第一季度房地产数据发布 政策还需要精确的政策，智库

原创 中房报 中国房地产报告

城市与区域治理研究所 苏志勇

4月16日，国家统计局公布了2024年第一季度宏观经济和房地产数据。第一季度，社会经济继续回升趋势良好，GDP同比增长5.3%。受去年第一季度高基数等因素的影响，房地产整体数据并不理想。但从3月份的月度数据来看，商品房销售和新开工的数据有所收窄，市场呈现出局部复苏的迹象。

年初以来，“三大项目”不断努力，在一定程度上填补了房地产开发投资下滑的缺口；房地产融资联动机制和融资“白名单”加快落地，有效疏通了房地产企业的融资渠道；包括住房“新旧置换”在内的所有地方、优化政策，如放松限购，有利于市场刺激。但由于市场供需关系发生重大变化，有效需求不足，房地产市场需要政策持续努力，市场信心进一步恢复。

━━━━

理性看待一季度房地产数据

第一季度房地产相关数据显示，房地产开发投资、销售、房地产企业资金到位等指标继续呈下降趋势，但不需要过于悲观，要理性看待和客观评价第一季度数据。

先看房地产开发投资。全国房地产开发投资1~3月22082亿元，比去年同期下降9.5%。住宅投资16585亿元，下降10.5%。从月累计同比数据来看，自2022年4月以来，房地产开发投资连续26个月负增长，但与近10年同期相比并不低，仅略低于2019年疫情前，高于2018年及以前的任何一年。从年度数据来看，2021年房地产开发投资的历史高点达到14.76万亿元，经过两年的下滑，2023年房地产开发投资降至11.09万亿元，但仍高于2017年。

此前，知名经济学家高善文根据发达国家的经验进行了分析，认为房地产开发投资占GDP的长期中心应该保持在7%左右。以此数据为评价指标，2021年这个数值为12.84%，经过两年的调整，2023年下降到8.8%，但仍然是合理的中心。所以房地产开发投资的减少应该理解为投资过热后的理性回归，没有超调。

第二，看房地产销售数据。1~3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额为21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

通过对近10年商品房销售数据的整理，可以看出，商品房销售从2016年起一直保持在每年15亿平方米以上的高位，从2018年到2021年，销售面积连续4年超过17亿平方米，到2021年达到近18亿平方米的高位。2022~2023年连续两年下滑，2023年下滑至11亿平方米，创下10年来的新低。理性分析，商品房销售下滑是房地产市场供求关系变化的必然趋势。即便如此，与市场需求相比，每年10亿平方米的销售规模并不低。然而，销售的快速下滑不仅对市场信心产生了不利影响，而且对房地产企业的资金周转也造成了巨大的压力。

此外，第一季度数据的大幅下降也与去年的高基数有关。去年第一季度，住房需求集中释放，房地产市场爆发式增长。受高基数影响，今年第一季度同比数据大幅下降。根据今年三月份的数据，新建商品房的月销售额达到1.13亿平方米，优于去年下半年以来的月销售额。另外，一季度新建商品房销售面积和销售额较1月至2月分别缩小1.1和1.7。％，表明稳定房地产市场的政策措施已开始显现，市场呈现出恢复稳定的迹象。如果这种趋势能够持续下去，今年房地产市场的表现也不会太差。

三是房地产开发的资金状况。1~3月房地产开发企业资金达到25689亿元，比去年同期减少26%。其中，国内贷款减少9.1%，外资减少11.9%，自筹资金减少14.6%，定金和预付款减少37.5%，个人抵押贷款减少41%。

从这组数据可以看出，国内贷款在房地产企业资金来源中减幅最小，减幅比1月至2月收窄1.2。％，反映出今年以来房地产融资联动机制和融资“白名单”的作用。这一点也可以从央行4月18日公布的第一季度金融数据中证明:3月底，房地产行业中长期贷款增加4.9%，比去年年底高0.6％。第一季度累计新增6727亿元，高于去年同期。

在房地产企业的资金来源中，定金和预付款减少了37.5%，反映出商品房的销售压力仍然很大，尤其是期房的预售，房地产企业仍然很难通过销售回笼资金。个人抵押贷款减少了41%，说明居民个人贷款购房意愿依然不强，杠杆化能力和意愿明显减弱。虽然个人住房贷款利率从去年开始持续下降，处于历史低位，但对市场的刺激效果并不明显。

四是看商品房销售价格的变化。据国家统计局统计，3月份70个大中城市新房价格指数环比下降0.3%。一线城市新建商品房销售价格较上月下降0.1%，较上月下降0.2%。％；二、三线城市环比下降0.3%和0.4%，均与上月持平。一线城市二手房销售价格较上月下降0.7%，较上月下降0.1%％；二、三线城市比上月均下降0.5%，比上月下降0.1%％。在70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有57个，二手房价格环比下降的城市有69个。

