万亿养老产业迎来爆发！抓住这三大机遇，让你在红海中胜出！

来源丨易沃高管研修（微信公众号：E-House_Wharton0

作者丨秘书处

点击阅读原文

“养老产业将迎来黄金布局期，有望超越地产。”这是丁祖昱校长在2021年度发布会上给出的判断。

究其原因是60年代出生的人群开始步入退休期，而他们是享受过改革开放市场红利，具有强大消费潜能的力量。

数据显示，到2020年，老年人的退休金总额将超7万亿元，老年人消费潜力将达到9万亿元，康养产业市场规模将达到7.7万

亿元，2030年市场规模将高达20万亿元。

闸门已开，势不可挡！

中国老龄化进程势不可挡

按照联合国定义，国家或者地区60岁及以上老年人口占总人口比重超过10%，65岁及以上老年人口占总人口比重超过7%，

即意味着这个国家或地区处于老龄化社会。

2000年11月，中国第五次人口普查数据显示，65岁以上老年人口达到8827万人，占总人口7.1%，60岁以上人口达1.3亿人，

占总人口10.5%。这意味着从2000年始，中国开始进入老龄化社会。

而在1950—1957年，中国迎来第一个生育高峰期，人口自然增长率在20‰以上， 其中1954年最高，出生率达到24.79‰，

高达2232万人。1962年至1970年为第二个人口高增长阶段，这一时期人口出生率最高达到43.6‰。

1981至1990年为第三个人口高增长阶段，年净增1.43亿，平均年增长人口1584万，1990年总人口达到11.43亿。

生育高峰60年过后，将是老龄化高峰。中国经历三次生育高峰，这也意味着中国老龄化进程势不可挡，而且会快跑进入深度老龄化社会。

根据国家统计局发布的数据，2019年末中国60岁及以上的老年人口数达到2.54亿，占总人口比例18.1%，65岁及以上老年人

口达到1.76 亿人，占总人口的12.6%。

根据预测，2020年中国65岁及以上的老年人约有1.8亿，约占总人口的13%；2025年65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总

人口数约15%；2035年和2050年，中国65岁及以上的老年人将达到3.1亿和接近3.8亿，占总人口比例则分别达到 22.3%和27.9%。

这意味着到2050年中国将有接近5亿老年人。

随之而来必然是巨大的养老产业需求。根据企查查数据显示，仅2010-2019年十年期间，养老服务企业数量由原来的13644家增长至182129家，翻了12番。

截止目前，全国养老服务领域相关企业已经超过20余万家。

《新华养老周刊》将中国养老产业发展分为五个阶段：

1.萌芽期（2000-2010年）：这个阶段的养老产业处于初步发展期，养老服务业开始萌芽，养老服务项目开始进行试点运营。但受益于人口红利爆发影响，该阶段社会养老压力较小。

2.快速发展期（2011-2020年）：这个阶段中国人口红利逐步减少，老龄化发展迅速，60岁以上老年人口占比从2011年的13.7%发展到2019年的18.1%。

越来越多政策的引导和社会力量的参与，让养老服务和产品有效供给能力大幅提升、供给结构更加合理，养老服务政策法规体系、行业质量标准体系进一步完善。

3.爆发期（2021-2030年）：该阶段养老产业的法规体系基本建立，养老产业相关标准基本确立，行业协会的约束基本形成，养老产业发展模式探索基本完成。养老产业向规模化、规范化、全面化方向发展。

