都在说商业难做，这6大项目怎么就火出圈了？

回顾2019年，刷爆商业地产圈的项目无一不在业态或空间设计上独领风骚，如号称未来型购物中心典范的美国AMERICAN DREAM、被称为“文化硅谷”的香港K11 MUSEA，代表次世代的日本涉谷PARCO……

观察备受商业地产人关注的商业项目之后，我们发现了以下几个特点，这或许代表了未来购物中心的发展趋势：

▌瞄准某一特定人群，挠中这类客群的痒点

如美国AMERICAN DREAM大量引入室内主题公园，将家庭娱乐活动一网打尽；日本涩谷东急PLAZA引入保险评估、房产中介、美容实验室、汉方生活馆等，为有钱有闲的成熟人士打造“生活服务站”；日本涉谷PARCO聚集二次元元素，迎合次世代消费者个性。

▌重新组合零售形态，打造高效零售场景

如日本涉谷PARCO自营以次世代“个性”为焦点的小型卖场；美国AMERICAN DREAM创造了美国首个概念店和精品店“时尚组合”形态；香港K11 MUSEA的多媒体展览空间，将商场打造成全球知名品牌的策展空间；新加坡Funan独创“零售吊舱”，以弹出式概念为品牌提供更短、更灵活的租赁选择。

▌空间设计颠覆传统，翻新消费者购物体验

如香港K11 MUSEA歌剧院般的中庭、极具冲击力的街头主题空间、全球最大的绿化墙等，使商场宛如一座精致的海边艺术博物馆；日本涉谷PARCO打破四四方方的建筑空间，运用独立方块，在外立面组成一条螺旋状斜坡通道，给消费者以室外游逛体验；新加坡Funan的“自行车道”将项目与城市连通起来。

▌注入更多黑科技，使消费者购物体验更刺激、更便利

如日本涉谷PARCO设置全渠道销售平台，消费者可实体店试用，手机联动下单，商品直接送到家；新加坡Funan的智能导引，能刷脸推荐最适合客人的商品，自动推荐最近停车位等。

本期赢商云智库推出“全球商业项目创新举措专题研读”，筛选国内外2019年开业的6家创新力爆表的购物中心，以期为场所端创新运营提供借鉴。

一、日本涩谷东急PLAZA：专为成熟人士打造的高雅天地

开业时间：2019年12月5日

开发商：东急不动产株式会社

项目地址：日本東京都涩谷区道玄坂一丁目２番３号

涩谷东急PLAZA曾在 2015年闭馆，2019年改造完成，以成年人群体为目标客群重新开业。商场位于商业大厦「涩谷フクラス」内，占据了大厦的2层~8层和大厦最高层17、18层，集结了服饰、餐饮、生活服务等69家兼具质感与时尚的门店。

▌创新引入珍品贩卖店、美容实验室、保险评估、房产中介等新业态门店，全方位展现精致的生活方式

商场在2-3层依次集结了服饰、杂货铺、数码艺术、珍品贩卖店等以零售为主的品牌；6-7层则打造成美食区，引入各具特色的餐饮品牌。如：

集食品、杂货、礼物、日本料理休闲餐厅为一体的「AKOMEYA TOKYO」；

引进最新全息技术再现涩谷象征“八公”的「GMO Digital八公」，整点或者30分时，数字屏幕会显示时间；

创业227年历史的老字号刃具店「日本橋 木屋」；

和风杂货老字号「片山文三郎商店」；

集“餐饮、音乐、艺术”为一体的「GRAND SESSION」；

米其林餐厅「OSAKAきっちん。」以及中国网红店「鹿角巷」。

值得注意的是，涩谷东急PLAZA在4-5层及8层，创新性引入美容实验室、听力护理中心、中药店、保险评估、放松沙龙、齿科、房产中介等各类提高生活品质的生活服务品牌，为消费者日常生活提供帮助和建议。如：

