拳头连环政策组合使力 房地产市场可能会迎来新的拐点。

原创 中房报 中国房地产报告

伴随着政策的不断努力，房地产市场可能会迎来一个全面的转折点。华少/绘图

“

一揽子政策的优惠措施，只是落实中央政治局会议精神的第一步。预计通过分析政策效果和判断市场，会有更多的政策跟进。

苏志勇/文勇/城市与区域治理研究院

5月17日，房地产市场迎来了一揽子重磅利好政策，极大地刺激了市场情绪，同时也引发了行业和学术界对政策的热烈讨论。这一轮政策的内在逻辑是什么？还有哪些问题需要解决？政策效果如何？后续会有哪些政策工具？围绕这些热点问题，各科研机构首席经济学家及其领导的研究团队给出了自己的解读。

━━━━

系统的内在逻辑

4月30日，中央政治局会议针对当前房地产问题，提出了“统筹研究消化现有房地产、优化增量住房的政策措施”。5月17日出台的政策组合拳是中央政治局会议精神的实施。政策可以概括为三个方面:

第一，需求方政策。通过降低买房门槛和购房成本，包括降低首付比例、取消抵押贷款利率下限、降低公积金贷款利率等，刺激有效需求进入市场。

二是住房保障政策。推进融资“白名单”，应进一步推进，应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；找出底数，分类处置，司法支持，建立长效机制，打好交房保障战。

第三，消化现有住房政策。央行提供3000亿元再融资，支持地方政府收购部分现有商品房作为保障性住房；支持地方政府妥善处理已经出售的闲置现有住房用地，以回收和收购的形式。

关于这一轮政策的内在逻辑，广东证券首席经济学家罗志恒认为，中央政府和地方政府最近推出的一系列措施是为了实现供应保障、需求促进和房价稳定的目标，其中驱动需求、稳定房价、扭转房价下行预期是关键。政策的第一个重点是扩大购房需求，这是房地产去库存的关键，包括政府和国有企业部门的直接销售，以促进居民的需求。二是供给方做好“保交房”工作，提高买家的信心。

━━━━

市场的堵点和政策的难点

目前市场的堵点体现在供需两端。在需求方面，主要表现为市场预测恶化、居民购买力和购买意向下降、有效需求不足。市场预测可以通过政策和舆论来引导，但要解决购买力不足的问题，就需要“长短结合”。短期来看，可以通过降低买房门槛和成本来调整。长期来看，有赖于经济的全面改善，以及居民就业稳定和收入的稳步增长。

在供给端的主要问题，一是“交付房屋”仍然是一个艰难的“硬骨头”，二是住房供给的结构性矛盾日益突出。一线城市和热点二线城市主要表现在供应结构问题上，如保障性住房和商品房的差异、职业和住房平衡的矛盾、“老小”与改善性住房的比例等。三四线城市主要表现为住房供应过剩，库存高。

国金证券首席经济学家赵伟认为，与2008年、2015年不同，本轮房地产市场调整、房地产销售、住房库存、房地产企业融资等方面存在“堵点”，或制约稳定房地产政策的有效性。2023年，我国居民部门杠杆率处于领先水平，达到64%。同时，居民可支配收入增速放缓，就业信心需要修复等。，这可能会阻碍居民买房的意愿。住宅库存高，叠加房企融资存在“堵点”，促使本轮房地产投资下滑持续时间超过二轮。

市场的障碍也是当前政策的发力点。比如限购的放松，贷款首付和利率的降低，住房的“新旧置换”的支持，甚至政府直接收购待售商品房。但面对疲软的市场，政策效力还有待观察，政策落地还存在一些障碍。

罗志恒认为，目前政府收储待售商品房去库存存存在三大政策难点。

第一，部分城市成本收益不匹配，项目难以推进。政策要求新房收储按照市场化原则运行，市场化运营的前提是成本收益至少要大致匹配。配售保障房的原则是“保本微利”，租赁保障房的租金回报率和资本成本要对比。在政策实施过程中，成本与收益的不匹配可能是最大的问题。

二是保障房需求与商品房库存之间的位移。一二线城市保障房缺口较大，三四线城市商品房去库存迫切性较高。

第三，地方财政面临巨大压力。虽然目前的政策要求地方政府在不增加隐性债务的情况下量力而行，但地方财政仍然需要支持，无论是维持项目收入支出，还是去三四线城市进行库存。

