高层定调，疫情催化，这个万亿级黄金赛道加速浮现！
来源丨智谷趋势（微信号：zgtrend）
2020年，几乎每天都在见证历史。
先是疫情，就连特朗普、约翰逊等元首都中了招。再是美国大选，异常胶着，半个多月没出结果……全世界都悬着一颗心。
货币大放水，牵动物价房价，疫情之下，居所成了“安身立命”的刚需，最近，又传来长租公寓爆雷的消息，“蛋壳”碎一地，让本就艰难的打工人雪上加霜。
看来，对普通人而言，有套房比什么都强。
而对有房一族来说，疫情期间最大的感触莫过于：好的物业，要来一打。精细化管理，严控人员出入、买菜送菜，有的小区硬是把凶悍的新冠肺炎挡在铁门外。
疫情，加速了行业的重新洗牌。譬如物管行业，在疫情催化下，加上高层释放旧改等强劲需求后，正加速扩张，势如破竹。
极有可能在这两年发生的一件事是，全国物管行业经营收入突破万亿。这意味着，一条万亿级的黄金赛道，已经加速浮现！
风云际会，鱼龙潜跃。
很多人都没有想到，物管行业的蛋糕居然有这么大。
中国物业管理协会发布的数据显示，2018年，物管行业经营收入达7043.6亿元，同比增长17.25%。而且还在加速增长。
预计到2023年，行业收入规模将超过2万亿元。
即使按2018年的增速保守估算，中国物管行业的经营收入，有望在明年破万亿。
外部大环境的巨变，也起到了重要的催化作用。
首先是疫情，让大家感受到物业的重要性。可以忍受停水停电，但不能没有物业。
其次，高层定调，加速旧改，也将释放对物管的巨大需求。
以前是棚改，拆迁户拿到拆迁款后大量买楼，助推房价。现在棚改结束，旧改来临，老旧小区不必夷为平地，加装电梯，粉刷墙面还能继续住。要是像现代小区一样，引进先进物业，配上管家，也是美滋滋。
目前，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户。今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比去年增加了一倍。老旧小区改造后，必将引入专业化的物业管理，从而释放出海量的市场需求。
另有分析认为，目前，大家对“产品”更关注，比如房子的户型、公共面积等，现在正慢慢过渡到对“服务”的需求。出门旅行，就想让管家帮忙，给家里的花浇浇水。
更重要的是，这些需求的释放，恰好与国家战略相吻合。
今年两会期间，高层指出，要逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局。
以前靠出口，日子过得挺滋润。现在国际局势复杂，新冠疫情仍在肆虐，不得不调转船头，扩大内需。挖掘新的消费机会，可以带来消费增量，甚至有可能成为中国经济发展的重要抓手。
蓬勃兴起的物管需求，不就是一个巨大的内需吗？
不过说实话，与国外相比，中国的物管行业还处在初级阶段。
目前，营收最高的物管企业大概在百亿左右，在整个物管行业经营收入的占比不过约1.5%。
一些实力较弱的物管企业，占比甚至不到0.03%。
比起房企龙头在房地产行业大约3.5%的市场占有率，物业龙头还只是个“毛头小子”，提升空间非常大。
和国外对比一下，就更明显了。
全球物管龙头仲量联行（JLL）、戴德梁行（CWK）、第一太平戴维斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力国际（CIGI）全球布局，也都不依附任何地产开发商，照样风生水起。
而国内的物管行业，普遍处在尚未走出国门，甚至需要母公司输血的境地。
也就是说，行业龙头尚未确定，洗牌仍在继续。
一些大步快跑的物管企业，还有机会后者居上，颠覆行业格局。现在，正是最胶着的抢滩时刻。
所以我们看到，近年来，越来越多的房企加入这个赛道，并掀起一股股分拆物管上市潮。
加速抢占赛道，加入行业龙头争夺战。
光是今年10月，就有4家物管企业去了港交所敲钟。如今，排队IPO的物管企业还有十几家。
然而，目前的物业板块整体承压不断下行。
9月份以来，港股物业板块整体下调，多只明星股票翻绿，甚至有的股票开盘破发，和疫情期间跑赢大盘形成鲜明对比。看来，物管热的浪潮开始退去，虚高的估值正在回调，垒高的泡沫已经破裂，物业股投资价值已经慢慢回归理性。
尽管如此，实力强劲的物业股还是备受青睐。
融创服务，就是其中的一家“种子选手”，突飞猛进的势头，引起行业和市场的一片惊呼。
11月19日，融创服务正式登陆香港主板，上市首日开盘价11.6港元，市值近350亿港元，在物管行业里名列前茅。当日收盘报14.14港元，涨幅21.90%，总市值424亿港元。
此前，融创服务的发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，如腾讯、IDG资本、高瓴资本、雪湖资本。
其中，腾讯对融创服务的投资，是其在物管行业最大一笔基石投资。而IDG资本则是在物管领域的首次基石投资。资本的眼光都很毒辣，几大知名投资机构参与配售，表明融创服务的实力确实不一般。
对于物管板块，资本最看重的，还是规模和外拓能力。
截至9月30日，公司合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米。根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，是“中国增长最快的大型物业管理服务商”。而到去年，全国在管面积破1亿的企业，也就15家。