4.成熟期（2031-2050年）：这一阶段，养老产业发展趋向成熟，整体进入平稳增长阶段，养老产业也成为国民经济支柱产业之一。

5.减速期（2051-2070年）：随着“计划生育”时期出生人群的老去，这一阶段老龄人口总数相对上一阶段减少，产业增长可能出现减速。

从以上发展阶段来看，中国养老产业即将步入发展的爆发期，过去十年积攒的产业经验或将在接下来的十年看到成果与收获。

正如丁祖昱在发布会上所言，养老产业的春天已经来到。

主力布局者的发展模式

经过20余年的探索，中国养老产业发展已经初显成效。

目前，主要有三大主力布局：以亲和源、幸福世家为代表的养老服务运营企业，以万科、恒大等房企为代表的房地产开发企

业，以寿康人寿、平安保险为代表的保险投资类企业。

不同主体类型的发展模式不同，提供的产品也存在较大差距。笔者根据不同主体类型的发展模式进行分析：
 

养老运营类

以亲和源为例，2005年成立以来，完成了会员制养老社区（CCRC）从选址到运营的1.0版本产品模型的搭建，树立了亲和源在养老行业的品牌知名度。

所谓会员制养老社区，即客户缴纳一定金额的会员费就可以享受相对应的产品服务。

亲和源的会员卡分为A、B两种类型。其中上海亲和源A卡售价89万，可永久使用；B卡根据不同房间面积售价分别为88万、

55万和45万，B卡15年内可根据剩余年限退还剩余款项，老人去世则会员卡注销，余额不退，超过15年后则免费居住。

2016年1月18日，上市公司宜华健康宣布以现金4.08亿购买亲和源1.17亿股份，占58.33%。

2017年4月14日，宜华健康宣布购买亲和源剩余41.67%的股份，被收购后，亲和源成为其全资子公司。

被宜华健康收购之后，2018年亲和源营业收入达到2.78亿元，净利润一度跃升至3415万元。然而好景不长，2019年亲和源

的营业收入跌至2.19亿元，净利润更是回落到-9619万元。

据悉，2018年亲和源业绩爆发是因为有4个项目集中开业。而2019年业绩大幅下滑一方面是因为中高端养老行业竞争进一步

加剧，另一方面多个项目医疗配套遇阻，导致部分已入住客户流失。

也有机构将亲和源的业绩滑坡矛头指向其会员制养老的商业模式，亲和源的第一个项目是物业自有，实施会员制养老的可信

度尚可，但后续大多项目采用租赁物业做会员制养老，这样的经营模式本身具有一定的法律风险。北京市已经发文规定，除

自有或自建物业以外，禁止实施养老会员制，此举一定程度代表政府对养老会员制的态度。

故而亲和源的养老会员制存在被政府叫停的风险，一旦被叫停，亲和源需要清退老年人交纳的会费，那么对亲和源的打击将

是非常巨大，同时也可能导致亲和源发生严重的流动性危机。

房产开发类

不同于养老服务类型的企业，开发类房企进入养老地产似乎具有天然优势。

近年来，大多房企如万科、恒大、融创、保利、华润、招商、远洋等都会在多元化道路中选择入局康养领域。

从资产结构看，典型房企基本采取了轻重资产相结合的投资模式，既持有重资产，也运营轻资产。在重资产方面，房企布局

最多的是以地产开发为载体的康养地产、长者公寓、养老院、医院等项目。在轻资产方面，房企分别从社区养老服务、康复

护理等可归入物业增值服类业务进行拓展。

万科在养老服务领域已经探索多年，从2010年进军养老业务至今，其产品模式已经有过三次迭代。

1.0版本重在寻找环境优美的社区做适老项目；2.0版本在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方以“重资产”的形式持有养

老项目，并寻求和周边机构进行联合；3.0版本则通过整合保险公司、医院等资源，意欲在养老保险、医养结合等方面有所突破。

目前，北京万科已探索出三大类产品系，分别是属于城市养老机构（机构型）的怡园；属于综合养老社区（持续照料型退休社区）的随园；

属于社区养老中心（嵌入型）的嘉园。围绕“随园”品牌，杭州万科推出了居家养老社区随园嘉树、随园护理院、随园智慧坊和随园之家。

其中还有个小插曲，万科曾在2013年推出以产权销售为主的养老社区随园嘉树，然而首批养老住房一售而空，看似成功却让郁亮很苦恼。

在他看来，产品销售一空并不意味着万科在养老领域的成功，因为买家都不是老人，而是为自己10年后养老做准备，房子虽然卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展，这样的试点难以助推万科养老业务的发展。