安全证券首席经济学家钟正生和罗志恒在成本收益不匹配和经济保障房和商品房库存移位方面有着相同的观点，但他们的观点在收储资金是否充足方面存在一些矛盾。钟正生认为，房地产收储所需资金量巨大。如果目标是将库存去化周期拉至合理的区间上限，那么一年内需要收储的住宅库存接近1600万平方米，相应的收储资金为2.7万亿元。若考虑到二手房挂牌数量的增加，所需资金规模将会更大。所以这次推出的3000亿元保障房再信贷资金规模可能不够。

罗志恒认为，按照贷款本息的60%，3000亿元的经济适用房再融资可以促进银行贷款5000亿元。首先，在政策启动初期，5000亿元的收储规模相对充足。其次，如果政府收储顺利快速推进，政策金额可以增加。最终，政府收储具有驱动作用，供需失衡改善效果可能超过5000亿元。

━━━━

政策“工具箱”仍然有空间发挥作用

5月17日颁布的一揽子政策措施，只是落实中央政治局会议精神的第一步。估计会有更多的政策跟进，通过分析政策效果，判断市场。

第一，需求方的政策空间。第一，进一步放开限购。一线城市和一些二线城市仍然没有放开限购，未来进一步放松的可能性很大，比如一线城市消除郊区限购。第二，在首付比例和贷款利率方面，中央政府已经调整了首付比例的下限，下一步重点是各个城市的实施；在贷款利率方面，基准利率和实施利率都有一定的下降空间。第三，在减少购房税方面，对于购房税优惠、个税购房贷款专项抵扣等政策，还有一定的调整空间。

第二，去库存政策。在政府收储方面，罗志恒认为，应增加中央财政对地方政府的支持，减轻地方财政压力。赵伟还认为，地方国有企业如果想帮助房地产“去库存”，“准财政”和央行再贷等扶持力度可能还需要增加。为了避免新的隐债和项目的自平衡，中央政府需要对收储项目进行贷款贴息，或者根据不同租金回报率的不同，各地因时制宜地收购当地住宅库存。

目前，这一轮政策组合拳已经实施了一周，各地正在加快实施。从市场反应来看，北京、上海、深圳等一线城市和部分二线城市的市场情绪明显改善，交易活跃。随着政策的不断努力，房地产市场可能会迎来一个全面的转折点。

机构观点

方正证券：

在我们看来，“保交楼”仍然是当前的主要目标，政策逐步明确“收储” 而“退地”是救助资金的可行来源，其中储存的房屋被用作保障性住房，同时考虑到新模式的加快建设，保障性住房交付的有序推进和房地产企业现金流的逐步减少将有效增强需求信心，但仍需关注后续政府“储存”和“退地”的折扣，以及受益于房地产企业的成分类别。

供需双方政策共同努力，供给方通过限制土地供应、“收储”和“退地”来提高供给。需求方通过限购放松、利率/首付比下降、新旧置换等方式，促进合理需求的加速释放。在政策的明确呵护下，供需格局有望大幅改善。

国盛证券：

保证交付的重点是处理新建已售难交付商品房项目，具体抓手是落实城市房地产融资联动机制。去库存的重点是回收闲置存量用地。 购买部分商品房，具体抓手是地方国企收储，央行开设。 3000 1亿元保障性住房再贷款，预计将推动银行贷款 5000 用于收储的亿元。今年，中央定调保交付工作需要充分了解房地产工作的人民性、政治性， 1 月底至 5 月 16 日期间，“白名单”项目贷款审核额度已达到 9350 1亿元，释放出坚定的信号，保护购房者的合法权益，有利于修复居民信心；回收存量土地，购买未售出的商品房，一是可以为房地产企业注入流通性，二是可以消化过多库存。加快供需关系的再平衡，第三，可以加快保障房屋筹备进度，进一步推动房地产发展新模式的落地。

