商业地产租赁需求持续复苏 写字楼全年净吸纳量有望达400万平米

2月29日，国家统计局发布2023年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，2023年全国居民人均消费支出26796元，比上年增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%。其中，人均服务性消费支出12114元，比上年增长14.4%，占居民人均消费支出比重为45.2%。

3月1日，CBRE世邦魏理仕发布的研报指出，居民消费的持续复苏将成为2024年经济增长的核心驱动力，预计中国经济全年有望实现4.6%的GDP增长。

据此，中国商业地产领域租赁需求将呈现不同程度的回升。例如，写字楼市场净吸纳量有望重拾增长，全国写字楼市场净吸纳量有望达到400万平米，与2019年相当。同时，投资者情绪的改善和租赁市场的复苏，也将共同推动大宗物业交易活跃度的提升。

写字楼租赁需求预计触底回升

从写字楼方面来看，展望2024年，中国写字楼租赁需求预计触底回升，全国写字楼市场净吸纳量有望达到400万平米，与2019年相当。

其中，金融行业的租赁需求主要来自证券、保险等非银机构，科技互联网行业中的人工智能领域将持续高速成长。产业升级浪潮下，高技术制造企业对研发设计、营销服务以及管理支持岗位的强劲需求正在成为写字楼租赁的新势能。因此，该机构预计2024年一线城市及杭州、成都、武汉、西安等高技术行业集聚的二线城市租赁活跃度将保持领先。

“2024年全年全国写字楼市场新增供应超800万平方米，年末整体空置率将攀升至26%左右，但一线城市核心商务区高品质楼宇的可租面积依然紧俏。”世邦魏理仕方面向《华夏时报》记者解释说，在企业寻求平衡成本和品质的房地产解决方案的前提下，一线城市新兴商务区有望成为今年租赁升级需求流入的活跃区域。写字楼投资方面，现阶段建议仍以核心资产长期稀缺性所推动的结构性机会为主。

而在零售市场，上述报告认为，随着居民消费信心的进一步改善，2024年专业化运动户外品牌租赁需求保持强劲增长，与此同时，咖啡茶饮和特色美食也将继续积极拓店。

根据上述报告的预计，2024年国内主要城市优质零售物业净吸纳量预计将同比小幅增长至570万平米。同时，录得全年新增供应690万平米，供需基本保持平衡。报告指出，2025-2026年，随着全国零售物业新增供应有所回落，零售物业市场空置率水平将逐年下降。

尽管2024年18个主要城市中有16个将迎来购物中心租金的企稳或小幅增长，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前水平。“建议投资者重点关注可租面积稀缺且品牌扩店意愿强劲的一二线城市核心商圈零售物业，以及PRE-REIT相关的投资机会。对于自身运营能力尚有欠缺的机构投资者，可考虑与领先的购物中心运营商合作。”世邦魏理仕方面告诉记者。

投资市场：大宗物业交易额预计会出现小幅增长

针对投资市场，上述报告判断，展望2024年，尽管大宗物业市场将面临如租赁市场去化压力加大、买卖双方对资产价格预期的分歧等多重挑战，并且跨境投资者对中国商业地产保持审慎态度，但国内低利率环境及国内险资、产业资本的积极投资情绪都有望为大宗交易市场带来积极的影响，因此预测2024年中国的大宗物业交易额将小幅增长。

以上海市场为例。世邦魏理仕数据显示，2023年上海物业投资市场交易总额为789.8亿元，同比下降10.2%，但交易笔数创历史新高，达到105笔。

进入2024年，上海不动产大宗交易市场仍十分活跃。龙年伊始，2月20日晚间，领展房地产投资信托基金在港交所发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购。领展方面表示，此次交易符合公司的投资策略，且看好上海市场以及项目本身具有强大竞争力。而领展资产管理发言人向媒体强调，“公司始终对中国内地一线城市保持兴趣，专注于寻求市场不时带来的投资机会”。

根据公告，领展方面称，七宝万科广场的位置优越，位于上海闵行区七宝镇高密度住宅区内，且该项目直通七宝地铁站，而七宝地铁站将成为现有地铁9号线及未来嘉闵线的换乘站，未来相关基础设施会进一步升级，具有住宅人口增加及交通便利的红利。受此影响，七宝万科广场的收益和升值潜力或将随之上涨。

“总体来看，鉴于2025年后经济和商业地产租赁市场持续复苏和全球利率周期下行的预期，世邦魏理仕倾向于认为，本轮起于2019年的资本化率上行调整正在趋近顶部区间，而国内各类型商业地产投资目前均享有明显正杠杆。”世邦魏理仕方面向《华夏时报》记者表示。

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