为什麽有些老破小可以卖得贵？
翻出以前写的一些文字。
似乎现在看来又别有一番滋味了。
总是有一种困惑
就是明明看上去那么普通的房子，为什么价格却能这么贵？
更让人困惑的是，为什么同一个小区的配套设施都是一样的，外面看起来都是一样的破，但是有一个小区要卖得更好。
一个让人感触最深的例子，就是浦东金桥。「伟业金锦苑」
周围有几个巨峰路地铁站和巨峰路嘉里中心， 20 多岁的老破小，我选了两个。
(信息源网络，仅供参考)
对比起来，「莱阳新家园」立面看起来还不错，「东陆新村六街坊」立面也重新刷了一遍，只有「伟业金锦苑」从远处看，墙上还有一个大补丁。
但是偏偏这个看上去最破的「伟业金锦苑」走出自己独立的市场行情
不仅比周边贵，当市场不断波动时，它的价格几乎一动不动。
那么这样的老破小到底是什么呢？
01
有一种叫做搬迁房屋的商品房
「伟业金锦苑」能够跑赢周边地区，首先就是这是动迁房。
也就是说，当你购买它时，你只需要付钱。 1 个点的契税
别小看这个，有个同事以前看中了一套。 3 楼的 78㎡两居室，户型方正，2居室， 年内精装，到处都是好的，但是税费 35w，听完后果断放弃。
税是要真金白银交出去的，一点杠杆都没有，不是房子好上天，没有人愿意交出去， 30-40w 税费，所以税少是香的。
但被称为动迁房的坏处在于，房屋质量堪忧，居住氛围差。
这个简单不涉及的价格点，看上去并没有伤害到要害，但是真的住进去就要亲命了。
薄如蝉翼的墙壁隔音很差，卧室有点响，站在客厅可以听得一清二楚。
窗框和门套也很粗糙。当它们严重时，有些窗框不同大小。简而言之，如果你租了房子，你会发现搬迁房屋的质量非常有限。
所以搬迁房不是「伟业金锦苑」能够跑赢大盘的真正原因
真正的原因是既是动迁房，又是商品房
市场上的一种房子很有意思，就是你看着房产证上写着搬迁房，但实际上是按照商品房规格建造的。
这一情况通常是在拆迁之初，搬迁房屋不够用，随后政府征用了周边商品房。
或原小区按商品房规格建造，后期改为动迁房屋，后期改为动迁房屋。
「伟业金锦苑」属于这种情况，商品房被动迁移征用
因此您可以看到伟业二村与普通搬迁小区的墙壁对比。
还有楼间距离，阳光完全不会遮挡，哪里像动迁房小区？
伟业金锦苑二村，冬至日照(早晨)
然后一个快 20 居然多年的房子还有配套设施。
© 链家
所以这种类型的房子，就是有搬迁房的优点，但是没有搬迁房的缺点。
不仅税费少，而且完美避免了质量差的问题
那就是为什么「伟业金锦苑」，在交通和商业配套相同的前提下，价格昂贵 1-2w，而且无论外部市场涨跌，其价格波动都是最小的。
02
如果要这样做的话，就能做到。考虑其拆迁时间
「伟业金锦苑」差不多是2003 年的动迁房
与这一拆迁年份、拆迁政策有关，虽然是搬迁房，但不会有一个人有很多套的情况。
所以你可以看到伟业虽然也是动迁房，但是小区 4000 户主，自住率几乎达到了差不多。 80% 以上
这个反面的例子，就是浦东高行板块的高行绿洲，「高行绿洲」是2010 年拆迁的
今年是搬迁政策的大年，基本拆迁后，原地拿房子，就像高行绿洲一样，几乎都手握着。 2-3 套房，多的 3-4 套并不鲜见
因此，你可以在这里看到一个家庭 3 月收入加在一起还没有加在一起。 1w，但是租金是有的 2-3w
这么多房子，户主肯定住不下去，那就租吧。
如果一个小区的租户比例达到 30-40%，甚至 50% 在这种情况下，物业将很难管理。
一个套房经常被隔成很多房间出租，厨房和卫生间经常是这样的粗糙。
© 链家
住宅建筑中的走廊和墙壁经常遭殃，公共设施严重受损。
所以在考虑这类社区时，再问中介一句，什么时候拆迁？
03
还有那种被用作示范区的老破小
在此之前，当我们踩着彭浦新村的原始拆迁问题时，我们发现周围有一个小区。
门口看起来很普通的上个世纪公房，但一看价格，它最贵。
彭浦整个新村，只有一、三、五、七、四。 一个小区，彭一小区被拆除新建，其余都分布在周围，而且都对口彭一小区。
在这种情况下，彭三可以卖得最贵。
