交易52组！南京存量房“新旧置换”成效初显

原创 中房报 中国房地产报告

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当前主要工作的关键是加快对已登记房屋的评估过程，并尽快完成评估，以便正式签订合同。

于帅卿/来自北京

“我的房子位于秦淮新街口周边，面积110平方米。房子比较旧，不容易卖。就在这个机会换的时候，我换到了建邺区鱼嘴板块的颐和铂府项目。新房优势明显，小高层还是科技房。我很满意。”得知“新旧置换”活动后，想改善居住区域和环境的孙女士参加了活动。

5月21日上午，南京市第一批10位业主代表在南京颐和天圣府售楼处与南京市房地产交易中心、开发商、二手房收购企业签订了四方协议。孙女士就在其中。

“从活动发布、购买新房、评估旧房到第一批业主正式签订合同，仅26天，第一批就有52组客户确认交易，都在陆续办理股票房和新房交易手续。”5月22日，南京安居建设集团有限公司副总经理王胡浩告诉《中国房地产报》记者，目前主要工作的关键是加快对已登记房屋的评估流程，尽快完成评估，以便正式签订合同。

4月27日，南京安居建设集团有限公司(以下简称“南京安居集团”)发布关于“新旧置换”现有住房试点公告。活动期间，买方可以用一套或多套现有住房更换一套或多套新建商品房，总价不得超过购买新建商品房总价的80%。今年12月31日，“新旧置换”将于4月27日开始，首批试点限额为2000套。

这次提供的2000套住房分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房。都是南京安居集团旗下或者入股开发建设的楼盘，主要面积100平方米以上，满足改善型住房的需求。

南京安居集团是南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司，是本次“新旧置换”试点的运营企业。

南京市房地产协会副会长兼秘书长张辉在接受相关媒体采访时表示，首批签约表明市场高度认可。“新旧置换”作为本轮稳定楼市政策措施中的创新做法，最大的优势是“准确”，不仅盘活了存量房地产，还增加了增量住房，一举两得。

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有52组客户确定交易。

第一批签约仪式现场。

“我的房子位于鼓楼区。房子很老了，没有电梯和停车位。卖了很久也没卖出去。我趁这个机会换了。我担心我的价格会更严重。新房位于江北新区青奥体育公园旁的颐和铂岸江景。社区靠近体育公园。城南河风光带环境好，周边生活设施齐全。小区质量也比较高，刚评价的价格也合适。“第一批参加“新旧置换”的市民李先生说，新房子会住得更舒服。

自4月27日发布以来，南京存量房“新旧置换”活动引起了社会的高度关注，市民注册、意向认购积极热情。

截至5月20日，大约有3450组在线、电话、现场等咨询。小程序“宁换新”平台注册意向约为4150。 小组，初审合格登记约3430组。本案累计访问约2230组，515组换房人缴纳新房意向认筹资金。王胡浩表示，首批100套房线下验房、出具评估结果等工作已经完成，52组客户已经确认交易，存量房和新房的交易程序正在同时办理。

据王胡浩介绍，从目前的登记情况来看，大部分二手房都比较老，面积比较小。客户换房需求多样，大部分都是老城区的老房子，面积小，没有电梯，停车不方便，需要换房。

在户型设计、配套设施(如电梯、停车场)等方面，推出了“新旧置换”活动。、在区域规划前景等方面具有明显的优势。与此同时，参与新旧置换同样享受新房项目提供的优惠政策，增强了业主的换购意愿。

根据目前的统计意向认购数据，市场上流行的更换项目主要集中在配套设施齐全、规划前景好、交通便利的地区。比如南京燕子矶板块项目，地铁交通便利，学区配套设施、商业配套设施、医疗资源配套设施等。都比较完善，生长环境也不错；板块内的项目价格也比较合适，每平方米3万左右、三居室、四居室的公寓更受关注。

另外，改善型建筑也比较流行，河西南板块的颐和铂金府，位于南京热点地区，项目115 平方米~ 170平方米的面积区域备受关注。该项目属于恒温控湿的科技住宅，产品力高，对改善居住条件的购房者有很大吸引力。

另外，据了解，也有一些参与者选择放弃，根本原因是房价，评估价格没有达到预期。

关于市场传闻中二手房的评估价格高于房地产中介机构的价格，王胡浩解释说，“正常情况下，同一小区的房价因房型、楼层、装修、朝向等因素不同而有所不同。”

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操作难点和策略优化

首批客户确认签约后，南京安居集团对“新旧置换”试点活动进行了深入回顾，优化改进了试点活动推广过程中出现的问题。

王胡浩表示:“试点活动在实施过程中，主要面临三个难点:评估时间长、房贷首付比例和旧房学区资质保留时限。

首先，在试点活动的推进中，评估机构不仅遵循自身的规范标准和具体技术规则，还从规范、严谨、保密等方面对评估机构提出了严格的要求。，防止遗漏和误差，包括建立信用等级高、实力强的评估机构库，并通过公开抽奖抽取评估机构。每个家庭有三个评估机构参与，选择三个评估值中间值。确保评估结果的准确性和公正性。

随着二手房评估数量的不断增加，评估过程的复杂性得到了一定程度的提高，导致评估机构工作量大，评估时间延长。为了加快评估节奏，南京安居集团同时启动了多批评估工作。对于已登记的500多套房屋，预计6月初上门检查工作将基本完成。从上门时间开始，预计结果将在5~8个工作日内出具，并反馈给公众。

其次，在“新旧置换”过程中，抵押贷款和首付比例的处理对于买方来说非常重要。针对此前公告中未详细说明的首付比例，南京安居集团进行了补充说明，明确居民在拥有抵押贷款的前提下，不会影响购房流程，如前期登记、报名、认购、评估等。，居民需要自筹资金结清当前抵押贷款，然后才能开始签订购房合同。

同时，新房最低首付比例以银行贷款政策同期为准。在总价不超过购买新房总价的80%的前提下，买受人可以根据银行资格预审的要求确定首付金额和抵押贷款金额。新房抵押贷款放款后，存量住房收购款用于支付新房首付后的剩余部分支付给买受人。

第三，由于更换的新房主要是期房，“新旧置换”成功后，买方可以选择保留原有存量住房教育区3年入学资格，自《存量住房买卖合同》签订生效之日起计算。

在办理存量房产权转让手续之前，买方应明确是否保留学区资质，填写《存量房屋“以旧换新”子女入学信息填写表》或《自愿放弃义务教育入学权益承诺书》作为相关合同的附件。其中，需要保留学区资质的购房者，在协议签订后，应持相关材料到学区相应的区教育局办理资质保留登记和审核手续。

需要注意的是，这种资质保留是基于业主原有的学区资质。如果原学区资质有年限或其他限制，保留的资质将受到相应的限制。

南京安居集团“新旧置换”试点活动是否有扩大住房规模的计划？王胡浩说:“目前工作的关键是加快已登记房屋的评估流程，尽快完成评估，正式签订合同。后续规模是否扩大还不确定。”

“公司‘新旧置换’的扩大与收购企业的资金能否周转有关。虽然银行提供了租赁重点贷款额度，但实际上各大城市使用的资金金额相对较少，贷款人或项目方仍需满足一定的自筹资金、负债率要求和资金使用限制。”一位城市投资者说。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，“扩大规模可能会带来资金周转问题，尤其是当收购的二手房不能及时转化为现金流，新房销售没有产生足够的现金流时，无论是用于公租房还是租赁房，都会给公司带来负担。”

原标题：“52组交易！“新旧置换”南京存量房成效初显”

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