国泰君安：

我们对最近的一揽子政策有三个理解:一是房地产政策进入新阶段，政策更加系统化，防范风险的底层逻辑更加流畅。其次，当前出台的政策力度有助于提高房地产的基本面预期，后续关注财政手段的使用和地方“新旧置换”的推进。我们计算，收储新房可能需要2.6万亿~4.4万亿元的资金规模才能在6个月内将房企库存降至合理水平，而收购原价可能需要0.8万亿元的财政贴息。％。第三，在政策不确定性下降的背景下，本次会议可能只是起点，后续政策有望进一步加码。预计即将在7月举行的三中全会将对房地产新发展模式有更清晰的部署。

海通证券：

总的来说，这些政策措施将采取多方面的调控和支持，稳步推进中国房地产市场的稳定健康发展。在需求方面，为了满足居民的刚性和改善居住需求，提高住房消费信心，提高居民的住房消费理念和能力，增加保障性住房供应。帮助房地产企业减轻资金和库存压力，防止供给侧未完成的风险。我们认为，近期一系列房地产政策的出台，将在短期内改善房地产的销售和生产。在4月份的经济数据中，我们已经看到新的房地产建设和建设面积的边际改善，但其实力和可持续性以及能否传递给房地产投资者还有待进一步观察。

华泰证券：

在我们看来，首付比例下降对剩下的 8 首付比例仍然高于全国最低限制城市的边际影响，尤其是上海、北京。另外，公积金抵押贷款和抵押贷款利率的降低将导致整体资金成本的降低。新增保障性住房再贷款(包括之前的1000亿元租赁住房贷款支持计划)有利于基础货币扩张和信贷周期稳定。与此同时，鉴于政策决心较大，不排除政府对本轮“组合拳”进行评估。 在取得阶段性成果之前，继续调整政策力度。值得注意的是，当前房地产市场更为重要的“再平衡”力量，是市场自身供需价格调整、清算的过程。鉴于目前房地产去杠杆周期可能已进入下半场，本轮政策“组合拳”的边际效果有望优于之前的几轮。

申万宏源：

房地产刺激政策集中落地，部分需求被前期房价下跌压制，短期内可集中释放，房地产 产销脉冲式改善是一个高概率事件。但是，关于政策效果的可持续性，我们想分享两个冷淡的想法:1。房地产销售的持续改善和销售向投资的传递可以算是目前最难发酵的宏观预期。2. 房地产收储的中期效果还有许多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报都有待明确。高价收储，更有利于缓解房企的经营压力，但是项目回报也会被压缩，收储后政府的经营将面临更大的损失风险。而且收储如果定价保证项目收益，会使房企经营仍然捉襟见肘，收储就很难起到重启房地产销售投资周期的作用。另外，如果大量收储，可能会改变租赁市场的供需格局，也可能对后续刚度住宅的需求产生一定的抑制作用。

天风证券：

关于全面取消商业贷款利率下限，公积金贷款利率同步下降。我们预计，经过这次调整，各城市房贷利率中心将继续稳步下降，商业贷款利率有望继续突破 下限3%，市场热度差、库存高的城市利率有望率先调整，一线城市降低成本的空间也进一步开放，基本面企稳进程有望加快。

关于首付比例下限突破历史。从政策效力来看，过去几年各地频繁增加杠杆空间、降低购房成本等调控措施不足以扭转预期，但我们确信基本面底部的确立是基于突破传统政策界限和积累制度的效果。我们预计这一调整将有望稳定市场信心，促进一些合理需求的释放，帮助行业软着陆。

有关中央收储计划的实施。此前，杭州、郑州等地的地方收储政策已经实施。这一声明是全国首次提出“政府收购商品房”，体现了“消化存量”可能成为短期工作要点。据我们计算，这一轮收储投放的信贷资金可能会带动超过100万的存量房去化。我们认为，在各地新一轮去库存政策的持续支持下，高库存城市的供需关系将迎来改善，促进数量和价格尽快回归健康水平。同时，企业低效库存也有消化的可能，有利于房地产企业资产和债务问题的修复。

银河证券：

“5·17” 新的房地产政策组合拳是房地产政策的历史性转折点，是基于政治局会议对当前和未来国内外经济形势的综合判断，以应对房地产行业短期内面临的问题和构建新的发展模式的迫切要求。此外，房地产市场的稳定关系到人民的切身利益和经济社会发展的大局，房地产政策的及时调整也从人民和政治的立场推进。

原标题：“政策组合拳连环使力 房地产市场或将迎来新的拐点智库。

阅读原文

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com