如今千人摇项目，谁在买？

今年上海新房市场两极分化严重，我们刚刚分析过。

一方面是郊区盘去化难，另一方面是城区豪宅频繁阳光

而且都是谁在买的 3000 万豪宅，我们也做了很详细的统计。

包括中海顺昌九里、融创滨江一号院、滨江凯旋门

除这些引人注目的豪宅外，

事实上，今年上海一共诞生了。 3 除陆家嘴滨江凯旋门外，一个“千人摇”红盘

还有浦东唐镇安高申宸院和普陀长风陈嘉。 100 · 嘉佰道

我们还选择了嘉定理想之地五期和宝山中环置地中心两大热销市场。 · 润府一期

在今年 3 每个月都得到了 688 组和 529 小组认购，也都轻松实现了开盘日光。

根据这些红盘的摇号数据，我们可以发现——

01

刚刚改盘和豪宅盘的客户分化加剧。

首先来看看最近流行的陈嘉。 100 · 嘉佰道

5 月首开一共 422 套装，套均总价 1464 万，最贵的一套顶复 543 平 更是高达 5655 万

位于普陀长风内中环，豪宅盘妥妥

而且安高申宸院和理想之地，都位于浦东唐镇和嘉定新城，今年提供的套均总价一个 700 万 、一个 600 万 ，都是刚改盘的外环外标准。

摇号以 310 上海人，与非 310 的外地人 新上海人来分，可以看到很明显的差别。

上海嘉佰道 310 整整超过了客户的比例 4 成，非 310 客户不到 6 成功，两者的差距仍然存在 2 成之内

而且安高申宸院和理想之地。上海 310 顾客比例大幅下降，连连 10% 也没有，9 成为上述是非 310 客户，差距的大小一目了然

然后是当地用户的具体画像。

这并不奇怪，集中吸引的主要是本地区的客户。

嘉佰道有 20% 普陀客户的比例是普陀客户

近一半的安高申宸院是浦东客户，理想之地近一半。 4 成都是嘉定客户

而且嘉百道的摇号遍及上海。 16 个区，对全市客户都有吸引力。

安高申宸院缺少嘉定、松江、奉贤客户，理想场所也缺少虹口、松江、奉贤客户，分布更加不均匀。

另外，人数方面的认购单位也略有不同。

嘉佰道一人组和二人组的摇号比例基本打平，此外还有一人组和二人组。 5 组三人组和 1 四人组摇号客户

安高申宸院一人组和二人组摇号比例为 0.34：0.66，理想场所一人组和二人组的比例是 0.24：0.76

豪华住宅的个人顾客非常擅长打架，一般不需要任何贷款，直接全款就可以拿下。

就像以前的滨江凯旋门总价一样 1.1 一亿元的“顶复楼王”，一开始就被个人客户夺走，一个小目标是直接的

然后两者以两个家庭为单位的买房比例大大提高，相当一部分是刚结婚不久的年轻夫妇作为“上车”，拉高了首付和贷款的杠杆，两个人的公积金额度都用完了。

从身份证开始到上海当地客户的分布，再到不同人数的订阅单位，我们可以看到目标客户在城市豪宅和外环外刚刚改变的区别。

02

安徽人刚刚冲进外环外改盘，山东河南跟上。

与豪宅相比，主要是江浙人购买，可以直接占据国外客户的一半。

尤其是南通人和温州人这两个典范。

相比之下，其它地方的存在感略低。

这一次，我们发现，安高申宸院和理想之地。安徽、山东、河南的客户数量猛增，后一种浙江顾客更是突然减少。

安徽同乡冲得特别猛，这两盘的认购组数量仅次于江苏，排名第二。

在理想的地方，安徽和江苏的认购组数量只差不多。 4 小组，差距很小

而基本上，本省各地级市的认购客户都有，可以算是均匀分布。

表现最为突出的是安庆，在全省买房数据中遥遥领先。

同事巧克丽丽就是安庆人的典型代表，堪称编辑部的“买房专业户”

