买房子送户籍！核心城市“放大招”

继杭州、南京之后，热点城市合肥上周正式加入“买房送户籍”行列。

新一轮“抢人大战”升级。

据不完全统计，5月上半月，6个城市出台了买房或租房落户政策。这六个城市分别是武汉、杭州、南京、合肥、佛山和沈阳。

如果上一轮落户门槛是户籍改革的需要，那么这一轮“买房落户”就是需求方刺激政策的一部分，客观上将需求引入房地产市场，政策直接与稳定楼市挂钩。

从促进经济发展的角度来看，“抢人”是城市中长期存在的问题。

限购全面取消不到一年，省级城市合肥五月十五日再次出现救市“组合拳”。

政策明确规定，在合肥以合法方式取得商品房产权的，本人及其配偶、子女、家长可向房屋所在地公安部门申请户籍迁移。购买新建商品房的，需要完成网上签约备案。

前合肥，南京《关于合法稳定住所落户的通知》发布，明确在本市有合法稳定住所且实际居住在非南京的人员，可以直接落户。

2018年南京废除“买房即落户”政策后，6年后又重新启动了这一政策。

早些时候，五月九日杭州发布《关于优化和调整房地产市场调控政策的通知》，明确提高积分结算政策。在杭州获得合法产权住房的非本市户籍人员可以申请结算。

虽然杭州市住房和保险管理局的工作人员表示，他们不能单方面理解为“买房就定居”，但在现有的积分结算框架下，自有产权住房的分配权重大幅增加。

武汉、佛山、沈阳是五月份加入买房或租房的城市。

其中，沈阳在买房落户的基础上，迈出了一大步，那就是“租房落户”。有相当多的城市实行租房落户。比如青岛、郑州、无锡、济南等地2023年就出台了租房落户的相关规定。

五月落地“买房即落户”的六个城市，算得上是头部城市。

其中，2023年杭州、武汉、南京的GDP排名全国前10，分别排名第8、第9、第10。佛山和合肥也在TOP20中。另外，沈阳也是第31名。

以房地产市场表现为重点，即使是头部城市，也面临着成交量下降、库存上升的局面。

CRIC数据显示，武汉，南京，合肥前四月份新房累计成交面积减少了60%以上，杭州、佛山累计交易面积也减少了50%以上。

我们来看看库存情况。杭州库存压力最小。截至4月底，去化周期为8.3个月，其次是武汉，去化周期为15.6个月。南京、佛山、合肥、沈阳的去化周期约为18个月，一般面临较大的去化压力。

以南京为例，在本轮市场下行周期中，南京新房去化周期从去年4月的14.9个月上升到23.6个月，2024年第二季度开盘项目去化率下降到10%左右。

从住房市场的角度来看，这些城市住房刚度需求的增长主要取决于外来人口。降低落户门槛可以刺激这部分外来劳动者的购房需求，从而实现楼市去库存，促进住房市场尽快实现新的供需平衡。

在促进城市经济发展的同时，人口指标也是城市稳定住房需求的重要支柱。

近几年来，在经济环境变化、人口出生率下降的背景下，全国人口连续两年出现负增长，2023年底全国人口140967万人，比去年底下降208万人，在总量的限制下，大多数城市将面临一个人口增长缓慢或下降的现实。

城市人口竞争日益激烈。

从城市综合实力来看，过去很多城市通过人才政策吸引了大量的优质人才。随着人才优势的逐渐出现，人口的增加带来了大量的市场红利。比如以成都、Xi、杭州为代表的强二线城市，都在上一轮“抢人大战”中占据了先机。

现在，随着“买房落户”政策的实施，抢劫战从“抢人才”逐渐演变为“抢人口”。

值得注意的是，2023年合肥居住人口增长达21.9万人，超过杭州、成都等地位居全国第一。

相比之下，南京在“抢人大战”中有些紧迫。南京是GDP十大城市中唯一一个居住人口不超过千万的城市。，到2023年底，只有954.7万人居住，增加了5.59万人。所以我们可以看到，南京自去年以来一直在降低落户门槛。

为了维持人口红利，核心城市必然要参与人口争夺战，而“买房落户”是一种切实可行的方法。

行业规模进入转型期，2023年新建商品房交易面积达到11.2亿平方米，与2021年17.9亿平方米高点相比，行业规模下降了30%以上。预计2024年新房交易规模将下降5%左右。

人口，在这种背景下，将成为支撑城市需求增长的重要指标。

大多数城市已经完全放开了外国人的购房限制，南京、杭州、武汉、合肥等核心城市也出台了重启购房落户等一揽子政策。

居住人口的增加能带来多少住房需求？

根据统计，2023年底居住人口增量排名TOP20城市计算，2023年新增200.34万人口，按人均30人计算。㎡计算刚刚需要的住房规模，新增住房需求约6000万平方米。

另外，CRIC根据户籍数据估算，根据2023年公报披露的数据，在人口净流入排名前30的城市中，仍有1亿外来人员。，与住房需求相关的净流入人口可达30亿平方米。从中长期来看，“存量刚需”将是住房需求的有力支撑。

在城市化率高、行业规模增长空间有限的情况下，重点城市“抢人大战”的战略正在发生变化。重点城市淡化学历，降低落户门槛，“人才竞争”逐渐演变为“人口竞争”。

人口的持续流入将是城市房地产可持续发展的主要承受能力，这将是未来房地产市场发展的“储水池”和“推进器”，无论是大量外国人带来的刚需股票，还是改善需求的转化。

在未来很长一段时间内，人口变化将是各个城市房地产行业面临的最大挑战之一。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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