劝告你，尽量不要动超大社区。
翻出以前写的一些文字。
似乎现在看来又别有一番滋味了。
之前我们去现场看了“中国第一神盘”——贵阳花果园
这神盘的名字平淡无奇，最突出的只有一点：非常大，它是中国最大的市场
面积有 1830 万平方，汇聚 300 栋 40 高层建筑，有数十万人居住在其中
虽然这个神盘不在一线城市，但由于它的特点，它已经成为中国著名的网络名人盘。很多人去那里打卡，欣赏很多人聚在一起跳广场舞的盛况。
事实上，在全国各地，都有这样的居住人口超过数万人。超大社区
尤其是20年前和10年前，为了满足人们的住房需求，规划了大量的超大型社区。他们中的一些人特别出名，甚至取代了原来的地名作为当前的地名。
例如北京的天通苑，作为北京昌平区的一个超大型社区，它基本上代表了那个地区。
北京也是如此回龙观，作为一个程序员之家，它是著名的
但是在上海，也有很多人居住的超大社区，还有很多，比如我们曾经提到的内环。中远两湾城，外环外的上海康城等等
北京和上海的大型社区
超大型社区，聚集了大量人口，就像一个小城市，里面什么都有。
比如超级市场，菜场，早餐店等等，不需要离开社区就可以满足所有的基本需要，甚至还有直通地铁的公交站，住着很舒服
但与此同时，由于其体积巨大，人多车多，走出小区需要很长时间，有时会觉得小区内外格格不入。
老实说，虽然超大型社区给我们带来了有益的一面
但是买房子的时候，如果还有别的选择，对于超大社区，我不建议购买。
为什么，让我给你一个详细的说明。
01
超大社区是什么？为什么不推荐购买？
社区到底有多大，可以称之为超大社区。
多篇论文查阅后，对超大社区的概念进行了总结：人口超过 3万人类，占地面积超过 20 公亩 这个规模以上的社区，可以称之为超大社区。
很多超大型社区当然远远超过这一规模，导致其占地面积和人口，几乎相当于一个小城镇。
但是，按照城市的标准，其基础设施却远远达不到。
因此，这个超大社区的“大”带来了一系列的问题。
最为重要的是超大社区体量过大所致。交通压力
让我们看看一些超大型社区的体量。
北京天通苑-保守估计 50 万人
北京回龙观-保守估计 30 万人
上海康城-估计约定 9 万人
这些超大的社区，即使有些地铁在家门口，从楼下到地铁站也需要一个半小时，这就导致了非常不方便的通勤。
首屈一指的就是超大型社区内部交通问题
其它缺点还有优化的空间，但是小区内的交通，如果在设计之初没有考虑好，道路狭窄，以后就很难改变了。
在超大型社区，自行车、电瓶车、私家车数量众多，各种交通工具交织在一起，导致超大型社区的交通相当复杂
即使在客流较低的早晨，我们也曾到上海康城实地参观， 10 点多，车流量还是很大的，而且车速在行驶过程中并没有太大的缓解。
一个人住在这里 10 年叔叔告诉我们，如果你想买房，可以在学校附近买房，防止孩子上学时过马路，否则很容易造成危险。
电瓶车速度快，非常不安全。
与其说超大型社区是社区内的一种交通，不如说是小街道。
就像家门口的街道一样，完全是一样的。
但与街道不同的是，街道除住宅外还有其它设施，普通街道客流没有超大社区那么大。
根据论文《城市超大社区交通效应研究:结构影响与治理策略》，超大社区的交通流量给交通带来了两个方面的压力。
一方面是社区内部的
私人汽车和外面的汽车、自行车、公共汽车、电瓶车、摩托车都在同一条路上，在进出口高峰期，社区的交通量非常大，即使在非高峰期，也有大量的车辆连续进出。
小区内的道路承载能量远远不能满足小区内车辆的使用要求，造成交通堵塞。
另外一方面是社区外界
比如上海康城小区，地铁站间隔较远，公交车是主要的公共交通方式。
里面有两条公共汽车线路，乘公共汽车到莘庄地铁站需要乘公共汽车。 15 分钟，平常 15 每分钟工作一次，高峰期间间隔会减少。
但是由于小区面积过大，部分居民无法进入公交车站的最佳业务范围。
因此许多居民仍然使用私家车作为旅行工具，这给周围的交通带来了一定的压力。
高峰时段，私家车会排很长的队到进出口，这样就会集中进入道路，给这个路段带来很大的交通压力，从而造成拥挤。
超大型社区体积过大，不仅影响社区内部的交通环境，而且给社区外部的交通环境带来一定的压力。
我在上海康城采访的一位老业主告诉我们，“我们老人蹲着挺实惠的(住在这里挺划算的)，为你们年轻人工作。”
超大型社区大多存在于偏远地区(中远两湾城是例外)。大多数人购买超大型社区不是因为他们的就业地点，而是因为总价低、学校、社区环境等。
这导致人们的通勤距离相对较远。如果加上交通拥堵，需要半途而废，会增加人们的出行时间，还需要计算小区到门口的距离。
超大社区在通行舒适方面受到影响
所以，如果是和我一样的普通通勤者，如果有其它选择，不建议购买超大社区。
02
超大型社区管理难度
除了交通压力大之外，在规划之初，超大型社区的研发可能只考虑住房问题，而不是长期规划，这使得社区独立，限制了其长远发展。
此外，超大型社区体积过大，人员较多，因此也造成了一定的管理困难。
比如在上海康城，我看到很多物业人员不断打扫卫生，但同时还是能看到乱扔垃圾。人太多，很难管理好每个人。
例如，一些房子外面应该有很多违章建筑物，例如这个天线 ..
