再现奇招！买房前三年只还利息，这座城市拼了

来源丨叶檀财经（ID：tancaijing）

作者丨顾天杰
 

    安居 真的不容易

弱二线和三四线城市的楼市托底，正在进行时。

温州又给不温不火的楼市，注入一针强心剂。

温州市住建局与华夏银行温州分行正式签订合作协议，在省内率先推出“安居贷”产品。

安居贷如何帮助居民安居？

条款显示，贷款期限在10年及以上的首套房按揭人员，前3年只要支付利息，第4年开始按月付息加还本金，目的是减轻购房人贷款后前3年的压力。

温州当地有关部门称之为：

差异化房贷优惠政策

当地住建局领导说：

在温州有1套房，但没有贷款记录或者已经结清，购买普通住房都可以执行首贷优惠。

为了卖房，温州住建局和银行的同志们也是操碎了心。

据不完全统计，2022年以来有超过160个省市区先后推出放松政策。

这些政策的特点是，北上广深分化巨大，上海没有明显的托底政策，只是降低利率，深圳房屋成交逐渐回暖，北京和广州四限也没有实质性松绑。

弱二线和三四线则完全是另一幅景象，温州所在的浙江省，已经有多地开始实质性放松。

杭州4月22日富阳区率先放松限购，四类不同层次的F类人才缴纳一个月社保，就能在富阳区买1套房。

5月17日，杭州进一步放松限购，涉及购买二手房要求的社保缴纳年限分类降低，三孩家庭增加1套购房资格。个人转让家庭唯一住房，增值税征免“5年改2年”。

浙江隔壁的江苏省，早就等不及了，南京、南通、苏州轮番上阵。

5月20日，南通放松限贷，首套房首付调降至20%，二套房首付降至30%。购房补贴范围扩至主城区，购买首套或二套房均奖补房款0.75%。

然而从宏观数据来看，稳楼市政策的效果有待观察。

官方数据显示，2022年2月，住户中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。

2022年4月，住户中长期贷款再次减少313亿，住房贷款更是减少605亿。

2022年5月，住户中长期贷款增加1047亿，同比2021年5月依旧减少3379亿。

居民加杠杆，真的加不动了。

还有一个需要注意的数据是，青年待业率创新高。

官方数据显示，5月，全国城镇调查待业率5.9%，高于全年控制在5.5%以内的目标。

16-24岁人口调查失业率18.4%，创历史新高，环比增长0.2%。

温州安居贷，对于有意愿在当地工作和生活的新温州人来说，是雪中送炭。

这个城市曾经是“炒房”重灾区。

克而瑞数据显示，2018到2021年，温州总价600万以上产品成交占比由1.9%稳步提升至3.5%，净增加1.6%。

然而刚需市场越走越弱，意味着新增购买力不够。

2018-2021年，总价100-150万元产品成交占比由26.7%持续下滑到20.6%。总价100万以下产品成交占比由13.8%降到11.9%。

接下来全国所有弱省会、二三线城市，都将继续做同一件事：

破四限

曾经的限购、限贷、限售、限价，是各地政府调控楼市的终极杀手锏，如今这些枷锁都一点点被打破了。

刚需和改善，是最需要支持的一批购买力，也是让一个城市保持活力的基础。

目前，楼市的政策空间还是足够的。

比如可以继续加强全面下调首付比例，放松限贷政策，继续下调房贷利率的力度，激活市场。

三四线不限购城市首套房首付比例可以下降到2成，二套房最低首付3成；限购城市首套房最低首付3成，二套房最低首付4成。

过去楼市调控政策，往往是走一步看一步，效果也就难言理想了，当下城市分化程度剧烈，以往包办式的政策不再会有很好的效果。

一线城市和二三四线的差距，未来5年只会越拉越大。

短期来看，一线城市的调控将继续维持，二三线最好的方式，肯定是先让问题暴露出来，然后再有针对性地采取措施解决问题。

    楼市 还得靠创新

安居贷，并不是温州首创。