为了降低门槛，万科决定将产权销售模式全部改为长租模式。入住随园嘉树养老社区的老人需要一次性缴纳15年的租金，如果15年后老人还健在，后面将不再收取租金。

据悉，随园嘉树良渚社区已基本住满，只有零星房源，若想入住需要排队，2019年5月开盘的随园嘉树海月社区，入住率也达到了50%。

除了在服务和配套上满足客群养老需求外，北京万科还推出了“幸福银行”。

“幸福银行”根据老人参与康复运动、社团、社交活动的情况，给予相应奖励金并存储，通过支取奖励金可以换取对等的福利内容，帮助老人调整到积极养老的状态。

有业内人士称，房企不能以项目的思维看养老，必须用产业思维，“任何一个项目有截止的一天，如果做大型康养社区，是没有退出的那一天，房企进入时就要想清楚，既然要做养老，就不要考虑退出。”

保险投资类

面对养老市场巨大的红利，险资企业自然不会缺席。根据长江证券研报，近十年以来，上市险企涉足养老地产的不在少数，中国人寿、中国平安、新华保险、泰康保险、太平洋保险等均有大手笔投入。

一般来说，保险机构参与养老产业的路径有4种：1.通过投资新建、参股、并购、租赁、托管等方式投资兴办养老服务机构和设施；

2.打造适应不同年龄段老人的保险产品，提供养老保障计划，深度参与养老产业；

3.依赖自身资源，寻求与政府、健康行业、医院等机构的合作，整合各方资源，进行资产、服务运营，提升产业链效率；

4.为仰赖机构提供给风险保障服务。

其中投资兴办养老服务机构和设施是最为显性的参与方式。

以泰康保险旗下的泰康之家·申园为例，主要通过“一个社区和一家医院”的方式，将医疗与养老有机深度结合，采用押金制和买保险入住两种盈利模式。

押金制中的押金包括入门费和乐康财富卡，共有四种房型，四种户型对应的乐康财富卡价格分别为110万元/户、160万元/户、210万元/户和300万元/户。但无论哪种房型，均需要交纳20万元的入门费和不同等级的月费，月费根据户型的不同为6386元/户～20622元/户不等。

