【金融棒棒糖】“西安黑石”首次实录：8亿能否“释放”解放路？

3 月 30 日，当 100 当1亿元的“西安市城市更新基金”举行启动式时，我们曾经担心它是否是“换档”过程中的唐僧肉？

半年后，当我们选择“新城区”案例行观察时，发现西安城更基金追求“商业可持续性”，第一枪没有偏差，取得了肉眼可见的进展。

最好的观察点是-解放路。

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“释放”解放路：老民生迎“新生”

9 月 9 日本，作者乘坐地铁四号线在五路口下车，C 仰望民生百货(五路口店)，看着商场的大门关着。虽然有边门可供进出，但客流很少。说实话，如果不是民生百货的标志，真的很难辨认。

然而，令人惊讶的是，进入大楼是另一个场景。原来商家消失了，随之而来的是满桌子的工作室。我们掌握的数据是，目前民生百货(五路口店)整个物业已经全面转型为企业办公集合空间，租赁面积为 2.3 1万平方米，已出租的面积已达到 1.4 一万平方，占总面积的 60%。

在落户名单上，平安保险、学习与思考、美团纷纷出现，已经实现。 1500 余人入场办公。

▲图片：民生五路口商店内景

民生百货解放路店也出现了同样的场景。

作为民生百货曾经的“本营”，2022年，当商业区不断多样化时， 从2008年开始，“商业转型”开始，成为解放路地区“商业转型”的重点项目。只是。 1 多年来，完成改造的“解放路店”整体可办公面积达到 5.8 万平方米，最新出租率达到1万平方米 74%。

从就业规模来看，解放路店略大于五路口店，因为新城国有资产监督管理委员会办公室、临空工业办公室、新城 · 新的民生空间，檀香园置业办公室等。 10 多家机构入场，预计未来每日办公人数将突破。 2000 人。

事实上，这些变化的起点是起点。 2020 2008年，新城区政府正式提出解放路整体“商业化转型”。经过几个项目的尝试，最终还是在 2023 年 3 本月迎来了“西安城更基金”的新增力量，并成功链接到苏宁、悦荟两个更新项目。

▲图片：悦荟广场

数据显示，在Xi安城市更新基金的参与下，新城市更新集团将对上述两个项目进行“商业化”更新。不同的是，苏宁和悦汇广场的更新将按照“同圈商业”的理念进行，即商业体 办公空间。

例如：星巴克、必胜客等商业运作将在苏宁购物中心的一楼和二楼进行，而其它楼层则是公司的办公空间。

预计该项目将于明年第一季度完工，容纳近一季度。 3000 人。据新城城更集团负责人介绍，虽然项目还处于建设期，但很多公司已经预定了自己的位置，包括“云陕西”、一批龙头科技企业，如Xi市供电局智能分公司。

悦荟广场和苏宁的情况基本相同，3-5 楼层办公空间已经预定，明年将投入使用。

02

基金入场：与行政区合作“微更新”

从工商数据可以发现，“Xi安城更基金”在新城区采用了“捆绑”制度管理，与新城实施主体合作成立“新城城更基金”，准确“直接”到具体项目。

▲图：新城城基金框架图

如上图所示，“西安城更基金”提供给新城区。 8 目前已覆盖1亿元的“子弹” 9 在一个区域中排名第一 二是已显示出“激活老城区”的先给导向。

而且这一安排的好处是“在促进资金放大的同时，充分展示了行政区域的积极性”。

例如，大多数行政区早就考虑到了城市的发展。

我注意到了出资 49.93% 新城城更集团，最初的工商域名是“Xi安鹏程置业”，2020 年 4 到目前为止，月方已经改名，其股东一直是新城改办(后来改为新城改中心)，这充分说明新城早在 3 “城市更新”在几年前就已经确立。

例如，行政区域具有更好的项目识别和提升能力。

从解放路区创投城更基金选择的项目来看，悦汇商业和苏宁广场相对更新，更有示范性。充分尊重行政区域的整体规划，既避免了“刻舟求剑”，又将“责任权”贯穿到底，形成了有效的闭环运行。