早在2022年4月，市面上就已经出现了类似的产品，尤其是在一些受疫情影响较大的区域，银行提前开始推广这类产品。

需要明确的是，前3年只还利息，意味着后面的十几年累计还款的本息和，会有一定的增加。

房贷还款一直有“自由还款模式”，只是银行在房贷时很少使用。

我们常见的房贷有等额本金和等额本息，自由还款在公积金贷款中比较常见。

借款人申请住房公积金贷款，然后公积金管理中心根据借款额度和期限，给出一个最低还款额。

以后在每个月还款额不少于这个数字就行了，贷款人可以根据自身情况，自由安排。

跟等额还款方式相比，这种方式能够减轻还贷压力。

简单来说安居贷的特点就是：

前三年只还利息，后面的十几年贷款加利息，整体利息会比等额本息少，比等额本金多。

钱总归是要还的，区别只是早点或者晚点而已。

安居贷相当于一种有过渡期的房贷。整个过程中需要有政府的强监管，居民的资金同样也是加了杠杆的。

温州楼市的低迷，大家有目共睹。

数据显示，5月份温州新房只成交了947套，相当于2021年同期的25%。

温州房管公开数据显示，2022年5月份温州市区（鹿城区、瓯海区、龙湾区/经开区/瓯江口）二手房交易备案套数为1550套，相当于2021年同期的50%

多个楼盘开始促销、购房返现、打折优惠，积极尝试自救。

房企的基础操作包括但不限于：

1、618促销送车位，购房返现高达数万元 2、毛坯总价85折 3、买房最高可送宝马、送车位 4、购房95折、送车位、送家电礼包、免5到10年物业费

在这之前，温州鹿城区刚刚发布了安置商品房补贴政策。

6月9日，温州市鹿城区政府发布《关于做好规上工业企业职工住房保障的实施意见（试行）》，自2022年7月10日起生效，试行1年。

《实施意见》明确，对购买集中配售住房的企业职工，在用人单位自愿一次性赞助20%及以上总购房款，购房人至少首付10%总购房款的基础上，区政府配套优惠10%的总购房款，一人限优惠购买一套住房。

配售住房以鹿城区范围内的安置性商品房为主，一般单套住房建筑面积在60平方米以上，优先配置鹿城西片房源。

符合购买集中配售住房的人群为在鹿已进行居住登记的非温州市区户籍的新居民。

假设你的户籍在乐清、瑞安、苍南、泰顺、文成等等郊县，也符合买房条件。

唯一的前提条件是，新居民必须在鹿城区规模以上工业企业里上班。

并与用人单位签订的劳动合同在有效期内且满6个月以上，连续缴纳6个月以上社保。夫妻限申购一套配售住房，且未被列入严重失信名单。

根据当地统计公报显示，温州鹿城区规模以上工业企业有345家，以鞋材、鞋业、装备制造等为主。

假设你在一家优秀的温州鹿城区企业上班，单位和政府最多合计帮你补贴30%的住房款，你只要付剩下的60%就可以了。

温州是浙江这一轮楼市调控中，为数不多的没有出台限购限售政策的城市之一。

根据贝壳找房的数据，温州目前有在售二手房38372套，在售新房楼盘101个。

除了温州托市，河南郑州也开始了大规模推广房票制度。

此房票非彼房票，不是购房资格的意思。

河南的房票可以理解为：

向某一个定向群体发放买房抵用券，拆迁安置房被折算为货币，然后以房票的形式返还给拆迁户，减少地方财政压力。 拆迁户可以拿着房票去市场上买商品房，但只能在政府指定的几家开发商的在售楼盘里选。 比如买200万的房子可以抵消150万，剩下50万自己解决，于是市场购买力再次出现了。

新版本房票制度完全可以在全国绝大部分二三线城市中推广开来。

温州长期给大众的印象是藏富于民，购买力丰厚，愿意在本地、省内，甚至全国有潜力的城市买房的温州人众多。

那么现在剩下的唯一问题就是：

还有多少温州人，愿意在这个时间节点，拿出真金白银买房。

谁也说不准，谁也不愿说。

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