“国家队”出手，杭州拉响了第一枪“楼市去库存”的收纳方式。

在杭州，第一枪是通过收储方式进行库存。

近日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品房用于公共租赁住房供应商的征集公告》。

根据公告，临安区人民政府决定在临安区购买一批商品房作为公共租赁住房。房屋要求在杭州市临安区范围内。

对于房屋的基本条件，临安规定:房屋以整栋房屋为基本收购单位，单栋建筑面积不超过70平方米；购房需要结合一定比例的停车位，待售停车位的数量符合配比条件，即60平方米(含)以下的每套按0.6个停车位的比例配备，60平方米以上的每套按1.0个停车位的比例配备。

此外，临安还明确了收购房屋的最高限价原则:以不超过周边房屋和停车位的评估价格为本次收购的最高限价，最终按照《关于收购商品房作为公共租赁住房的具体实施方案》执行，经区政府批准。

“杭州临安这项政策是中国第一个。这意味着国家队正式出手去库存或消化存量房地产。”易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的实施，也是对房地产企业库存房屋的新去化导向。

许多分析师认为，除了“新旧置换”政策之外，杭州还有另一项重大政策创新。预计未来更多城市可能会效仿杭州进行试点。

“在4月30日召开的政治局会议上，关于房地产，提到了‘统筹研究消化现有房地产和优化增量住房的政策措施’。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“相关部门接下来将实施哪些消化现有房地产措施，引起市场关注。

所以，目前新房市场的库存情况如何？

根据易居研究院的数据，2024年3月，全国百城新建商品房库存规模约49916万平方米，环比下降0.1%，同比下降1.9%。；按照一、二、三四线城市分类，分别为3586、环比增速分别为3.7%，24163和22167万平方米。、-0.4%和-0.5%的增长率分别为11.5%。、-4.5%和-0.9%。

从去化周期来看，易居研究院的数据显示，3月100个城市一、二、三四线城市新建商品房的存销比例分别为19.2。、21.6和33.1个月；2019年12月上述城市去化周期为12.2、8.9、和10.2个月。

一些分析师指出，目前库存的矛盾不在于房地产企业提供了大量的住房，而在于库存消化功能处于低位。

“目前，库存去除的关键问题之一仍然在于销售端。虽然销售端的数据在增加，库存的绝对数量也在减少，但消化库存的力量仍然很弱，因为销售规模继续处于较低水平。”严跃进说。

从供应方来看，数据显示，3月份全国百城新建商品房供应面积为2031万平方米，环比增长156.1%，同比减少46.4%。目前，百城新房供应面积已连续10个月呈现同比下降趋势。

另外，根据克而瑞的数据，热点城市的“旧库存”占了55%，即目前在售的新房中，超过一半是2023年及之前年份出售的。其中，2023年三线城市“旧库存”成交额达到68%，只有3%左右成为2023年原批售。

“这说明各地房地产企业的供应能力或推动力愿意明显下降。推盘量的下降并不完全是因为对市场前景不乐观，也可能是因为债务压力等问题，削弱了房地产企业的供应能力。我们认为，今年融资联动机制等工作将继续推进，包括加快各种资金引入开发项目，这将对房地产企业推动能力的修复起到积极的作用。”严跃进说。

关于如何统筹消化现有房产，58安居客研究院院长张波认为，现有房产的消化可能包括两个方向:一是“新旧置换”，更好地保障和改善需求，结合一些政府率先收购的老房子，进入保障性住房体系，这一链条的建设和开放非常重要。二是进一步放开限购，特别是一线城市的限购门槛有望进一步降低，从而带动更多现有房产的去化。

“同时，股票房地产的消化也需要与‘城中村改造’相结合，盘活城市股票房地产，充分考虑更新城市面貌，加强基础设施建设。改善城中村居民的生活环境将有助于促进房地产市场的活跃，促进住房消费的增长。”张波说。

李宇嘉建议，对于消化周期过长的新项目，尤其是国有企业城市投资的项目，可以考虑通过创新的货币政策工具注入中国版的QE，购买在售项目作为保证租赁和配售的保障性住房，修复开发商的资金链，稳定施工和土地供应。

在李宇嘉看来，在进行具体操作时，可以进一步细化分类:对于消化超过70%、尾货难以去除的项目，建议政府基金通过收购尾货来实现完全去除，使项目交付顺利。对于前期消化少、后续消化困难的项目，购房者可以通过产权转换换为其他项目，然后基金可以介入整体收购，考虑用于租房或配售经济适用房。

“目前，房地产市场正处于积极的调整和转型过程中，解决库存压力需要一定的时间。我们认为房地产的整体基本面正在不断改善，还有进一步释放去库存压力的空间。”严跃进认为。