▲图片：新城地图

事实上，这种“市级基金” “区级政府”的合作模式，也许最终的方向是 2021 2008年《关于防止城市更新行动中大规模拆迁建设的通知(征求意见稿)》定位:禁止“大规模拆迁建设”式城市开发，鼓励“微更新”、“小而精”项目。

以新城区为例，2022 2000年，新城区政府在解放路“总体规划”中指出:坚持分类政策，以“留改”为主，加强街区联动，大力探索城市“微更新”，使老城区保护和改善民生相互促进。

在这样的探索中，“坚持分类政策”已经实现，比如对民生百货等经营困难的商场进行商业化改造，而附近万达广场的规划则是继续原有的运营模式。

以“留改”为主，“拆迁”为辅，体现的理念是不要对整个城市进行大刀阔斧的改变，这不仅是对资金的考虑，也是保留“老城区记忆”的初衷。

这一“微更新”趋势推动了数据的变化。 9 月 9 日，新城区城更集团表示:“民生商场项目改造完成后，附近万达广场的日常入店流量也在不断改善，暑假期间已经超越。 4 人次甚至 5 人次。

03

一区一策：城更基金是“西安版黑石”？

谈到解放路的变化之后，最后把目光投向了开头提到的观点：西安城更基金是否在扮演“西安版黑石基金”。

回顾黑石基金的运作模式：“买入-修复-卖出”。管理层接近 1 对于一万亿美元的黑石集团来说，购买资产不是传统的股权债权，而是基础设施、房地产等另类资产，然后用第三方公司处理购买的资产，然后出售。

举个例子，2007 年黑石在获得跨国酒店管理公司希尔顿酒店后，重组了整个酒店管理团队，邀请有相关经验的人员改善酒店，减少了财务支出，促进了酒店业绩的不断提升。最终促进了希尔顿酒店 2013 年度上市，当股票开始大幅上涨时，黑石对手的股票被出售。根据统计，黑石在希尔顿酒店的一个项目上赚了很多钱。 85 利润为亿美元。

通过对比西安城更基金，可以发现两者在商业模式上有许多相似之处。

▲图片：苏宁易购项目

第一，在投资方向上，双方的目标不是传统的股权和债务，而是基础设施和房地产，这是由城市基金的政策目标决定的，也是目前西安各地区政策的显性需求，实施者很容易积极合作。

第二，在投资项目中，黑石和黑石都采取了定制化的策略，集中在“一区一策”上。比如产业导入的实施，鼓励区域依托龙头企业建设产业园区或配套园区，以泾河新城隆基产业园项目为代表；比如区域旧资产升级改造项目的建设，代表长安12小时。 ……

第三，在退出方式上，城更基金虽然制定了经营收益(如房地产租赁、销售收入、物业费、停车费、Pre-REITs）还有回购收益(区域一级平台公司等主体的平价转让)，但已经显示出社会化退出的意图。从这个角度来看，“城市基金虽然是政策性的，但还是会追求保本微利”。

▲图片：西安城更基金启动签约仪式

最新动态是：截止日期 2023 年 6 月底，西安城更基金已累计决策子基金 12 支，覆盖西安 9 个区域。申请母基金认缴出资 76.45 子基金总规模亿元，子基金总规模 455 亿元，放大效应接近 6 倍！目前，“汉唐文化街区”已储备在雁塔、经济开发区等场所。、"旧厂提升改造"、数字化经济产业等子基金等，届时整体规模将进一步扩大。

面对这样的进步，Xi安金融董事长任纪刚表示:老城区有交通便利、租金低、生活成本低等诸多优势。恢复活力的核心方法是解决就业问题，尤其是为年轻人创造机会，让整个地区再次繁荣。从这个意义上说，城市基金不是黑石，因为我们追求更多的“社会账户”。

金融棒棒糖获得的数据如下：仅以苏宁项目为例，预计将解决就业问题。 3000 人，年产值 30 亿元，税收贡献 2.7 亿元；再次使用悦汇广场项目计算，有望解决就业问题 5500 人，年产值 16.5 亿元，税收贡献 1.5 亿元。

来源 / 金融棒棒糖

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