为何有些五星级酒店可以出售？

接受者很难找到，买卖酒店的底层逻辑发生了变化。

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领域 | 酒店业

频道 | 文化旅游商业评论

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端午节前，上海黄浦区一家以潮流生活方式为主的外资品牌五星级酒店终于卖光了。

此前，这家酒店的前业主资产管理部门负责人和我发布了一份已经盖章的主要交易条款文件。当时条款中的交易价格是 23.6 亿元，远高于网络传播，而收购者则是香港公司。

此后，交易一度波折，这家酒店的前业主负责人告诉我，买家对交易价格过高有些怀疑。

事实上，近年来，随着酒店资产上市数量的不断增加，”供不应求“这些话已经成为很多酒店高级职业经理人在和我交流时反复提到的词汇。谈话中透露出对自身资产价值的怀疑和焦虑。

最近石头落地，不少业内人士向旅界指出，这家酒店已经成功销售，价格有些妥协，消息将于近期公布。

2024年，卖酒店的业主讲究一个落袋为安。

根据今年大宗资产转让的情况，如果赶不上去年年底能源企业那波酒店收购浪潮，2024年 年想卖掉 20 超过1亿元的酒店真是难上天。

戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权最近透露，北京第一季度只有 5 宗宗大宗资产成交，总额有 94 亿，上海相对活跃度很高，第一季度取得了很高的成绩。 16 宗成交，总额达到 103 亿，但供大于求的情况持续下去，影响了市场氛围。

事实上，仅仅是上海的大宗交易市场，这几年就有点引人注目的酒店项目一直处于“孤芳自赏”的尴尬境地。

举例来说，上海苏宁宝丽嘉酒店据悉斥资。 50 1亿元建成，开业时一度风景优美。是继美国拉斯维加斯之后，世界上第二家宝丽嘉品牌酒店，也是上海标杆级别的豪华酒店。

上海宝丽嘉酒店 / 旅界实拍

2021 2008年，兴业银行上海分行发布消息称，上海苏宁宝丽嘉酒店将销售，去年， 11 月，兴业银行特殊资产管理微信官方账号显示，该酒店的评估价格为 32.2 亿元。

只是近 3 2000年过去了，宝丽嘉酒店依然没有动静，静静地躺在外白渡桥上等待有缘人。在一些酒店资产中介的描述中，市场价值是 20 一亿元出头，跌得近 40% 评估价值。

比如上海佘山世茂洲际酒店，也就是大家口中的“深坑酒店”，在开业前就被冠以“世界海拔最低的五星级酒店”。、“世界十大建筑奇迹之一”、"海拔 -88 大米，地平面以下 15 层“等一堆美名”。

上海佘山世茂洲际酒店 / 旅界实拍

早在 2022 年 2 月亮，随着世茂财务状况的恶化，关于出售“深坑酒店”的谣言层出不穷。当时，“现价”标记在一份媒体流传的世茂待售资产清单上。 22.5 对外销售1亿元"。

“深坑酒店”两年多来不但销售无果，而且判决强制执行。 6250 万余元。

近几年来，国内酒店资产价值下行压力巨大，考虑到去年上海酒店圈的天花板宝格丽酒店 24 亿已经卖出去了，任何一家价格比这个高的酒店都会被视为资产圈的脱离现实。

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为何有些酒店总是抢在市场前面及时清理？

与您分享一些有趣的观点：如今，卖酒店就像卖房子一样，没有卖不出去的酒店，只有卖不出去的价格。

在过去的两天里，我和一位曾经负责旅游地产行业的知名开发商的高管朋友 A 总是聊天，他指出，虽然他离职了，但他仍然在帮助前雇主处理一些资产。原话是“老板可以信任的人不多，我们老部下还在帮他出主意。”

事实上，这家旅游地产开发商拥有许多国内外知名项目，包括国际连锁度假酒店品牌和海岛旅游胜地最好的一站式度假综合体。说到这里，很多聪明的朋友应该已经能想到什么了。

旅界实拍

总而言之，如果是对外的话，这个开发商的口风还是挺紧的，即使二级市场到处抛橄榄叶，也是打死不承认自己在“卖卖”。

为何？

朋友 A 总的来说，毕竟老板的资产和市场上那些“顾影自怜”的外资酒店品牌不一样，还是优质资产，不卖肯定扛不住，尤其是想看看海外市场有没有感兴趣的客户。

但是这些出价呢？老板认为这些投资者都是“抄底心态”，出价真的很“痛苦”。简而言之，老板能接受的理想价格还没有到来，所以他们在反复拉距离。 ...

