房地产链，大力创造奇迹

房地产链，日益受到市场的青睐。

继昨天霸榜涨幅榜之后，今天外媒再次传出“大型活动将于周五上午举行，讨论收储存房和交付房屋的政策。“重磅传闻，由此再次点燃了今天a港股两地的房地产链大行情。

a股开盘的房地产股几乎掀起了涨停潮，近10家开发商如荣盛发展、合肥城建、滨江集团、南国置业等涨停，房地产服务指数甚至飙升8.9%。

在港股，涨幅更夸张。许多房地产公司增加了40%以上，最近几乎每天都有房地产股翻了一番。数据显示，在过去的20个交易日里，近20家港股房地产开发商的股价翻了一番，最多甚至上涨了8.5倍！

尽管我们都知道房地产行业早已高光不复存在，但是在强政策的大力刺激下，房地产链仍然迎来了一个奇迹。

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这两天最重要的刺激来自外媒报道的“中国正在初步考虑要求当地政府参与吸收尚未售出的房屋”的谣言。

与此同时，杭州市临安区也发布了“在该地区购买一批商品房作为公共租赁住房”的通知，点燃了市场的炒作。

据外媒报道，该计划将要求国有银行提供信贷资金，支持当地国有企业以较大的折扣价从资金短缺的开发商那里购买未售出的房屋作为保障性住房。然而，该计划的细节和可行性仍在研究中。如果计划通过，最终实施可能需要几个月的时间。

事实上，地方政府收购商品房早在两年前就开始在多个城市试点，而且手笔也不小。

比如早期的一批，从2022年下半年开始，各地都出台了收购商品房的措施，收购主体多为当地国企。10月份，专家会议记录也出来了，提到苏州计划在6个区级4个县市回购约1万套新房。此外，还提到，在此之前，地方政府已经开始亲自下台或鼓励国有企业批量购买商品房，包括苏州、济南、郑州、湖州等。

今年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于发展金融支持住房租赁市场的意见》，正式开发建设、购买(筹集)租赁住房。、经营等多个环节提供多元化的融资支持。其中，有计划支持低利率购买住宅商品房改为保障性租赁住宅。

此后，全国各级政府开始大规模推进“购买商品房纳为保租房”的行动。

因此，a港股市场的房地产板块开始大幅反弹。

所以回放这两天火热的“政府结局收购商品房”传闻，早已不是什么新鲜事。

从去年开始，虽然政策方面有了很大的放松，但房地产市场的销售状况仍然难以说是有所改善，政策明显低于预期。根据中指研究院的数据，今年1-4月，TOP100房地产企业销售额为12464.4亿元，同比持续下滑。据克而瑞统计，1-4月百强房地产企业销售额达到10914.1亿元，同比下降46.8%。

所以市场也一直期待着政府能够出台更强有力的政策，确定房地产市场将迎来重大转折。

这两天之所以再次做出激烈反应，是因为市场预期得到了最近密集引入的好处的响应。4月底，政治局会议要求“统筹消化存量房”、到全国各地大规模放松，再到万亿超长期国债即将发行，等等。

动作越来越密集，刺激力也越来越大。

于是资金开始陆续跑到两地股市去抄底，最终形成了这波强劲的大行情。

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对于政府收购商品房作为保障性住房的行为，有太多的疑问想要弄清楚。

举例来说，收购的钱从哪里来？

中国有这么多存量的商品房，不同地区的房屋供需和价格成本是不一样的。如何才能公平公正地安排收购？中间如何避免寻租权利和“高价收购”？如果转换成租赁房，租金能覆盖成本吗？

首先，为了稳定二级市场，需要购买多少存量房？

虽然短期内大量购买商品房有利于稳定市场价格，但租赁住房本质上是另一种供应。到时候大量出租会对各个地区的新老房市场产生什么影响？

对于这些问题，实在太复杂了，难以解释清楚，也不是本文要讨论的重点。

这里想说的是，这一波政策是有利的，给股市带来了什么样的投资机会？

首先，可以肯定的是，目前正在逐步采取两种措施，即全面放宽限购，最终收购商品房，这必然会不断吸引市场的关注，给房地产链带来支持。

所以在接下来的一段时间里，房地产链可能会出现易涨难跌的行情，并且会持续一段时间。

直到各地逐步出台放松政策和购买商品房的计划，甚至市场可能会继续期待下一季度房地产企业的业绩实现。

对受益板块来说，有三个方向值得关注：

第一，被收购者的开发商。近年来，绝大多数开发商的股价都被打得躺在地上奄奄一息，甚至包括万科在内。近两年来，开发商陷入了负债密集期满，但销售方一直不畅，无法盘活资产的生死困境。现在政府开始大规模收购股票房来盘活资产，简直就是“起死回生”的超级好处。

