新建设的正向循环和完整的投资闭环。该结构可帮助项目公司回收资金、偿债、新投资，并通过 REITs 为了实现资本循环利用，运营分红。同时，它还可以解决传统基础设施投资面临的资金不足、项目运营收入主要用于清偿债务等问题。通过 REITs，项目性能稳定后，可以在短时间内实现资产转让，后期政府不再承担任何债务，收益全部由运营收入决定。

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