常驻专业营养管理师，通过分析顾客饮食习惯、法斯汀指导等建议，专门针对身体内部美容的美容实验室「Esthe Pro Labo SHIBUYA」；

满足助听器展示、试听、引进程序的听力护理中心「东京听力保健中心」；

设有眼护理、护肤、内部护理等解决老化烦恼的沙龙「乐敦品质老龄沙龙」；

提倡汉方生活方式，涵盖中药咨询，售卖中药、健康茶、补品、护肤等的「NIHONDO KAMPO BOUTIQUE」；

为顾客的衣着提供专业意见，对衣服、包包提供重新调整到修理、重订、订购的专业服务的「时装工作室」；

为顾客定制旅程，同时能够作为公共空间举办各种活动的「High Premium HIS Hills Shibuya」；

免费提供保险“提案”、“预订手续”“后续客服”等各种保险评估服务的「保险审查本部」；

拥有机器人服务员，传播未来想象力的咖啡馆「PEPPER PARLOR」；

提供收购、资产咨询的新业态门店「Nanboya＋miney」；

充分利用全国195个自由网络，帮助客户进行房地产买卖和租赁的不动产中介「Tokyu Livable」；

为顾客规划人生、设置重要生活目标的「LIFE STORIES SALON」。　　

▌设置旅游服务中心“shibuya-san”，打造日本国内外旅游门户

新涩谷东急PLAZA在1层开设的“shibuya-san”兼具旅游服务中心和艺术中心的功能，延至23点的营业时间以及门前的大巴客运中心，使游客即便逛街到深夜，也可享受此处的服务。

另外，shibuya-san将举办各种艺术活动，如当代艺术“ L PACK”展，为日本国内外游客及当地居民提供交流的机会。除了旅游咨询台，这里还设有行李寄存处、快递服务台及支持20种外币兑换的货币兑换机，提供免费WIFI，具有日本特色的饮品、香料、鸡尾酒等食品。

▌俱乐部、酒吧、咖啡店联动的综合娱乐空间，塑造充满国际化气息的屋顶花园

商场在顶层打造的屋顶花园“SHIBU NIWA”，首次将在世界各地备受热议的娱乐餐厅“CE LA Vi”引入日本，通过咖啡厅BAO by CÉ LA VI、俱乐部休息室CÉ LA VI CLUB LOUNGE 、CÉ LA VI RESTAURANT ＆ SKY BAR等3个空间联动，加上周边绿植，将17-18层连接起来，为品味高雅的成年人士打造综合社交娱乐空间。

位于17层的咖啡厅BAO by CÉ LA VI拥有98个座位，开通外卖通道；俱乐部休息室CÉ LA VI CLUB LOUNGE 占据两个房间，拥有56个座位；位于18层的CÉ LA VI RESTAURANT ＆ SKY BAR设有餐厅和天空酒吧，拥有116个座位。　　

二、日本涉谷PARCO：次世代型的商业项目

开业时间：2019年11月22日

商业建筑面积：4.2万㎡

项目地址：日本東京都渋谷区宇田川町15-1

日本有50年历史的涉谷PARCO经过近4年改造之后在2019年重新开业，新涉谷PARCO商场部分占据项目的负一到十层，共引进约193个品牌，年租金收入目标为200亿日元（折合约13亿元人民币）。

▌减弱零售属性，加入大量艺术、动漫、游戏、电竞等元素，迎合次世代消费者个性

新涉谷PARCO引进约100家时尚品牌、36家餐饮品牌，包括线上品牌线下首店、首进商场的品牌以及人气品牌的新业态首店等。

以次世代“个性”为焦点，营造服饰与文化发信最新潮流发散地：新涉谷PARCO以培养新锐品牌为目的分别在商场3楼GEYSER PARCO区域，引入东京年轻潮牌设计师品牌；在4楼以文化发信与永续利用两大主题，引入多个来自日本各地的艺术与设计品牌。其中：

GEYSER PARCO用玻璃帷幕隔间，以相对平价的租金，为东京年轻的潮牌设计师提供自由挥洒创意的空间，展示东京最新流行趋势。另外，3楼整层选店不分年龄、不分性别，只着重主题是否有趣、设计是否吸睛，引进了奢侈大牌、日本本土设计师品牌、街头潮牌、原宿系Lolita风格品牌以及文艺风品牌。