虽然卖房子比市场价格高很多，但至少在短时间内大规模出货可以盘活资产，还清债务，这意味着止损有望得到解决，所以市场对这些房地产企业的悲观预期会大大消退。

假如他们手中还有很多高质量的土储项目，那么股票价格的反弹空间必然会很大。

比如港股那么多房地产股之所以在短短几天内涨了好几倍，根本原因是之前跌得太惨，市盈率已经低得可怕(很多已经远低于PB0.5倍)。

但是不要看涨那么多，和之前从高位下跌的幅度相比，也许还不算什么。

其次，资产收购者，特别是国有企业和部分城市投资者。从试点收购方案来看，基本规定只有实力雄厚的国有企业和房地产企业才能实施收购。在这里，收购价格会比市场价格低很多(参考之前的一些城市试点，比市场价格打八折，甚至更低)。而且在贷款支持政策上，给予的贷款利率极低，只有1%符合要求，可以获得其他政府补贴。

通过这种方式，肯定会有很多收购的房子在租赁后的租金回报率会很好，毕竟作为商品房，地段一般都不差。

再加上贷款利率极低、还款日期长、收购价格远低于市场水平，这些房子几乎是未来能够持续带来可观现金流的合适优质资产。

同时，在政府收购大量存量商品房后，很多民营房企很可能会在库存和债务交易完成后留下一个空壳，被重组或关闭将是必然趋势。

只有少数实力雄厚的房地产企业会生存下来，然后分享所有的市场蛋糕，其中，国有企业的房地产企业一定是最重要的一方。

那时，就是剩人为王的故事了。

在这种情况下，我们可以参考香港当地的开发商，如新鸿基地产、恒基地产、长实集团等。多年来，股价表现相对稳定，年股息率收益可长期超过4分。

可以租用这一回报率，充分吸引长期大资金配置。

三是重要产业链的配套设施。房地产行业直接关系到上下游几十个产业链，但主要有利于投资的是重要节点的配套商。只要你想象一个从毛胚房到精装修房，你就会明白哪个行业会有利可图。比如建筑装修，各种建筑材料，后续的家装电器，甚至房产中介。

这一年来，这些板块的表现持续强劲，在近20天的行业排名中也占据了上升榜的前列，实际上就是这个逻辑。

比如装修设计的设研院，今天20CM涨停，其它多只设计相关概念股涨幅也在10%以上。

防水茅东方雨虹是房地产链不可或缺的，今天上涨了6.2%，从4月底开始反弹了近30%。昨天涨停后，另一个涂料龙头三棵树今天继续强势封板，甚至接近底部反弹的50%。

从市场资金走势来看，目前侧重于逐步从房地产企业转型配套产业链的趋势。目前相当一部分配套产业链还没有得到足够的关注，未来可能会出现一段时间的情况。

此外，一些资金已经开始布局在大宗商品的建材端，如有色金属、钢材、玻璃等。这些商品在不久的将来基本呈现出强劲的趋势。其中，“基础设施开放开工”的谣言在今天的市场上传出后，螺纹钢期货立即大幅上涨2%。

可以预见，随着“房屋交付”政策的细节和后续实施，市场对房地产链的预期修复将不断受到刺激，上述资产仍将成为市场炒作的热点。

03结语

一般来说，政府最终收购商品房，其实只是改变了住房的供应方式，具有一定的稳定房价的作用。然而，总供应量没有改变。在需求方持续下降的背景下，未来很难长期上涨房价的概率很大。最多个别核心城市的核心区域会在逐渐消化股票后温和上涨。

但是，这并不妨碍房地产链在短期内得到市场的热切青睐，毕竟政策是如此沉重。

也许这将是房地产链未来很长一段时间都很难再遇到的亮点，但是现在，这波收益市场，值得持续关注。

所以炒一炒，珍惜吧。