北京楼市政策将放宽？“一区一策”在路上

4月10日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布了2023年市政府报告的重点任务清单和第一季度实际工作进展情况。第232项任务指出，“坚持住房是为了居住，而不是为了投机，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善工作机制，完善“一区一策”调控措施。支持“一老一小”、合理的住房需求，缓解中心城区人口和职住平衡。准备8万套经济适用租赁住房(房间)，完成各类经济适用房9万套(房间)，保持住宅用地供应稳定，保证房地产市场稳步发展。准备8万套经济适用租赁住房(房间)，完成各类经济适用房9万套(房间)，保持住宅用地供应稳定，保证房地产市场稳步发展。"

明确进展情况“有关部门正在签署全龄友好买房扶持政策。，已有三个部门签回，另一个部门未签回。与中国人民银行营管部门沟通后，同意指导银行在正式发布文件前，申请全龄友好住房贷款业务。按照“一区一策”的方式，多子女家庭和职住平衡家庭买房扶持政策由房山区试点。，相关内容请示市委、市政府批准推进试点，下一步需要中国人民银行营管部和住房和城乡建设部批准。1-3月，建设21381套经济适用租赁住房，完成年度任务27%；完成25145套各类保障房，完成28%的年度任务。

预计全年龄段友好项目将扩大，购房扶持政策将进一步落实
2022年8月，北京市为中心城区老年家庭(60岁及以上)购买合适的老年住房带来了政策支持。昌平区和顺义地区选择了三个全龄友好住房项目试点项目，并指出“下一步将在总结试点经验的基础上，进一步扩大全龄友好项目建设”。政策包括:老年家庭名下无住房、无在途贷款的，购买试点项目实施普通住房首付比例35%、非普通住房首付比例为40%，相应贷款优惠利率；如果购买试点项目140平方米以下的房屋，首套房首付比例为35%。、第二套房首付比例为60%；其子女可以作为共同贷款人办理贷款。
此次明确“ 有关部门正在签署“全龄友好买房扶持政策”，这意味着北京全龄友好项目有望扩大，从去年的三个项目扩大到其他平原新城(包括房山、顺义、昌平、大兴和北京经济技术开发区)。，加大对老年人家庭住房需求的支持力度，如降低首付比例、支持儿童“接力贷款”等，也有助于中心城区人口的缓解。
房山区有望率先试点“一区一策”或进入落地实施阶段。
从市场角度来看，根据中指数据，2023年1-3月，北京新建商品房累计成交额为177.4万平方米，同比增长14.2%。3月份，在供应大幅增长的推动下，北京新房市场成交规模同比持续增长，但近年来整体网上签约规模处于中等水平。第一季度，北京二手房累计成交量达到4.7万件，同比增长28.3%。前期积压需求的释放和买房入学需求的进入，促进了成交量的回升。
但值得注意的是，4月份，北京新房和二手房交易活动较3月中下旬有所下降。根据中指数据，截至4月10日，北京市商品房日均交易量为2.8万平方米，较3月中下旬日均交易量下降10.1%。；与3月中下旬相比，二手房日均成交量为348套，下降56.0%。在前期积压需求释放后，购房者的购房节奏有所放缓。
2017年以来，房山区房地产市场整体表现疲软，除2021年外，各年商品房成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品房成交面积为43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京（-25.1%）。2023年第一季度，房山区商品房交易量较低，部分项目集中在线签约等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。但是四月份以来，房山区商品房日均交易面积比三月中下旬下降了46.6%，比北京整体水平下降了46.6%。房山区的短期库存和清算周期仍然很大。截至2023年3月底，商品房可销售面积为103.2万平方米。根据近6个月的月平均销售面积，短期库存清算周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。
这次北京提出“这次” 按照“一区一策”的方式，多子女家庭和职住平衡家庭买房扶持政策由房山区试点。”， 一方面，去年8月，北京提出“研究支持多子女家庭、职住平衡买房等合理住房需求的措施”。对多子女家庭和职住平衡家庭住房需求的支持是支持刚度和改善住房需求的具体体现，符合“住房不投机”下的政策导向； 另一方面，这次没有提到具体的政策措施，但是参照过去国内其他城市和北京颁布的相关政策，估计多子女家庭和平衡家庭买房支持政策或者落户。 优化“认房认贷”标准，降低首付比例，降低抵押贷款利率，增加公积金贷款额度，调整社保/个税年限。等等，如果政策实施得当，或者市场情绪得到很好的推动，有利于提高房山区房地产市场的活跃度，巩固市场的恢复情绪，加快现有库存的去除，同时也有利于缓解北京中心城市的人口。
总的来说，目前北京房地产市场情绪有下降迹象，政策微调的预期正在加强。如果北京的“一区一策”政策正式实施，将有助于北京房地产市场保持更高的活跃度，信号意义明显。北京的“一区一策”有望为其他热点城市提供参考，有利于进一步修复全国房地产市场情绪。