在退出机制方面，入门费的退还分为3个月内全额退还，3个月-1年退还85%，1年-2年退还90%，2年-3年退还95%，3年以上全额退还；

乐康财富卡退费分为3个月内全额退还，3个月-1年退还92%，1年-2年退还95%，2年-3年退还97%，3年以上全额退还。

另一种方式则是买保险入住，保险金额为300万元，但是月费要比押金制高，拿户型一居室来说，

押金制1人月费是6386元/月，2人是9086元/月，而保险制1人月费则是11227元/月，2人月费为13927元/月。

客户购买“幸福有约”等年金保险产品后，获得养老社区的保证入住权和优先入住权，未来的年金收益既可以领取，也可以选择入住养老社区，用于支付月费。

在国外，保险与养老融合已经是养老产业发展的重要推动力量。

而在中国，险资入局养老也已经成为保险行业的标配。

有许多险资更是选择与房企合作，共同分食养老万亿蛋糕。无论是投资亦或者开发，有着天然资金优势和客户优势的险资似乎有足够的底气选择适合自己的游戏规则。

三大考验与机遇

虽然三类参与主体各有各的优势，但也不难发现养老服务运营商备受重资产捆绑，房地产开发商粗放经营模式难以展现细腻

的贴心，而险资的开发和运营能力则远远落后于开发商。

面对巨大市场红利，虽然越来越多资本入局，但意欲布局养老产业的企业均要接受以下三大考验：

1.空置率普遍较高，需要耐心培育

据统计，养老产业的空置率分别在35%-45%之间，而一般养老院入住率要达到75-85%才能实现盈亏平衡。

对中国养老市场而言，尚未形成成熟的消费观念，大多数人对养老产业比如照护式养老模式并未形成有效的认知，故而大部分消费潜力还没有传导至养老市场。

加之当前的运营商和养老地产开发商大多引进国外成熟的养老经验和模式，虽然一定程度上加快了中国养老产业落地的速

度，但由于中国在经济、文化以及消费结构等方面都与国外养老市场不同，这种“拿来主义”的方式在中国或会遭遇水土不

服。

随着老龄人口红利来临，中国养老市场需求逐步被激发，较高空置率的现象会有所缓解，但市场对产品的挑剔程度也会随之

增加，如何培育值得消费者信任的好产品依旧是企业的重中之重。

毕竟养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。

2.社区居家养老占主流，供需不匹配

养老产业的模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老。

居家养老以家庭为核心，专人上门为老年人提供生活照料、医疗护理、精神关爱等服务。

社区养老以家庭为主，社区为辅，居家照顾等方面由家庭承担，专业护理、健康保健等服务由社区提供。

机构养老是为老年人提供专业服务的养老部门，老年人的饮食起居、生活护理、管理、文体娱乐等主要在机构中进行。

参考周边国家和地区的养老模式，全世界老龄化程度最高的日本，居家养老占比96%，社区养老1.08%，机构2.92%；台湾地区居家养老98.25%，社区养老0.12%。

不论哪种比例模式，居家社区养老服务的比例都超过95%以上。中国《十三五规划》也提出“要将居家养老及社区养老合并，夯实居家社区养老服务基础”。

所以中国未来的养老趋势也会是居家养老和社区养老相结合，但目前存在严重的供需不匹配现象。

社区老人的需求包含物质需求，如衣食住行等；健康需求，如健康体检等；精神需求，如情感交流等。

但目前大部分的社区都以物质为基本保障的前提下提供健康保障服务，却忽视了老年人对精神文化方面需求的重要性。

现存的类似健康管理、康复护理、精神慰藉、法律咨询等老年人真实需要的服务项目并不多，许多社区居家养老服务站仅有

简单的闲置设施供老人使用，甚至有些设施都没有具体的操作指导，这就使得老人参与社区活动的积极性减弱。

3.高端饱和，中低端供应不足

在养老项目的布局中，以长三角地区的养老地产项目数最多。

据不完全统计，江苏有20个，浙江14个，上海17个，安徽9个。而在这些养老项目中，以高端养老项目为主，中低端养老项目相对较少。

目前社会上有三类老龄群体：一是城镇低保及农村五保老龄群体，二是占社会多数的中等收入工薪家庭中的老龄群体，三是经济条件较好的高收入老龄群体。

但养老服务市场更多专注“两头”，以政府提供的针对特殊困难人群的基本公共养老服务和针对高端人群的高端养老机构、养老社区为主。

占人口绝大多数的中等、普通收入老年人的养老服务却得不到满足。

无论是从拿地、机构运营还是服务人员的供给方面，都缺乏明确的定位和相关政策支持，社会资金参与从事这部分服务的动力也不足。

从上海数据看，在养老社区、养老护理机构、养老公寓和社区托养机构的所有老年居住项目中，高端和偏高端的占比为

68%，纯高端占比18%，纯中端占比12%，低端占比仅为2%，尤其是养老社区基本都是高端供给，纯中端的养老服务机构比例偏低。

毋庸置疑，中国养老产业发展还有许多亟待完善的方面，但也存在巨大的商业机遇。

面对老龄人口精神方面的巨大需求，兴办社区老年大学、老年旅游、老年健身房、老年社交等都是促进老龄人群精神文化发展的有效方式。

而在中端养老需求供给不足的情况下，企业若能抓住这个巨大的市场需求，势必能够在激烈的竞争中赢得满堂喝彩。

声明：图文源自网络，版权归原作者及来源所有，如有侵权，请联系删除。

微信搜索关注言商社，并在对话框回复哈佛还可免费获得哈佛商学院强烈推荐的“经典商业财经著作100本”+“微粒体商务PPT100份”助你在危机时刻修炼内功，实现逆袭。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com