民营企业运气爆棚的上海土拍金118.9亿元。

2024年4月16日，上海完成了2024年第一批集中土地拍卖，6块地均成功转让，总建筑面积34.9万平方米，总成交额约118.9亿元。

与上一轮土地拍摄相比，这次土地拍摄最大的不同之处在于 “7090”制度的放松。

但从结果来看，本轮土地拍卖的受欢迎程度不如一批第一轮，三个封顶摇号，一个溢价，两个底价，整体溢价率降至5.8%，比一批第一轮下降3.2。％。

此外，这次土拍还有一个亮点，民营企业运气爆棚，整场唯二的大华和龙湖两家民营企业都摇中了热门地块。

总的来说，由于“小阳春”市场缺席，土地拍卖的受欢迎程度不如前期。在目前新房去化能力有限的情况下，市场将更加关注出让地块去化的预期和盈利空间。

上海完成2024年第一批土地拍卖当天(3月15日)，上海土地市场网在2024年第二批土地拍卖中挂出6块地块。总供应面积只有34.9万平方米，在之前的集中土地拍卖中规模处于较低水平，但与第一批上市地块一致，土地质量相对较好。

值得注意的是，这6块地块的中小套型标准都发生了变化，统一调整为“多层不超过100平方米，小高层不超过110平方米，高层不超过120平方米”。

此前，在“7090政策”标准下，上海的“中小型住宅设计建设标准”一直是:多层住宅建筑面积不超过90平方米，小型高层住宅建筑面积不超过95平方米，高层住宅建筑面积不超过100平方米。

不仅如此，根据以往的土地出让信息，中小型住宅的建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%，而这次出让地块中小型住宅的比例从50%到70%不等。具体来说，除普陀桃浦地块70%外，六块地块的中小型住宅比例要求不同。其他五块地块的中小套型比例要求有所下降:浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例为50%；55%的奉贤新城地块；嘉定菊园、静安中兴地块为60%，改进户型比例明显提高。

归根结底，主要是因为目前市场上刚刚需要的客户群体明显减少，以中大型公寓为房地产目标的改善客户群体逐渐成为主流。之前以中小型公寓为主力的“7090”供应政策有些过时。为了提高需求与产品的匹配度，适当调整“7090”政策。

据不完全统计，普陀区桃浦科技智慧城地块和嘉定区菊园社区地块在6个上市地块中只有一个投标人，其他4个投标人中有多个投标人投标。其中闵行浦锦地块有12家参拍房企，房企热情冷热不均。

但是总的来说，受“小阳春”缺席的影响，本轮集中土拍与一批首轮土拍5宗地均溢价成交相比，房企参拍热情有所下降；

据不完全统计，除宝山顾村地块只有2家房地产企业参与拍卖外，其他4家参与拍卖的房地产企业超过4家，闵行古美地块参与拍卖的房地产企业超过12家。其中，闵行古美地块吸引了12家房地产企业报名参与拍卖，由于10多家房地产企业竞标，两年后再次触及公司评分条款。

从拍卖房地产企业名单来看，无论是第一轮还是第二轮土地拍卖，一批房地产企业仍然以中央国有企业为主。第一轮民营房企只有大华拍卖，第二轮民营房企有大华和龙湖拍卖。

从土地拍卖结果来看，6块地中，有3块封顶摇号，1块溢价，2块底价。市场分化仍在继续，整体溢价率降至5.8%，较第一批下降3.2。％。

其中，闵行浦锦地块是参拍房企最多、市场人气最高的，位于郊区周边，距离轨道交通8号线江月路站约600米，周边公共设施齐全。因此，它吸引了多达12家房地产企业注册。最后，经过18轮拍卖，达到最高限价。之后，通过高质量建设的竞价阶段和公租房比例的竞价阶段，投标人接受了7%公租房比例的上限指标，然后进入抽奖阶段。大华成了“幸运儿”，以25.56亿元拍到了这个地方，溢价率为10%，成交价格为每平方米42350元。

房地联动价格为69000元/平方米，按房地联动价格计算，房地比为61%，房地差为26650元/平方米，虽然利润空间不够充足，但考虑到近几年该板块出让地块较少，周边竞品相对稀缺，因此快速去化是一个大概率事件，在目前的市场环境下，这种能够实现快速周转、资金快速回流的项目成为房地产企业竞相追逐的热点，因此房地产企业的拍卖热度保持在较高水平。

另外，静安中兴地块市场也非常火爆，吸引了9家房地产企业参拍，最终越秀以159682万元的总价摇号拍摄，楼面价78197元/平方米，溢价率10.00%，经过高达20轮竞拍，价格触及最高限价。

综合5宗纯宅地成交价格与其房地联动价格相比，平均房屋比例为0.55，房地差均在2.46万元以上，利润率相对充裕。

自2022年以来，上海的土地拍卖一直是中央国有企业的主力军。只有当地的大华和龙湖。然而，这两家房地产企业都很幸运，摇中闵行浦锦和奉贤新城地块。(本地为龙湖&建华置地联合体摇中)，其它4宗被央国企拿下。

在中央国有企业中，应属越秀运势较好，将这次土拍唯一的内环内地块——静安中兴路地块摇中。在2023年4月的第一轮土地拍摄之后，越秀再次在该板块拿到了土地。另外，象屿&联发以23.63亿元、6.49%的溢价拿下浦东曹路地块，表现也相对较好。

总的来说，由于“小阳春”市场缺席，2024年上海第一批第二轮土地拍卖的受欢迎程度明显低于第一轮。不仅上海，同日进行统一土地拍卖的杭州也遭遇“滑铁卢”，8块土地以7块底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率只有1.8%。

土地拍摄热度降温的原因，一方面是由于土地质量下降，另一方面是由于大环境持续下降而引起的。

我们认为，与个别城市和地块的人气变化相比，整个行业的供需平衡仍然更为重要。在供需关系和市场预测恢复之前，土地市场的超卖还会持续很长时间。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，CRIC研究，36氪经授权发布。

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