当然，融创服务的野心不止于此，也在积极开辟外拓这条途径。
我国房地产行业已进入存量房时代，地越来越少，融创拿地再生猛也无法扭转现状。而随着旧改如浪潮般席卷而来，物管需求急剧膨胀，积极外拓，加大收并购力度成了物管企业的必然。
这两年，融创服务的版图不断扩张，并不断涉足非住宅物业，加强综合管理能力，探索多样发展可能性。
去年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合，非住宅物业占比91.2%。今年5月，又收购开元物业，6月又马不停蹄地和阳光郡置地达成战略合作协议。8月，融创服务又与南昌成立合资公司江西融政，在城市服务整合管理领域展开深度合作，致力打造江西最大的公众物业集成服务商……
一个很有意思的现象是，虽然融创服务的版图不断扩张，但在管物业绝大部分集中在热点一二线城市，比例高达86.1%。整个融创也一样，土储约80%位于高能级的一二线城市。
这和融创的发展路线密不可分——坚持“区域聚焦”和“高端精品”。和一般的房企不同，融创并没有全国广撒网，而是聚焦京津沪渝杭五大核心城市。并购策略也独树一帜，不是收购整个企业，而是收购陷入困境的单个项目，从而提高效率，保持高周转。融创自己就说过：
购买一个拥有五个强项目和五个弱项目的整体是没有意义的，公司宁愿直接就一个地点或几个项目进行谈判。
其实近些年，特别是今年以来，国内楼市大分化趋势越来越明显。不仅不同城市，甚至同一个城市的不同地段，房价都是天壤之别。
一个很重要的原因是，不同城市发展差距越拉越大，大家开始用脚投票。当前城市竞争呈现强者越强，弱者越弱的马太效应。
随着当前经济形势的延续和内循环的启动，北上广深及其周边城市，杭州、成都、重庆、长沙等热点二线城市，实力将越来越强。大城市无法辐射的城市，注定逐渐黯淡。
融创一直以来就有这种预判，并作出相应的战略选择，足见高明之处。
而仅仅依靠布局几大重点城市，融创的行业排名就很靠前。
中国房地产业协会等机构公布的2020年中国房企500强榜单显示，融创仅在恒大、碧桂园和万科之后，位列第四。
同时，区域深耕为融创打磨精品奠定基础。如北京壹号院、苏州桃花源，都是其高端代表作。北京壹号院，甚至成为比肩伦敦海德公园一号、纽约公园大道432号的建筑。
一个简单的例子：融创华南在业内首次提出“归心社区全景服务体系”，并于去年提出“归心交付2.0体系”，设置工地参观环节，让业主看到完工后看不到的东西，使其安心。
有一种说法是，2017年到2019年的新房尽量不要买。因为这两年开发商拼命建设，同时又碰上限价、还债、密集的楼市调控，新房质量不断突破下限。
融创开放工地参观，类似于餐饮业的“明厨亮灶”，把建设过程暴露在阳光下，展现在业主眼前，一方面是对自己的建造质量放心，也是对业主负责。
所以，复盘融创发展历程，会发现打造“品质护城河”一直是融创最重要的事。
卓越的产品力、客户满意的服务是融创多年来鲜明的标签。
截至去年底，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7%，用户粘性相当强。
一点一滴积攒起来的口碑，加上融创母公司优质的土地储备，以及极强的外拓能力，融创服务将加速崛起，势必成为行业头部物管企业。
如今，这个行业的风口也来了。
除了旧改，今年10月，高层印发《近期扩内需促消费的工作方案》，提出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。
这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，同时也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。
这是前所未有的机遇。融创，也顺势而为，杀入了这盘大棋。
今年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，探索“5G+物业”新模式，打通线上线下服务，进一步促进智慧化业主生活服务平台和管理服务体系建设。
相比于4G，5G并不是多了1个“G”这么简单，而是实现了万物互联。而配合着物联网，物管的服务可以上升多个level。
疫情期间，多个小区加装了物联网感应设备，并结合互联网、人工智能技术，实现7x24小时不间断监控。人脸识别摄像头精确捕捉人脸信息，并结合体温数据，有效阻止非小区业主进入，并将体温异常信息反馈给物业工作人员，大大提高工作效率与准确性。
未来，5G+物业，还有更多的想象空间。
同样，在不远的将来，凭借着自身实力、政策加持以及黑科技助力，融创服务或将成为这条赛道里的最大黑马。
参考资料：
1.明源地产研究院：这一次，又是融创！
2.南方日报：房企分拆物管上市潮依旧火热
3.第一财经：物业板块挤泡沫，这还是一门好生意吗
4.节点财经：融创服务上市，看清孙宏斌心里的“小九九”
5.格隆汇：融创服务上市在即，三大增长点锁定物管行业新龙头
6.棱镜：融创韬光养晦
7.第一财经：“行业增长最快的头部物管企业”——融创服务通过上市聆讯
8.长江证券：融创中国深度研究：恰风华正茂
9.广州日报：“地产+”出现新风口
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