4层集结了PARCO博物馆、HOBONICHICultureN，以及提供修理＆回购服务的概念店三个区域。HOBONICHICultureN定位为「东京文化导览所」，展出东京正在上演或出展的舞台剧、电影、LIVE、展览等艺文活动信息；

同样位于4层的永续利用区域聚集了可帮忙修改、更换零件、甚至重新设计各种物品的Re?STOCK、可修补与清洗运动鞋的Licue & Sneakers等门店。除此之外，还进驻了拥有超过3000种设计独特耳环的mimi33、以环游世界旅途为灵感的袜子品牌MARCOMONDE及其他日本首家直营店。

经典动漫、游戏品牌扎堆，打造“二次元爱好者的天堂”：为了扩大受众范围，增加商场客流量，商场6 楼以“ 日本文化 ”为主题，突出动漫、游戏等次世代文化。

除了任天堂首家官方直营店、宝可梦中心之外，还引入了少年漫画周刊「JUMP」周边商店，线上电玩《刀剑乱舞》首家官方实体店「CAPCOM」周边专卖店，以及直播竞赛的日本首家「GG电竞咖啡厅」。

其中，日本首家任天堂官方直营店「Nintendo TOKYO」除了设置游戏试玩区「Switch游戏机区」之外，还贩卖以超级玛丽、萨尔达传说、漆弹大作战、动物森友会等系列作品为主的近千种周边商品。

把艺术画廊、剧场、迷你电影院搬进购物中心，成各色文化聚集地：商场地下1楼设有画廊GALLERY X，未来除了展览画作以外，还有动漫、游戏等相关的展览；4楼的PARCO MUSEUM TOKYO未来将会集结各种艺术、设计、时尚相关的展览；8楼新PARCO剧场将平面空间转变成全S席都能观赏的高级空间，提供原创剧作以及戏剧商务服务；同样位于8楼的迷你电影院WHITE CINE QUINTO，还会有海外音乐、舞台剧等多样的艺术文化作品的演出。

另外，位于2楼的日本老牌美术杂志“美术手帖”选物网站的实体概念店「OIL by 美術手帖」，结合艺廊、咖啡厅、商店功能于一体。有趣的是，二楼整体的选店与陈设就像一座美术馆。

“混沌厨房”CHAOS KITCHEN“空降”各类创意店家，开启饮食全新视野：美食街CHAOS KITCHEN入驻了28家不分类别、主题、文化的创意店家，如「Tyffonium Cafe」出品了将AR技术与甜点结合的“魔法圣代”、「未来日本酒店＆SAKEBAR」可通过AI判断口味并推荐适合的清酒，以及提供“重口味”昆虫与野味料理的「野兽清酒饭和马戏团」、拥有异装癖服务员的「Campy!bar」。　

▌将“ 涩谷街景 ”搬进商场，颠覆传统“盒子式”建筑设计

以“ 西班牙斜坡 ”为灵感，打造螺旋形外立面：新涉谷PARCO把“涩谷街景”特色具体化，并以涩谷知名景点“西班牙斜坡”为特色，为建筑打造出螺旋形的立体走道，同时走道从一楼延伸到十楼，整个商场宛如多个立方体堆栈而成。消费者通过各层的入口进入通道，有一种仿佛在涉谷街头逛街的感觉。

艺术元素遍布外墙与内场：商场外墙呈现了AKIRA的经典片段，吸引了众多原作粉丝前往打卡；辨识度极高的PARCO字母霓虹灯装置分布商场不同位置；消费者在连接新涉谷PARCO两栋大楼之间的通道可以近距离欣赏位于二楼墙面上的艺术橱窗（宽约17米、高约3米）。

顶楼屋顶花园，高颜值打卡地：新涉谷PARCO在10楼设有约800平米的屋顶花园「ROOFTOP PARK」，配有约200平米的室内活动空间，消费者可以通过户外立体走道直接从1层到10层的花园。

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