数据显示，部分前期调整到位的城市出现企稳迹象，调整趋势逐渐向一线城市传递，尤其是广州、深圳，房价严重放松。此外，二手房价格下跌幅度大于新房价格。归根结底，在定价机制方面，新房价格受成本和政府指导价的影响，价格波动空间有限，而二手房交易更体现社会特征，价格调整相对灵活；在市场规模上，二手房市场逐渐成为市场主流，随着上市数量的增加，议价空间也增加了；在住房质量方面，由于房龄、房型、配套设施等方面的劣势，一些二手房进一步降低了二手房价格。当然，二手房价格的持续下跌也必然会影响到新房价格，新房价格的变化将是房地产企业的重要选择。

━━━━

政策也需要精确的政策

从年初开始，房地产政策继续以宽松为主。在投资方面，城中村改造、保障性住房建设、“平急双用”基础设施“三大工程”不断努力，在一定程度上填补了房地产开发投资下滑的缺口。据国家统计局统计，“三大项目”推动了房地产投资0.6％。在融资方面，延续了“金融16条”相关扶持政策，建立了城市房地产融资联动机制和“白名单”制度，有效疏通了房地产企业的融资渠道。在需求方面，个人住房贷款利率进一步降低，包括住房“新旧置换”在内的各地政策颁布。、优化政策，如放松限购，有利于市场刺激。

即便如此，从第一季度的数据来看，房地产市场仍处于深度调整阶段。在供给方面，房地产企业的经济压力并没有得到根本缓解，影响了房地产开发投资和住房保障项目的顺利推进；需求方面，有效需求不足，居民买房能力和意愿下降，导致商品房销售持续低迷。要实现市场的根本改善，需要政策的持续努力和市场信心的进一步恢复。

第一，破解房地产企业从供给方的融资压力。今年，住房和城乡建设部和国家金融监管总局主导的城市房地产融资联动机制，在疏通房地产企业融资渠道方面发挥了重要作用。截至3月底，商业银行已完成对城市房地产融资联动机制推送的首批“白名单”项目的审查，其中批准项目超过2100个，总额超过5200亿元。尽管融资联动机制非常“强大”，但与房地产整体融资需求相比，仍存在较大差距。一方面信贷资金规模有限，另一方面商业银行出于规避风险的考虑，对“白名单”项目的审核也会越来越严格。

除对项目进行融资支持外，对出险房企的援助同样重要。经过两年多的房地产市场调整，已有数十家房地产企业出现债务违约。目前，这些房地产企业大多还没有摆脱困境。随着市场的恶化，情况会越来越困难。怎样对出险房企实施援助，加快出险房企债务重组，成为下一步迫切需要解决的最大难题。针对违约房企的债务风险处理，广开首席产业研究院院长连平近日在报告中建议，探索开设中国房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。根据房地产企业存量债务风险，建议基金规模在万亿元左右。除中央财政投资作为基金的初始资本外，其他可以由政策性银行、国有大型商业银行、保险公司、AMC投资管理公司等投资。，以系统、中长期地应对房地产金融风险。

其次，解决有效需求不足的问题，满足各级住房需求。目前房地产市场的主要症结一方面是有效需求不足，另一方面是改善需求受到一定限制。

在硬性需求方面，目前近4亿低收入群体的住房困难，包括年轻人、农民工等，尚未得到有效解决。他们的住房需求是客观存在的，但不是有效的。这类群体的收入水平与城市高房价不匹配，通过商品房市场完全满足他们的住房需求是不现实的。今年，中央政府明确指出建立“市场” 双轨制住房供应体系的保障，旨在通过租购并举的住房体系，满足多层次、多样化的住房需求。对于绝对低收入群体，住房需求可以通过经济适用租赁住房和长期租赁住房来满足；收入稍高的人通过共有产权住房或二手房满足住房需求。从“一张床”到“一间房”、“一套房”，满足各个层次、不同阶段的住房需求，形成房屋迭代升级。

在改善性需求方面，随着生活水平的提高，居民对住房质量的追求也在提高。改善住房新旧置换、以小换大等需求已成为新建商品房市场的主力军。过去的市场供应主要是90平方米以下的小户型，尤其是上个世纪建成的房屋，不仅空间小，而且环境和配套设施差，优质房屋供应相对有限。为适应新的市场环境，应鼓励开发商适应改善性需求的优质住房，并为改善性需求创造新旧置换等条件。全面取消房地产项目“90/70”政策限制，取消价格上限限制，允许开发商根据市场需求合理定价，逐步实现商品房市场全部由市场调整。

原标题：第一季度房地产数据发布 政策还需要精确的政策|智库

阅读原文

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com