最强悍国家诞生

庚子年，注定是见证历史的时刻。

昨夜今晨，从伊朗传来一个大消息：伊朗总统鲁哈尼透露，根据相关数据估算，伊朗约有2500万人感染新冠病毒。

鲁哈尼宣布这个消息之前，全球的确诊病例也才只有1400多万例。伊朗卫生部门当天公布的本国累计确诊病例，也才只有27.16万人！

鲁哈尼的原话说：“我们估计，到目前为止，已有2500万伊朗人感染了这种病毒，大约1.4万人失去了宝贵的生命。可能还有3000万到3500万人面临风险。”

除了2500万人这个数字令人震惊之外，鲁哈尼这段话还有两个数字令人困惑。

第一，2500万人感染，只有1.4万人死亡，那么新冠肺炎的确只是一个“大号感冒”而已，不用担心。所以伊朗到底死了多少人，存疑。

第二，还有3000万到3500万人感染，这个数字从何而来？伊朗总人口不过8100万，这意味着只有不到三分之一的伊朗人可以躲过感染。

我相信鲁哈尼没有瞎说，2500万人感染肯定是有根据的，应该是抽样调查推算的数据。因为伊朗检测能力不足，医院收治能力也不足。

关于伊朗的基本国情，大家可以记住两个类比：面积跟中国新疆差不多，人口跟江苏省差不多。

事实上在新冠肺炎初期，伊朗是比较早有全面爆发迹象的国家。但后来，确诊数据一直增长缓慢。到总统“剧透”之前，其官方宣布的数据只有27万多人，远远低于美国的367万人、巴西的207万人和印度的104万人。

我们有理由相信，在印度实际感染者可能也超过了2000万，因为印度人口接近14亿、医疗条件又差，检测能力严重不足。

但从感染者占总人口比例看，伊朗应该是最高的，2500万意味着全国总人口的30.8%已经感染，这可能是最接近于群体免疫的国家。

所以我在标题上说，伊朗是面对疫情“最强悍的国家”。

按照这个速度，在第一个真正有效的疫苗诞生之前，伊朗人就可以自豪地宣布：我们不需要了。

至于伊朗人民付出的真实代价有多大，或许只有他们自己知道。

伊朗是个神奇的国家，比如今年1月在美伊爆发冲突期间，伊朗直接把乌克兰飞往德黑兰的一架客机击落，176人死亡。而当时美国和伊朗的冲突焦点地区根本不在伊朗境内，而是在伊拉克境内。

之所以犯这样的低级错误，是因为这家班机的信息没有及时传递给防空导弹部队。而在发射导弹之前，一线人员5次向指挥中心报告、请示，但指挥台没有人值班……

当然，更神奇的还有伊朗的房价，它向我们展示了非常有特色的“德黑兰模式”。

房价涨高了会怎样？在中国房地产界，之前只听说过“东京模式”和“香港模式”。

所谓“东京模式”，是保汇率、放弃高房价的模式。1985年广场协议之后，日元被迫升值，热钱蜂拥进入日本，炒高了日本房价、地价。而在这个过程中，日本央行反应比较慢，加息比较晚、但节奏很快。最终在1990年引发了泡沫破裂，楼市惨跌。

“香港模式”稍微不同，有1997年之后的暴跌，也有长期的高位横盘。

总之，“东京模式”和“香港模式”都告诉大家，房价高了，泡沫一定会破裂，只是跌下来横盘的高度有所不同。

在5年前，我率先提出了“莫斯科模式”。在莫斯科模式里，本币计价的房价可以在20多年上涨150万倍，但按照美元计价只上涨了150倍。其中的1万倍，是剧烈通胀。

“莫斯科模式”的实质是，放弃汇率保房价。所谓“德黑兰模式”，是“莫斯科模式”的升级加强版。

德黑兰是伊朗的首都，实际居住了超过1300万人口，相当于每6个伊朗人就有1个住在德黑兰。这意味着德黑兰的房子有长期抗通胀的能力，当严重通胀发生时，德黑兰的房价就出现了飙升。

怎样飙升？几乎每年翻倍！

先看第一张截屏，来自中国商务部：

 

可以看出在2018年11月，德黑兰房价比前一年同期上涨了91%，接近翻倍。当时德黑兰平均房价为9180万里亚尔（752美元）。可以想见，其北部富人区的房价一定更贵，达到2到3亿元一平米是没有问题的。

事实上，如果俄罗斯没有1000元换1元的币制改革，莫斯科中心区的房价也将超过1亿元每平米。

再看第二张截屏，也是来自中国商务部官网：

 

到了2019年8月，德黑兰房价同比涨幅为109.6%，均价达到了1.3亿里亚尔（1116美元）每平米。

再看第三章截屏，还是来自中国商务部：

 

“在刚刚过去的伊历3月”，德黑兰市每平米住房均价为1894.81万土曼（约999美元），同比上涨42.5%。

注意，这时候伊朗的货币单位变了。因为伊朗在2020年5月4日实施了币制改革，官方货币“里亚尔”改为“土曼”(Toman)，1土曼等于10000里亚尔。

那么问题来了：德黑兰最新的平均房价为每平米1894万土曼，如果折合为旧币里亚尔，理应等于1894亿里亚尔。

而中国商务部网站2019年11月那个截屏告诉我们，当时的德黑兰房屋均价只有1.3亿里亚尔。这转眼之间，又贬值了1000多倍？为什么说只涨了42%？

搞不懂，这就是神奇的伊朗。而伊朗的汇率，本来就存在黑市价和官方价，其间差距巨大。

但请你注意2019年11月和2020年7月这两次截屏里的美元均价，2019年均价是每平米1116美元，2020年为999美元。

也就是说，虽然伊朗本币计价的房价大涨，但美元计价的房价在跌。这就是我所说的“美元顶”。

“美元顶”和“人民币顶”（或者“本币顶”），是我2014年前后率先提出的概念。

在此之前，中国房地产界讨论房价未来走势的时候，尚没有这种“概念上的细分”。包括所有的经济学家，都在笼统地谈论房价的涨跌。这，显然是错的。

从德黑兰房价走势，我们可以发现：本币计价的房价见顶，其实是很难的，尤其是大城市。当经济很差的时候，本币计价的房价反而会飙升。但国际之间，会有一个比价关系（虽然房子是不可贸易商品），所以美元顶会率先出现。

伊朗经济是高度国有化的，其中教会、共和国卫队都控制了大量行业，孵化出大量的垄断企业。再加上跟国际主流社会脱钩，经济长期低迷。其结果，就是房价不断攀升。

按照中国商务部提供的有限信息，德黑兰最新的房屋均价达到了1894万土曼，折合5月4日之前的旧币就是每平米1894亿里亚尔。

这就是“脱钩国家+垄断型经济”的楼市奇观，我们一定要引以为戒。
 

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