从这里了解商业项目交付与运营的细微细节。

来源/联商栏目

发文/王谷雨

编辑/吴忧

在谈论商业项目和工程物业应该注意什么之前，我们首先要知道什么是商业项目和工程物业管理。商业项目和工程物业管理的内容是指商业项目交付期和运营管理期的关注点，不同于项目施工方的工程施工。

大家都知道，一个项目立项后，规划建设阶段，这部分属于项目前期工作。等到项目基础设施完成后，需要正式交付给管理方。但是在施工阶段，管理方提出了自己对未来具体经营的一些建议，供规划建设参考。比如正铺的承重墙要宽，卫生间要施工，动线自动扶梯要安排等。，从后续项目实际运营的角度考虑，提出可行性方案，以匹配项目规划设计单位。

白话文描述，就是后期我要管好项目，前期的设计要为后期的经营管理打下良好的基础。

楼层高度、载荷、过道宽度、消防管道、门店招聘高度、出风口等。这些具体内容是为后续项目运营服务，也是为未来招聘的商家提供良好的运营服务基础。根本原因是为项目的后续可持续运营铺平道路。

前期工作主要依靠规划建设，后期工程主要依靠经营管理。

前期规划建设影响后期经营管理。因此，在大多数情况下，甲方、施工方和管理方之间会有争吵和踢足球。管理方表示，甲方或施工方前期工程条件差，内容差，影响投资运营等。甲方或施工方会说管理不好，投资能力差。其实都是相辅相成的内容，所以这就是为什么更换项目很难交易的原因，因为前期的项目条件明确表示，如果需要业务调整，就涉及投资改造。

比如我之前遇到过一个项目，一个开放的文化商业街区，换了三个经理。后面接手的时候，要和甲方沟通，调整项目结构，比如在开放的街区顶部加建膜结构，避免雨雪天影响开放的街区业务运营。例如外立面的改造，需要去掉所有多余的广告牌，保留主要内容。比如扩大主入口空间，扩大外广场空间，需要去除一些不必要的美容陈设，需要硬化影响外广场空间扩大的绿化等等。

这些内容的变化会迅速改变整个项目，对后续的聚客引流和动线引导有实际的帮助。这部分改造内容主要是基于后续项目的运营考虑。

今日所说的主要内容是探索两个板块的两个阶段，两个板块是工程和物业，两个阶段为交货期和运行期。

第一，交付期工程和物业管理

项目建设完成后，将交付给管理方。这个时候团队要接手，主要看几个内容，比如水电燃气的管网布线和控制点、立面幕墙结构、特种设备、温控信息设备、出风口、绿化内容、照明内容、载重内容、广告栏、承重墙理论的结构布局、停车场(进出口、停车位数量、大门、编号和引导等。).、文字档案材料，如强弱电，消防，各种内容的收边细节，施工维护等。事实上，这些内容都是基于项目未来的运营。与水、电、气等相关的硬件配置涉及到各商家的后续经营和装修控制。照明，广告栏，绿化，停车场，卫生间，主进出口涉及直观对客部分。

这些内容总结起来就是看得见的地方和看不见的地方。

重点放在看不见的地方，因为看得见的地方都可以通过改造来调整，而预埋看不见的地方则需要经验。例如管道的直径是多少，管道的直径涉及到后续的污水排放。管口狭窄，后续一堆餐饮油污垃圾堆积起来容易堵塞泛水。例如消防、消防对安装燃气有具体要求，必须室外使用。因为燃气爆炸事故一直在发生，我国新发布的消防控制内容只会更加严格。燃气的使用涉及后续餐饮商家的投资运营。燃气生火炒出来的食物比电磁炉更有味道，节约能源和成本，电费比燃气高，直接关系到餐饮商家的运营成本。这些都是后续操作的一些细节内容，不过多赘述。

其实举个例子可以很直观的理解。当你买了一套精装房的新房，房地产开发商把房子交给你的时候，你首先要检查的是水电管道，因为这些都涉及到未来的主要生活，然后瓷砖接缝、门窗边缘等。只是商业项目会更复杂。大项目一次交付几百家店铺的内容，未来会形成一个商业区，所以会有更多的细节需要检查，但本质上是一样的。