超大型社区，即使看上去再漂亮，在后期的维护中，总会有一些不尽如人意的地方。
边走边拍照时，我甚至会被坑坑洼洼的人行道缠住。
幸好年轻人腿脚灵活，但对于老年人来说，并不友好。
而且像一些小区景观和外立面的后期维护，超大型小区做得更糟糕。
当设计开发时，应该是有趣的，这里有一个细节，让人们站在上面向下看风景。
但是遗憾的是后期保养不好，墙面受潮发霉。
在大堂门口可以清楚地看到有涂抹小广告的痕迹，这也是超大社区难以管理的一个例子。
因为门是开着的，不管是车还是人，都可以随意进入。
只是看着，其实是可以忍受的，但是对于住在这里的人来说，多少会影响他们的心情，影响他们的生活舒适度。
而且仅靠物业来改造环境是相当困难的。
违章建筑容易拆除，墙壁容易刷，但是乱扔垃圾，写小广告的人乱涂乱画，不能一直盯着进出的人看。
因此，不推荐购买超大型社区的原因之一，人流量过大，管理与维护困难，给后期居住体验带来不适
03
超大型社区不利于增值
超大型社区既有严重的交通问题，又难以管理，直接造成了超大型社区实质性的严重伤害。——升值潜力低
这个原因之一就是我不建议购买超大型社区。
与普通小区相比，超大小区的房产，增值速度要慢得多
以上海最大的超大社区——上海康城为例
上海康城的房价远不如所在板块莘庄的房价，是所有莘庄板块房价的倒数。
当然，也有人认为这是上海康城的优势，总价低就能上车，社区质量也不低。
但是，如果从资产保值的角度来看，这就是它的缺点。
在过去的两年里，这个项目的价格仍然处于相对稳定的状态，无法赶上整个板块的发展潜力
一方面与上海康城的位置有关，位于板块内较为偏远的地区，另一方面则是上海康城的体量过大。
我们可以看看附近的社区，并与它的价格进行比较。
在上海康城附近的象屿品城社区，基本保持了与自己板块九亭价格趋势相似的趋势，房价略高于上海康城。
在另一个层面上，延长时间。有人提到过 20 几年前，只要上海康城 3000 块，现在已经涨了 10 倍多，利润还算正常
上次我们写上海康城的时候，直接用一位粉丝的留言提问：
购买超大社区的房屋，上升空间相对较小
04
超大型社区不容易销售
如果从个人卖房的角度来看，除了升值潜力不如其他一般小区外，超大社区的房源比较多，卖房子的时候很容易被骗压价
由于房屋较多，当上海康城的业主主要出售房屋时，同时也会有更多的竞争者。
客户不仅可以在同一个社区比较同一个房间类型，还可以选择多种其他房间类型，迫使急售商家以压低价格出售房产，这也会对资产造成损害。
与此同时，由于超大型小区的房源较多，就会一直保持房源的流通，造成不断地有房子在装修。
如前所述，超大型社区的管理非常困难，所以一些装修噪音在工作日也时有发生，装修材料堆积，大型垃圾乱扔不处理。
这样就造成了生活在这样的环境中的不适，对生活也有很大的影响。
05
对人流量大的超大社区来说，人文环境也比较复杂。
每个人都来自各个地方，各个年龄段的人都在那里
在这种情况下，在社区平时的交往中产生了许多冲击。
别的不说，换物业需要 2/3 上述业主同意，是一件很麻烦的事情。
还有一些问题，比如物业费能否及时全部收取，等等，各方面都不容易处理。
无论是北京的天通苑、回龙观，还是上海的上海康城等地的超大社区，他们在交通、管理和维护方面都或多或少存在一些问题。
而且最重要的是，这些社区在未来的增值方面存在一些不足，而且在销售时面临着巨大的竞争。
正如上海康城的一位业主所说：
“小区太大了，除非有电车，你走不出去。交通极为不便，一条车道进城，车内必备糖。
还有一些好的，户型好的房子大超市菜市场都适合老年人。”
那就是为什么我不推荐购买超大社区的原因。
我们不能只看到总价低、学校等优势，而忽略那些存在于超大社区的问题。
说到底，玫瑰再漂亮，也别忽视它枝干上藏着的刺。
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