当你进去的时候，你就会知道为什么。
与其它彭浦小区不同，墙壁斑驳，到处都是旧的。
这里道路宽阔，街道干净整洁，有许多便利的设施。例如，在下面的建筑后面，有一个完整的绿化计划。
而且不会有其他像老破小这样的人车抢道。因为整个小区已经重新建立了地下停车空间，什么概念，老破小也有地下停车库？
更夸张的是，图书馆和学校都放进来了，社区食堂和派出所都在社区后面。
为什么彭三小区能这样？
与其它老破小不同的是，它更幸运，它被选中为“彭浦” N 村“系列示范区，到老旧小区进行改造。
所以外观更好看，社区功能也挖掘出来了，房子本身也进行了改造，增强了单独的厨卫，加上接近。 4㎡的阳台
这样的小区能不能和周边的老破小价格一样，所以也是老破小，彭三小区就走出了自己独立的市场。
这种情况在上海并非个案，比如长宁区新泾六村，也是老旧小区改造。
外表看起来，也是建于上个世纪的老房子，但里面的路面重新规划，开放小区
为数不多的小空地也被用作配套空间。
© 上海长宁
甚至在走廊里面也是这样规划的。
和彭三一样，新泾六村也是“新泾村系列”的幸运儿。
道路、建筑物、公共区域，甚至下水道都被重新规划，显然更容易居住，自然价格也更贵。
04
还有一种贵，竟然是因为好物业。
这里要提到一个有点奇妙的小区。「金桥湾清水苑」
它的价格也是周边同类型房屋中最昂贵的。
走在这个小区里，你会觉得一丝不苟，不是房子有多新，配套有多好，而是干净。
带我看房的中介小姐姐告诉我，她经常来这里周围的几个小区，这里的环境是最好的。
一切都要做得更好，路面更干净，绿化更整齐，生活更舒适。
也就是说，一般老破小路年久失修无人打理，而且经常在小区路面上看到“黄金”，但有些小区便会被打理成这样。
这样的街面
© 链家
这样的绿化
© 链家
这种小广场
© 链家
建筑物再次破碎，也要想办法让它看起来温暖一点。
© 链家
这背后有一个非常重要的因素，那就是物业
在我们的印象中，老破小的物业，基本上就是一个门卫来代替一切，但是这里不仅有物业，而且还挺厉害的。
这儿的物业叫安家，并非背靠开发商的大型物业。
但就是这样一个孤军奋战的物业，在很多房企物业拆分上市不断扩大的背景下，依然可以生存，所以一定要有一些真本事。
这样一来，清水苑和周边同类型的房子一下子就拉开了距离，也自然会比周边小区口碑更好，卖得更好，
05
还有一种社区也挺特别的。
就是特别受欢迎，市场好的时候，其他小区的交易位置，它可以交易两位数，市场不好的时候，它还有交易位置，
它受欢迎的原因也很特别，不仅仅是价格。
它的选择范围很大，300。 多 w 还有一个房间，也有 450-550w 两个房间，最高也有 1000 多 w 是的，这一跨距购买人群很多。
但更重要的一点是，这一点社区建设年份
真源小区分 4 期建设，1 期 1997 年、2 期 1998 年、3 期 2000 年
2000 2000年以后，发生了两次重大变化。
2000 2000年前，盖的都是小户型，2000。 200-200年后，所有的公寓都被覆盖了。㎡样子，最小的也要 80 多㎡，社区整体气氛逐渐发生变化。
另外一个很大的变化就是住宅市场政策的变化，对于真源小区来说，它真的开始走商品房的路线了。
所以你会看到一个看起来像老破小的小区里居然做了水景。
还有这种绿化和配套设施。
小区很大，但干净整洁，居住氛围好。
因此，它被称为性价比高的原因，销售也比周围地区好。
06
今日写这篇文章主要是想和大家分享一件事。
在我们看来，老破小是不能轻易触碰的，但即便如此，我们也不能一蹴而就地打翻所有的东西。
任何一种业态，任何一个品类，都有值得探索的好社区，好房子。
也就是说，如果你好好寻找，一定会找到更好的房子。
但是前提是，你要出去看看。
上述就是我这两年踩板遇到的一些老破小的例子，拿出来和大家分享一下。
假如你也有这个例子可以分享，我们的评论区见。
以上是来自乔不丝的正文。
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