具体而言，物业口多为管理看得见的地方，工程口是管理看不见的地方。

第二，工程和物业管理在运营期间进行。

在项目正式到达后，管理团队开始全面入驻，在此之前将有几个月的过渡期。这一过渡期是施工方与管理方共同对接的阶段，估计需要3-6个月。项目到达后，整个管理层的投资率也达到了一定的比例。根据万达的控制要求，开业前2个月要达到100%，商家装修要预留2个月。特殊的主次力店品牌需要提前进入工程设计条件。

餐饮业的工程条件比较复杂，涉及到上下水和商业用电用气的情况。其它零售、精品、文创相对简单。娱乐体验业态的商家对层高的要求会更高。这些要根据具体的业务需求来匹配。一般来说，商业类型的业务项目一般都是按照标准要求运营，可以满足日常工程的基本需求。特殊前提下，可以通过拆卸铺装和更换管道进行调整。在消防管理中，对业务面积和消防通道的设置有一定的要求，需要专门设置。这个操作在购物中心更频繁。在文化商务旅游项目的运营中，由于每栋建筑都不一样，工程改造和消防管网设置也不一样，具体需要一铺一议。

项目接手后，可以通知商家进入装修，项目物业需要关注这个节点的跟进。当然，主要责任在于运营规格，项目物业规格更多的是后端支持。

第一步主要涉及品牌装修围护结构，长度和宽度要结合店铺的需求。在常规围护结构材料的前提下，采用轻钢龙骨石膏板材料，表面材料为超清车贴，采用不锈钢压条封闭工艺。图片的重点是控制规划规格。

整个品牌商家需要装修后才能操作，开始工作前需要报告装修图纸和效果图。装修图涉及店铺标识设计图纸、安装详图、天花板和照明布局图纸、墙面装饰图纸、地面图纸、机电设施平面设计图纸、电气系统图纸、消防/空调系统图纸、供水系统图纸和平面图纸。如果餐饮商家要求安装一键关闭设备，标注整个厨房位置和管道图纸。

在这些基本工程图纸的基础上，需要提供具体的施工材料表。该材料表的内容主要满足防火阻燃等级，避免后期操作过程中因操作不当等因素造成明火，防火材料可以在一定程度上保护操作性，主要从风险防控的角度考虑进行调整。

但在工艺实施过程中，卫生间、厨房防水、喷雾烟雾设备、电器中的金属套管、低烟阻燃线等都是具体细节要求。厨房的内容会比较复杂，包括餐饮区的非厨房部分和厨房平面图，给出的给排水量(包括管径和流量)、油烟排放量、气体供应量、空调制冷量等都要控制好。这属于前期常规操作内容。

满足所有工程条件审批后，下一步是进入工地进行施工，这是物业的具体控制内容。事实上，物业部的人员构成是安全、清洁和绿化维护的内容，相对简单，但在具体管理中有许多调整。安全控制人员的出入、监控室和停车场、清洁和绿化维护是常规的绿色植物管理。因为这些都是动态控制的一部分。

例如，一个购物中心项目通常有10万平方米的经营面积，平均每天有2.4个客流上下波动，每天有2.4个客流进出。你可以想象一下，你家有一栋别墅，每天有2400人进进出出。现场的卫生环境和绿色植物管理有很多困难。同时，这2400人中可能会有一些行为不端的人，喜欢故意伤害人、恶意破坏公共设施设备或盗窃商品的人，所以管理起来比较复杂。

人是最难管理的物种，不注意总会钻空子。所以在商家的装修团队进入装修中，有很多破坏室内瓷砖、电梯、通道、非法施工的情况。这时，物业人员的巡逻和检查会增加频率。

在规定的施工周期内提出要求。比如装修材料必须装袋后，手推车必须进入市场，手推车的轮子必须是软橡胶(这样才不会破坏目前的商业路面)。装修材料需要放在商店里，不能随意堆放在公共场所。这些都是非常微小的内容控制点。

装修材料的入场管理。主要涉及天地墙和隔断部分，要求防火等级为A级材料。固定家具和装饰品的防火材料是B级材料。商场的考虑永远是安全第一，每一个正铺都是独立的消防模块，所以疏散出口的隔墙都是直接砌墙到顶，不能留有缝隙。

