定调中央会议，开始去库存！

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央行行长潘功胜在刚刚结束的陆家嘴论坛上再次提到了备受关注的“去库存”。

开设保障性住房再贷款，以市场化的方式加快存量商品房去库存。

这个说法再直白不过了，之前设立的保障性住房再贷款政策的目的就是去化天量库存，一锤定音。

外滩论坛只是总结，潘行长的具体思路都出现在前几天央行在济南召开的保障性住房再贷款工作推进会上。

这一技术层面的会议在房地产市场平静的时候更为重要，尤其能看到许多后宏观层面隐藏的细节。

这次会议的背景是 6 月 7 日常国会，正是在这次会议上，非常明确地提出了“去库存”，并要“解放思想，开拓思路”。

另外一个背景是 517 在此次会议上，央行宣布计划成立一个交付工作会议。 3000 1亿元保障房再贷款，用于存储存量房屋。

这样，央行的会议就成了承前启后的工作会议，不仅是对国常会“去库存”精神的及时反应，也是对央行收储政策实施近一个月的成果评价。

这一思想在会议主题上得到了更加明显的体现。

调查推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，安排保障住房再贷款推进工作。

换言之，既然路已经出来了，那么收储存房还得加快。

再次看看这次会议的参与者，管制、管付费、管执行都来了。

除央行行长潘功胜等主管钱包的主要话事人外，还有各大商业银行和政策性银行的负责人。

济南、天津、重庆、郑州等多个城市的主要领导，都是去年收储工作开展以来的试点城市。

当框架和人员确定时，会议的目的非常明确。为了将这种方法切实可行地推广到全国，主要是通过对前期小规模试点阶段的政策进行补丁，制定一套完整的收储制度。

所以，本次会议的大部分内容都是关于收储制度建设的细节，挑几个大家来看看：

至于收储主体，一个城市政府选择不超过两家地方国有企业作为收购主体，所选国有企业及其集团不得为政府融资平台，符合商业银行的信用要求。目的是防止新增地方隐性债务。

关于收购目标，严格限制房地产企业已建成未售出的商品房，平等对待不同所有制房地产企业，资产负债与法律关系明确，严格把握所购商品房的户型和面积标准。

对于收购用途，收购的商品房，定向用于保障房，需要符合国家发展条件 14 号码文件的需求。

关于资金用途，地方国有企业获得的信贷资金应单独存入账户，单独核算，专款专用，封闭管理。

总而言之，关于这套收储组合拳，央行凝练为十六字格言，精确支持，自愿参与，以需订购，合理定价。

还有一个细节值得关注，这次会议还有其他细节。 200 参加多个城市的视频，这个数字有点巧妙，基本上覆盖了所有四线城市。

大胆构思，收储机制正准备全国化，这也意味着去库存的攻坚战已经正式开始！

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为何如此强调收储？

根据高层对房地产市场形势发生新变化的分析，简而言之，当前市场供大于求，需要正式消化。

当需求方的各种刺激方式(降息、降首付、解限购)无法有效增加交易量时，官方结局大规模消化库存就成了打破市场的重要手段，从而构建市场。 确保双轨制新模式。

经过之前的试点，目前地方政府已经探索了三个收储方向。 :

第一，收储二手房即新旧置换，地方政府通过收购居民二手房实现新房置换，这种形式门槛高，难度大，不规模。

二是集中收集现有存量房屋，地方或下级平台公司回购开发商已建成未售出的商品房，收购后投入保障房屋等。

第三，集中收储取得预售证书的期房，期房收储一般要纳入保交项目。

而且目前央行推动的保障性住房再贷款，主要针对的是第二种方式，主要是推动一种稳健的作风。

央行向金融机构提供资金，后者向当地选定的国有企业投放收购贷款或租赁贷款，以合理的价格收购已建成未售出的商品房，用于配售或租赁保障房。

现在这种方式想要大规模推广的主要约束就是资金问题，所以央行 517 宣布开设 3000 亿保房再贷款工具，为当地收储提供资金。

这种模式的优点是可以快速消化库存，同时完成经济适用房指标，改善当前开发商的资金面，实现居民拥有自己房子的理想蓝图。

所以，当一箭多雕的政策出台时，每个人都在质疑。 3000 一亿不够，但是根据目前官方公告的反馈来看。

问题出来，不是钱不够，而是钱花不完。

去年使用了央行 1 月就推出的 1000 至于今年的1亿租赁住房贷款支持计划， 3 月份的时候，额度只是用了。 20 亿。

骨感数字的背后是收储这一大招在落地层面上所做的并不乐观。

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为什么举步维艰，主要有两个困难：

首先，符合收储资格的目标很少。

目前收储政策对目标商品房设置的门槛非常高，70 平、已建成未售出、租金低于同一地段同等质量、租金收入需要覆盖资本成本等。市场上几乎大部分存量房屋都是通过几个限定封印排出的。

事实上，这是可以理解的。

央行费力不讨好收储，所以推广的时候很谨慎。底线是防范金融风险，至少不要让金融系统折叠进去。

第二，租金回报不能覆盖利息和运营成本。

从金融流通的本质来看，再贷款是央行与商业银行之间的资金吞吐游戏。

央行设立的再贷款利率 1.75%，随后各商业银行向城市政府选定的地方国有企业发放商业贷款。

但是，这类商业贷款利率与央行再贷款利率之间存在利差，商业银行出于自身收益考虑，将自行决定利率浮动上限。

根据市场经验，一般国企平台公司的最终贷款利率成本在哪里？ 3% 从上到下，这已经成为平台公司收储保障房应该考虑的最低回报。

但是目前我国即使是一线城市的租金回报也只是 2%，再加上实际维护运营成本，收储的账户极有可能即使不来，这将极大地影响当地企业实施的积极性。

尤其对众多二线城市而言，目前的库存集中在非核心区域。

如果按照央行的执行标准强制执行，加上当地的经济适用房项目本身需要投入一部分配套资金，最终的收入注定无法覆盖资本，只会增加地区的债务风险，这自然与央行的初衷背道而驰。

可参考郑州收储示范生的方法。

由于郑州收储的房屋最终大部分用于人才公寓，租金收益率将比普通租赁收入进一步降低，这使得收储方的资金压力特别大。

所以今年郑州的收储速度逐渐下降，与试验城市的整体趋势基本一致。

在制定再贷款政策时，央行估计也考虑到了地区的困难，留下了“社会化”的口子。、“自愿参与”。

换言之，央行在制定再贷款政策之初就没有强制地方国有企业强挑这一重担。

但是对于地方来说，就不一样了。一是没有商业利益，二是没有政策强制，自然就没有动力去做。不难理解为什么之前的收储试点效果是骨感的。

算来算去，去库存成了央地博弈的又一个分会场。

当前形势是我国许多政策实施的切面，统筹规划雄心勃勃，实施层面利益纠缠不清。

为打赢这场惨烈的去库存攻坚战，政策端的力度显然不够，还需要更多的利好招数继续释放。

尽管前面的旅程很长，但是号角已经吹响了。

变革时代，城市发展，楼市政策，地缘关系等等，都影响着我们每个人的决策。

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