像巢湖这样的县级市，也贡献了几个购买力。

根据统计局的数据，在沪外省市居住人口中，安徽人的比例持续增加。 5 每年都是第一，总数超过 200 万，上海的数量的确很大。

原来他们更喜欢总价。 600 万上下刚改盘

其次是河南，总认购数排名第三。

排名靠前的城市有：周口、郑州、驻马店和洛阳

山东当然也不甘落后，两盘的认购组数量也都超过了浙江，由青岛和烟台带头。

03

苏州人也喜欢买上海套均均。 1500 万的新盘

在嘉佰道外地城市的认购信息中，除南通继续领先外，购买上海豪宅外，

第二个想不到也不是温州，而是一般不买上海豪宅的苏州，足有足有， 24 组客户

要了解中海顺昌玖里、融创滨江一号院、滨江凯旋门三大豪宅板块的苏州客户，加起来也只有 14 组

另一方面也说明，在苏州土豪心中，上海豪宅的位置、开发商品牌、倒挂空间都不是最重要的。

她们还是最认同的项目产品力量

更愿为嘉佰道如此纯净、完整、极致的艺术空间买单。

归根结底，苏州本身也有不少豪宅，今年更被称为“苏州豪宅元年”

由于限价的放开和质量的提高，几个高端项目的单价都是针对的。 10 万 / 平米去了，也是顶级的能打，甚至很多石头都是全国首用。

所以，如果不是绝对满意的项目，他们也不会轻易去上海下手。

而且温州这次认购的数量只有扬州那么多，其次是盐城、绍兴、泰州、南京、常州和宁波。

另外，安徽的认购总数为 55 集团，东北三省也协同提供协同服务 46 组认购

04

中外环也有春天，吸引城市顾客

回顾今年新盘的表现，中外环，尤其是宝山南大板块的认购数据也非常出色。

中环置地中心 · 典型的代表润府

项目一期不仅是积分制，南大板块也是今年中外环第一个“阳光”建筑，首次触发积分。

3 月亮第一开就得到了 580 组认购，529 小组进入摇号，开盘后只用时。 408 一分钟就宣布售完了

具体看第一开的认购数据，310 近比例的上海客户 45%，非 310 客户不到 6 成

宝山是当地客户中最多的，占据了近四分之一，其次是静安紧挨着宝山，占比达到 18%

表明很多静安土壤也认可润府的地理位置。

国外客户数据与上述两个外环外刚改盘相似。

依然是江苏以 69 该组总数领先，安徽排名第二。 36 集团，浙江和山东都是 24 集团，东三省加起来总共 20 组，山东就是这样 17 组

05

为何这些盘子今年可以“红”

不难看出，这些热销板块有几个特点:靠近地铁，周边业务或教育设施完善，一二手倒挂明显。

但是，与去年的全年足相比， 26 一个“千人摇”红盘

今天的上海新房市场，能够达到“千人摇”这样的超高热度并非易事。

这些板块之所以能够“杀出重围”，取得如此突出的成绩

靠的还是开发商在地段上，又多做了很多加法。

举例来说，嘉佰道就是产品实力的典型代表，开发商硬生生地把房子做成艺术品

不管是火出圈的 40 米长、5.2 米高的门头，还是极具视觉冲击力的车库，还有许多价值百万的大师级雕塑艺术品。

为上海房市再次奉献了一个塔尖项目

实景图

理想之地是去年上海楼市的单盘销冠

万科以自己的力量，为一个综合体市场呈现了各种丰富的生活场景。

有咖啡，有书店，有轻食，有面包店，有西餐厅，有云南菜。 ...

中轴线路面更是打造成了一个慢行街区，据说每个街区都有。 26 大米将有一个环路，一个节点。

效果图

让业主和来往的行人在郊区，也能充分享受小资产阶级的生活。

尽管安高申宸院背后两家开发商的名字听起来有点生疏，而且在房地产行业一直都比较低调，

本质上，高速房地产集团和安联公司都是实力非常硬核的公司，不断用商品吸引市场

唐镇项目的外立面和社区设计都很用心。

而且中环置地中心 · 润府展示了外立面和部分小区的景观，并展示了真实的景观。

还有多个主题架空层，以及约定 1500 一平方米的下沉会所

实景图

健身房、室内游泳池、休闲瑜伽、茶道娱乐等配套设施齐全，在一些高端项目中并不少见。

06

尽管与前两年相比，今年以来，上海的积分盘和千人摇的红盘并不多。

还必须承认，上海整体新房基本盘依然平稳。

" 527 “新政”更准确地激活了一些有买房需求的客户。

6 月已经有 3 新盘触发积分，同期认购率普遍上升。

上海新盘市场可以说已经很久没有这么热闹了。

本文分析的几大热销板块，除理想之地已售罄外，安高申宸院、陈嘉。 100 · 中环置地中心嘉百道和中环置地中心 · 润府将继续供应

今年 8 批号新房也马不停蹄，正在来的路上。

下一个“千人摇”的红盘将是谁？让我们拭目以待。

上述为正文，来自楚然。

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