在实际工程施工和装修过程中，对具体装修材料的合规性进行了严格的控制。在常规前提下，商家不得擅自拆除和修改整体结构。如果只能在商场确定其他需求后才能施工，外墙的防水也不能改变。一旦防水层被破坏，就会影响整个墙面的立面。

但在内墙或间隔墙中，选择轻钢龙骨隔墙或轻质隔墙，餐厅厨房隔墙必须建造至少200毫米厚的墙壁，这是一个非常基本和常规的要求。对排水、弱电、暖通、消防的安排会有更多的要求，消防时需要配备一键式断电配电柜，避免在紧急情况下关闭电源。

而且喷雾、烟感的设置实际上主要交给商场的合作单位来控制。木工和涂料主要是材料控制，施工中没有太多独特之处。但在餐饮品牌的厨房中，厨房出水口的滤网和油分离器、阶梯式挡火板、厨房自动灭火系统的安装、应急照明、灭火器等都是必不可少的内容，不允许使用移动插座。整个配电柜应该离地面1.5米高，这些要求实际上是为后续运营安全提出的具体施工内容。在实际施工中，运营、工程、物业三方都要重点检查盘点。

隐蔽工程检查管理。这部分内容也是重点关注的部分。预埋在商家地板、墙体、吊装上的内容，如吊顶、走线、走管、墙体分割等，验收时需要注意。

主要内容可以看出，还是涉及到商家装修、工程施工、入场控制的部分。因为毛坯房交付给品牌商家后，相当于新房装修，涉及的内容会更多。纯餐饮业务比其他业务更复杂。事实上，复杂的地方主要是建筑和材料安全管理。有成千上万条路，安全第一。这些内容的主要核心原则是安全施工和安全生产。一切都以安全为主。

以上很多内容对于一些没有从事过这些管理的人来说会有点生涩。我用白话文做了一些解释，进一步加深了解。我们以买新房子装修为例。就像刚在家里买了新房子一样。这一次，我们应该选择装修公司来制作图片，然后选择装修材料，然后盯着现场装修完成施工。每个环节都不应该有问题。

同时，装修完成后，要检查水、电、气的使用情况，确保能够正常运行。施工过程中，家中土工木工完成后，应铺设保护层，以免后续施工损坏已完成的地砖，防水清除垃圾。

但这整套就是具体的现场施工管理。但是商业项目的工程和物业管理摊位会更大更复杂。因为商业项目的主要前提是保证商家目前的安全运营，其他商家会关门整顿，所以会有更多的规章制度，但本质上没有区别。

许多商业项目的大部分灰色地带也来到这里。装修涉及装修公司、工程材料、敲墙建筑垃圾清运、施工周期、材料进场等。这里由许多子科目组成。

为什么装修公司选择A而不是B？商场指定A进场合作，为B设置门槛。在工程材料中，为了便宜，用A级材料代替C级材料，用不合规材料代替，价格更便宜。敲墙指定合作伙伴，垃圾清理按平方收费，是一些非常具体的灰色区域内容点。这部分不容易发现，但是空间比较大。

因此，在商业类型的实际运营项目管理过程中，往往会出现工程物业人员需要商家吃饭拿卡的情况，大部分都出现在这些地方。因为要想顺利运营，需要几个部门联合签字确认。一些非法擦边球的地方需要疏通。

在线管理需要整改，商家很难吃。一是装修时间周期延长，影响运营时间(推迟一天开业意味着少一天收入)。第二，来回整改的基本成本投入会增加。

我经历过几种情况，运营商私下给商家指定装修公司和垃圾清理单位，从装修公司和垃圾清理单位拿回扣。一些工程物业人员也篡改了工程材料和文件的签名，卡住了商家进入市场。最后，我来找我。当我了解情况时，原来的问题出在这些细节上。因此，在真实现场工程物业的具体控制阶段，我们可以通过反向思考看到门道。

本文具体分析了这篇文章的具体问题，整体主线情况就在这里，文章中几乎提到了工程物业的核心重点。在后续的项目运营中，可能会有一些参考。

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