第一次！外资巨头，突然转向

楼市罕见的一幕。

突然之间，外资巨头很少唱出更多的中国房地产市场，引起了关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John 在最近的一次采访中，LamJ说：“经过三年的看跌，由于政府的支持，我们首次对中国房地产行业更加乐观。

从行业层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极信号。其中，上海豪宅销售持续火爆，推动上海新房价格指数环比上涨；深圳楼市也出现复苏迹象。3月份，二手房交易量达到4547套，环比飙升115.13%。截至4月15日，深圳2067套二手房交易量达到2067套，超过3月同期。

因此，在一系列利好信号的加持下，中国楼市何时会迎来拐点？

罕见唱多

John，瑞银大中华区房地产研究主管分析师 在最近的一次采访中，LamJ说：“经过三年的看跌，由于政府的支持，我们首次对中国房地产行业更加乐观。

中国大型房地产开发商的股票有可能在明年某一时间恢复到历史平均水平，他预测，国内住房需求和供应将会反弹。

值得注意的是，John 在2021年初，Lam很少对中国恒大集团进行“销售”评级，并将目标价格从14.5港元降至6港元，这是唯一一位给予恒大销售评级的分析师，震惊了市场。

站在当前，John 在经历了调整之后，Lam认为中国的房地产行业正准备缓慢复苏。

John 根据Lam的预测，今年中国房地产行业的销售额和价格不会上涨，但是下降幅度会有所缓解。根据面积计算，今年国内住宅销售额可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%。与2022年39%相比，新房开工率可能会下降7%。

John Lam预测，由于近三年房地产价格下跌周期导致人们购买延迟，一旦房价趋于稳定，压抑的需求将会回归。

John Lam还提到，由于许多房地产企业已经停止购买土地和建造房屋，供应量减少。在楼市低迷期间，中国开发商的新房建设量下降了58%，远高于同期房地产销售额的37%。

John Lam认为，这种“去库存”可能会显著降低国内住房的库存水平。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场比日本更健康，其困境水平不如后者严重。原因是中国的城市化率和家庭杠杆率较低，实行了严格的外汇监管。各种因素相结合，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

John Lam预测，预计2025年6月前房地产价格和新开工率将恢复稳定。目前，最大的争论是如何恢复买家需求的宏观问题。

积极信号

事实上，从行业层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极的信号，一线城市和新一线城市的复苏迹象日益明显。

根据中国指数研究院的数据，截至3月31日，重点城市二手房成交量已连续6周环比增长，单周成交量一度达到2023年下半年以来周度最高水平。据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50个城市的二手房成交量持续上升，部分城市和产品价格下跌甚至略有上涨。

具体而言，上海房地产市场复苏较为明显，豪宅销售可谓火爆：

四月二十一日，融创外滩一号院二期开盘，单日销售额达99.97亿元，去化率100%，成为今年上海单盘销售TOP2项目。

四月十八日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元的“楼王”一开始就被选中，每天收入70.27亿元。

中海顺昌玖里于今年3月底在上海新世界板块开盘，直接以196.5亿元的销售额创下全国开盘新纪录。

得益于豪宅销售的火爆，上海新房价格指数逐月上涨，位居全国第一。根据国家统计局的数据，2024年3月，上海新房价格指数逐月上涨0.5%，领涨全国；同比增长4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市也不断出现复苏迹象。根据深圳市房地产信息平台公布的数据，3月份二手房成交量达到4547套，其中二手房成交量达到3840套，比上年同期增长115.13%，创下2023年4月至今的新高。

四月份，截至四月十五日，深圳月内二手房交易套数已达2067套，超过三月份同期。

此外，根据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳二手房成交量(含自助)达到1295套，环比增长34.3%，单周成交量再创2022年至今新高。

其中，刚需是支撑深圳二手房市场近期成交量的中坚力量。3月份，在深圳二手房交易结构中，60-90平方米的房屋交易占39%，交易占比最大；房型方面，3月份三居室交易占42%，占比最大。

根据北京市住房和城乡建设委员会官网的数据分析，今年3月，二手房网签14280套，环比增长125.5%，也突破了122000条“荣枯线”，创下了近一年来的最高点。

重大变化

目前，我国房地产市场的供需关系发生了重大变化。

光大证券在最新研究报告中提到，2024年监管部门将继续积极推进房地产政策，加快建设房地产发展新模式。从供给方面来看，控制提出金融业支持房地产是义不容辞的，继续通过信贷、债券、股份等方式支持房地产融资，强调不同所有制房地产企业的融资“平等对待”，建立城市房地产融资联动机制，提高经营性房地产贷款的抵押率和用途，有望提高优质房地产企业的融资现金流。

光大证券表示，需求方表示，住房和城乡建设部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城市政策”增加了需求方的住房支持，包括提高“住房贷款认定”、降低首付比例和抵押利率、进一步优化限购范围和普通住房标准、进一步支持多子女家庭和人才购房等。随着地方政府楼市调控自主性的进一步提高，城市分化和区域分化将在2024年进一步加剧。

中国银行国际也认为，在“因城施策”的框架下，需求方政策进入了新一轮的使力期，或者对市场的稳定和买家置业情绪的修复有一定的效果。今年行业供给侧将继续清理，白名单的落地将有助于缓解部分房企资金短缺的局面。

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