所以你看，身家千亿的老板卖酒店和我们普通人卖房换房没什么区别，毕竟，五星级酒店买卖还是卡在价格上。

想起 2021 2008年，一些酒店业主向我透露，任何文章中提到的酒店，愿意提供收购意向函盖章的机构都不会低于 3 家里，一般有很多好的资产机构去抢。

上海宝丽嘉酒店 / 旅界实拍

现在呢？

根据最新情况，迈点研究所的数据显示，今年 5 月份，全国共有 30 一家酒店的拍卖价格超过1亿元。 8 家庭，拍卖价格在 5000 万元 -1 亿元酒店 5 家庭，拍卖价格 5000 万元以下 17 家。截至 6 月 1 每天，只有两个酒店项目成交，其它的都是流拍。

说起来，去年和今年的小阳春，五星级酒店交易都是热火朝天，随后萎缩，核心还是钱包和供过于求的问题。

曾经，每个房地产都有一个酒店梦。万达、世茂、绿化、R&F、宝龙、新城、保利、碧桂园、中南、金茂大厦都希望通过“房地产” 以酒店方式打包上市融资，或“盘活”资产包。

但是毫无疑问，中国酒店业 40 年度快速发展，已进入存量时代。

现在我们要卖资产了。无论哪个开发商首先想到的都是“妈妈不爱叔叔”的五星级酒店，但市场情况变了。当我们醒来时，我们发现已经太晚了。

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开发商挥泪大甩卖时代，便宜是唯一的法宝。

我看了一圈今年年初到现在的酒店价格，基本都是“以价换时间”。能卖的都是那些降价酒店。如果你想抢占市场，你必须咬紧牙关，流血才能降低价格。甚至有些资产因为抵押债务，比目前的市场价格还强调一些讨论。

例如，去年年底，随着天津丽思卡尔顿酒店等三家酒店的资产包，三亚著名酒店三亚天房洲际成功投标。这三家酒店的总建筑面积 19.9 万方，整体成交价格为 20 与原净资产估值相比，亿 45.3 十亿美元的价格堪比腰斩。

旅界实拍

此外，近期还有上海绿地万豪酒店、北京瑜舍酒店转型办公、商业活动。

一些仍在犹豫不决的酒店业主，常常在拉距谈判中发现自己的房产成了“不良资产”，后悔莫及。

不难看出，当一个行业从投资驱动、消费驱动回归到产品驱动时，酒店资产交易的痛苦是不可避免的。

而且对去年以来逆势进入酒店资本市场的“野蛮人”来说，高星酒店的资产也并非一无是处。

从数据来看，由于房地产市场低迷，国内豪华酒店产业的发展速度并没有放缓。一二线城市特别热衷于豪华酒店的建设和项目。

上海阿丽拉、苏州四季酒店、苏州英迪格、衡州悦榕庄、三亚凯悦、澳门、澳门四季酒店、 W、澳门莱佛士等。，下半年还将迎来大量豪华酒店开业或即将开业，如广州美观阁、青岛美高梅、钓鱼台、九寨沟丽思卡尔顿隐世度假、昆明君悦、重庆康莱德等。

与只追求现金流回报率的中端经济型酒店不同，豪华酒店的投资回报周期更长，在跨越经济周期的时间维度上要看得更远。核心城市的核心位置和稀缺的豪华酒店可以给长期投资者带来稳定可持续的经营收益。

所以，投资高星级酒店就像围城一样，有人撤出，有人进入。

高和资本地产科技基金合伙人李慧忠说：经过价格下调后，2024 年度酒店资产退出价格仅相当于 2018 年度收购高点 70%。"

也就是说，在市场下行的环境中，通常是购买资产的好时机，同样在 2018 年度市场高点时，一般适合出售资产。

然而，在现实中，当人们处于低点时，他们不敢出手，而是在高点时抢劫。因此，一个理性的M&A团队应该帮助业主准备在市场高点撤出，并在市场低点收购。

很明显，目前高星酒店投资市场所呈现的“恐慌排挤”反而是一个有意进入这个市场的投资者选择物业的好时机。

归根结底，只有退潮的时候，才知道谁在裸泳。

今天的话题：你怎么看？ 2024 年度五星级酒店交易市场？请在下面的留言框中与旅行者互动。

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