美国商业地产危机四伏！PIMCO预计区域银行的忍受将接近“临界点”

财联社 6 月 12 日讯（编辑 赵昊）资产管理巨头太平洋投资管理公司（PIMCO）最近估计，由于这些银行账面上的问题，美国将有更多的地区性银行倒闭，商业房地产贷款“非常集中”。

PIMCO 董事总经理，主管全球私人商业房地产团队。 John Murray 告诉媒体，作为商业房地产（CRE）美国地区性银行在该领域面临的“真正的困境浪潮才刚刚开始”。CRE 指非居住特性的房地产，包括各种商业物业，如办公楼、购物中心、酒店等。

Murray 解释说，美联储降息的不确定性加剧了 CRE 行业面临的问题是，高贷款成本降低了估值，导致违约，导致区域性银行作为贷款人被困在难以出售的资产中。他指出，大银行一直在出售高质量的资产，以避免进一步的损失。

在过去，他补充道 18 几个月来，他的团队一直在抢购一些美国大银行出售的产品。 CRE 贷款。但是，随着逾期贷款因期满而增加，我们预计银行将出售这些更具挑战性的贷款，以减少贷款开放。”

然而，地区银行对这种动荡特别敏感。今年早些时候，纽约社区银行（NYCB）被曝寻找外部资本支持其负债表，造成困难的重要问题与商业地产有关，事件发生后，外部投资者投资超过 10 十亿美元结束了。

对于银行来说，抵押资产价值的降低可能会导致“贷款价值比”的增加，即贷款额度与实际抵押价值之比的增加。在极端情况下，贷款额度甚至可能超过抵押房地产市值，给银行的资产结构带来压力。

今年 3 月，MSCI Real Assets 报告称，区域银行是近年来唯一一家不要求商业房地产贷款人支付额外首付的银行，这凸显了他们面临资产估值下降的脆弱性。上周，Axos Financial Inc. 由于这个原因，被卖空机构兴登堡研究成功“狙击”。

MSCI Real Assets 报告显示，今年银行将面临约定 4410 房地产负债期满亿美元。Murray 这意味着大型银行 CRE 贷款已在 2008 年度危机后受到限制，不太可能因房地产风险敞口而系统破产。

同时，由于自身存在的问题，许多抵押房地产投资信托基金也逐渐被边缘化，限制了其承销新投资的能力。Starwood Real Estate Income Trust 上个月收紧了股东撤资的限制，以保持流通，防止资产出售。黑石旗下 590 资产信托基金1亿美元的撤资请求也有所增加。

Murray 主要公共抵押房地产投资信托基金的贷款数量已经超过 2021 年度水平下降 70%。"从资本市场和基本面来看，利率上升与衰退压力相结合，给商业地产带来了真正的考验。"

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