探索新的发展方式：看看好房企是怎么做的？
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2021 从2008年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，房地产企业传统的“高负债、高杠杆、高周转”方式难以持续。近年来，中央经济工作会议强调，房地产行业应该探索新的发展方式。成熟市场房地产企业的发展路线说明，重要并举将是房地产企业构建新发展方式的重要方向。
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房地产企业建设新发展方式策略分析
房地产企业“三高”发展模式难以持续，政策倡导探索新的发展模式。2021 从2008年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，行业加速适者生存。房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”的运营模式难以持续。过去在处理“是否有”阶段追求速度和数量的发展模式，已经不适应现在处理“好不好”问题的新要求。房地产企业迫切需要探索新的发展方式。2021 年度中央经济工作会议首次明确指出，房地产行业要“探索新的发展方式”。2022 2008年中央经济工作会议再次提到新的发展方式，强调“有序推进房地产行业向新的发展方式”。2023 2008年中央经济工作会议第三次提到新的发展模式时，要求“完善相关基础体系，加快建设房地产发展新模式”。2024 年 3 每月《政府工作报告》指出，要适应城市化发展趋势和房地产市场供需关系的变化，加快建设房地产发展新模式。所以，房地产企业要适应新的发展形势，积极探索新的发展模式。
1. 总体战略：房企实施“开发” 管理“重点并举发展战略”
探索新的发展方式，代表房地产企业整体采用“开发” 运营是模式的重要组成和发展战略。在实际表达中，代表房地产企业往往采用“住宅开发” / 重资产 X "的方法，其中 X 代表运营和服务业务，包括购物中心、办公楼、酒店、长租公寓、代建、装修、展览、保健等业务范围。
“开发”优秀代表房企 经营“发展战略”
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在提出“新发展方式”这一概念之前，领先的房地产企业早就普遍采用了“开发方式” 运营“发展模式”。比如保利发展自己 2002 2008年，以“三个为主，三个结合”为基本发展战略，强调开发性收入与经营性收入的结合；华润置地早在 2007 “住宅开发”于2008年确立 投资物业 近年来，随着业务的不断优化和扩展，客户增值服务的发展模式已经建立起来。 3 1 “一体化发展模式，开发销售型业务，经营性房地产业务，轻资产管理业务，生态圈要素业务协同发展。代表房地产企业可以更早地在R&D业务之外拓展运营和服务业务。一方面是因为自身的资源优势，另一方面是因为对市场发展趋势的深刻认识，意识到房地产市场的规模正在逐渐达到顶峰，更大的发展空间将来自股市。
2. 开发业务：以销售定投适应行业发展前景，优化产品大力发展改进型
代表房地产企业的开发业务侧重于核心一二线城市和具有竞争优势的重点三四线城市。同时，随着房地产市场供求关系的重大变化，代表着房地产企业对投资的需求逐渐增加，采用了“以销定投”的投资策略，坚持精准投资，保证了较高的投资回报率。
优秀的代表房地产企业发展战略
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同时，随着房地产发展解决的主要问题从“是否”变为“是否好”，代表着房地产企业改变了过去以中小型产品为主的产品战略，转变为以推广产品为主，更加注重客户需求，不断加强客户研究的重要性和产品的迭代创新。比如建发国际集团提出坚持做改良产品，加强产品升级的创新和研发，把新中式产品做到最后；中国金茂在现有产品的基础上，围绕不同客户群体的多元化改善住房需求，推出了“金玉满堂”新产品线。
3. 经营业务:注重物业管理、商业运营、代建和长租公寓。
以“开发”为代表房企 以“经营”的发展模式为指导，物业服务、商业运营、代建、长租公寓、工业园区、医疗保健等多元化业务已经在住宅开发之外进行布局，形成了自己独特的优势领域。一方面，代表房地产企业在购物中心、办公楼、酒店等其他领域继续巩固经营优势；另一方面，适应新的发展方式，积极响应政策号召，拓展代建、长期租赁公寓等新的业务领域。
优秀代表房企重点布局经营业务。
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在房地产新发展模式的实践背景下，代建业务因其高增长、高利润、抗周期等良好特点，迎来了发展机遇，整体发展呈现出逆势上升的趋势。代表房地产企业进入较早，前期积累了大量经验，目前处于行业领先地位。比如绿城中国上市建设平台绿城管理坚持重中之重，提供金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，以政府建设、商业建设、管理层建设为主业，一直处于行业领先地位。
与此同时，代表房地产企业响应“租购并举”号召，不断发力长期租赁公寓业务，积极扩大规模，优化产品服务和运营策略，不断提升综合竞争力。一方面，公司聚焦核心一二线城市，密切关注租赁准备机会，积极通过政企合作扩大住房规模；另一方面，公司逐步完善多元化的产品体系，升级服务体系，提高整体运营水平。比如招商局蛇口在北京、上海、深圳等关键一二线城市开设新项目，通过多元化的社区活动丰富生活体验，升级迭代数字化、智能化平台，提升运营和服务效率。
房地产企业探索新的发展方式战略建议
1. 开发业务密切关注增量市场，聚焦核心城市，建设房屋
目前，开发业务占房地产企业总收入的90%以上，是房地产企业不可忽视的重要业务。一方面，房地产企业要继续聚焦核心一二线城市和具有品牌优势的重点三四线城市，做出更加谨慎的投资决策，在保证业务规模稳定的同时，增加投资回报的考虑，兼顾规模和效益。
另外，房地产企业应该从居住的本质出发，更加关注改善型商品的市场需求，加大建设力度。房地产企业可以通过市场调研分析，根据不同地区、不同消费群体的需求，准确定位目标客户，以回归生活本质为导向，在绿色、低碳、智能、安全等方面不断提高产品质量，实现产品设计、功能配置、服务体验的标准化和多样化，从而提升市场竞争力。
2. 把握住存量市场的盘活机会，同时进行住宅和非住宅物业。
2024 年 4 月 30 日前，党中央政治局召开会议，提出统筹研究消化存量房地产、优化增量住房的政策措施。另一方面，各地已经出台了“新旧置换”政策，有利于一二手置换链的畅通，提高住房市场的活跃度。房地产企业可以利用政策机会与相关中介机构、国有资产平台等加强对接，进行新房二手房交易联动，加快项目去化。与此同时，房地产企业也可以在住房存量较大的城市积极推进存量住房纳入保障房系统。
另一方面，一些城市也出台了相关政策，鼓励市场主体将闲置、低效利用的商业办公等非居住住房改造为经济适用的租赁住房，这也是盘活和消化存量房地产的重要途径。房地产企业可以盘点非居住物业，再次挖掘闲置低效资产的潜力，扩大经济适用租赁住房业务。
3. 扩大轻资产业务，提高运营和服务水平
房地产市场进入存量阶段，增量规模有限。房地产企业的发展模式已经转变为建设管理、物业管理、商业运营等业务，业务越来越成为房地产企业的重要利润来源。另一方面，房地产企业可以探索多样化的合作方式来扩大轻资产业务。房地产企业可以积极寻求与金融机构、运营商、服务提供商合作，共同开发轻资产项目，实现资源共享和优势互补，通过合作获得更多的项目资源和收入来源，同时降低自身风险。
另一方面，房地产企业应该培养内部实力，不断提高运营和服务水平。房地产企业应加强运营管理能力，提高项目运营效率和服务水平，通过提供优质的服务和增值产品，提高项目的附加值和竞争力，实现更高的收益。同时，房地产企业也要重视品牌建设，提高品牌知名度和美誉度，吸引更多的合作伙伴和客户。
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