忙着赚“小钱”的地产大佬

半年以来，物业成了资本市场的“香饽饽”。

截止6月10日，今年在香港成功上市的中国大陆物业企业已有3家；还有7家已经成功递表，准备上市。

此外，荣盛、世茂、金科、华润、阳光城、禹洲、越秀、合景、佳源、朗诗等头部房企，纷纷传出分拆物业板块上市的消息。

对当下的房企来说，物业服务这块当年“食之无味、弃之可惜”的“鸡肋”，正在创造巨大价值。

这并不是疫情下的“新趋势”。

近两年，做“小生意”的大房企越来越多。

2018年9月13日，万科和保利同一天分别改名为“万科发展”和“保利发展”。从“地产”到“发展”的两字之差，体现的不是“去地产化”，而是基于更多元的美好生活需求。

但地产行业的日子越来越不好过，却是真的。

就在疫情来袭的2020年之前，不管是“局内”的房地产大佬，还是“局外”的股票投资者，所有人都注意到，“房住不炒”的政策持续推进，房企融资越收越紧、拿地成本越来越高。

越来越多的房企，开始把之前看不上眼的“小钱”，拆分出来上市。

疫情无疑加快了房企“多元化”的步伐。

过去半年里，虽然不断有城市的房价“领涨全国”，但房地产行业的持续低迷还是有目共睹。除了受疫情影响，房产行业本身，也到了不得不转型的档口。

而在资本市场，则体现出“船大好掉头”的特性：越是资本雄厚的房企，其拥有的资金、资源，越是其他行业所不能比拟。对这些企业来说，一旦决定转型，那些近水楼台、利润率高企的细分行业，无疑会成为率先“攻略”的目标。

与房地产密切相关的物业行业，显然在此之列。

于是，资本市场上的物业管理企业，掀起了密集的“上涨潮”。

2015年上市的中海物业，股价5年上涨近8倍；2016年，号称“中国第二大物业公司”绿城服务赴港上市，如今股价较发行价暴涨540%；以物业服务见长的碧桂园，2018年也拆分物业在港上市，短短两年，股价就从10元上下一路涨到最高37元。

有“珠玉在前”，其他房企难免也跃跃欲试，都盯上了物业这笔“小钱”。

上世纪90年代，房企盖好一个楼盘，就成立相应的物业公司为业主提供服务。于是一开始，物业一直是房企的副产品。

以碧桂园为例，它旗下的楼盘之所以能卖出超出当地平均水平的高价，优质的物业服务功不可没。

房地产兴盛时，利用优质的物业服务给楼盘增值，获得更好的价格和销路，是房企必然的选择。

房地产如日中天时，没人认为物业服务能单独上市。在房企财报中，它们只是无关宏旨的“非主营业务收入”。

房地产行业的低迷，成为物业企业进军资本市场的一大契机。

2014年，深圳“彩生活”，成为第一个吃到资本市场螃蟹的物业企业。这一年，中国商品房销售面积出现了历史性下跌，跌幅达7.6%。

高昂的房价抑制了需求，宏观调控让拿地成本越来越高，供需两侧联动，房企的日子越来越不好过。

如今，“房住不炒”的宏观调控不见松动，融资难、拿地难、卖房难。当增量的争夺望到了尽头，存量的博弈便拉开帷幕。

而挖掘存量最好、最直接的方法，就是将物业服务分拆上市。既能为企业融资，又能把手头的资产“盘活”。

这是一个广阔的市场：房地产是一锤子买卖，物业服务则是长久生意。过去几十年积累下来的大量楼盘和不断升级改造的城市区域，也给这个行业留下了丰富的想象空间。

中国的城市化发展，也到了提升品质的时间窗口。

对很多人来说，“有房住”已渐渐被满足，“住得好”，成了最迫切的需求。

有业内人士预测，物业服务这笔地产大佬们熟悉的“小钱”，未来十年的行业规模，将达到3.2万亿。

富有远见的一众头部房企，正在为自己的长远未来博取“一席之地”。

与早先上市的物业企业相比，如今“下水入世”的同行们有着更独特的优势。

2014年，第一个登陆港股的“彩生活”可谓“敢为天下先”，但它在资本市场上的表现却不如人意，股价从3.28、到12.78、再到如今的3.90港元，历经轮回。

作为“中国物业第一股”，彩生活的物业服务面积在全行业居首，盈利水平虽然增长乏力，但仍维持较高水平。

但在资本市场上，彩生活的市盈率只有10倍左右，与碧桂园服务、中海物业、绿城物业等同业40多倍的市盈率，不可同日而语。

有分析人士认为，彩生活被严重低估。但又都不得不承认，在赛道扩容的今天，彩生活的竞争力和增值潜力，确实很难与新晋的同行们相媲美。

比如，占尽“地利”又拿到广州地铁大笔注资的越秀地产。

3月10日，越秀地产（00123.HK）2019年业绩发布会上，人们津津乐道的，已经是物业板块拆分上市的消息。对此，越秀的管理层表示“还在研究”。

对这家1994年进军房地产的老牌国企来说，2019年卖出17.2亿平方米的住宅不算啥，三个“轨交+物业”的TOD项目更亮眼。

作为上世纪90年代崛起的“新城市主义”标志，TOD模式（Transit-Oriented Development，以公共交通为导向的开发）融合了公共交通和物业服务两大板块，具有较高的盈利水平和广阔的发展空间。2019年4月，在广州地铁集团成为越秀第二大股东之后，TOD模式让越秀如虎添翼，令资本市场对它充满期待。

今年6月，越秀、广州地铁与长沙轨道集团新签一份三方协议，决定将TOD模式在长沙复刻。根据规划，越秀每年将拿下一到两个TOD项目，预计新增土地储备100万平方米。

换言之，越秀的TOD将在全国各大城市“安营扎寨”，走上发展“快车道”。

在TOD模式的加持下，2019年的越秀地产，凭借38个物业项目创造了362亿元的营收，同比上涨48.4%。与长沙轨道的新约，让越秀的前景变得更加广阔。

与此同时，万科拆分物业服务上市的消息吸引了更多眼球。

与独得“地利”的越秀相比，万科可谓占尽了“天时”。

2020年5月13日，万科物业CEO朱保全在致全员信《新十年》中，勾画出了企业未来的“三驾马车”，即CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。而各大一线、新一线城市周边崛起的新城、新区，将成为“三驾马车”的用武之地。

官宣“新十年”的同月，万科的“城市空间整合项目”（USIS）正式进驻厦门鼓浪屿。

此前，这个项目已经在横琴新区、雄安新区和成都高新区落地。这是一种地方政府将城市公共空间作为一个“大物业项目”，为新城新区提供一揽子完整开发、服务的解决方案。而这种承包给市场化企业统筹运营管理的新模式，对物业企业的资金规模、运营能力都提出了巨大的挑战。

在业内，只有资本雄厚、人脉广泛的大企业才能承担这样高投入、高回报的项目。而在头部房企，早早实现物业服务市场化的万科，显得游刃有余。

万科用十年证明，自己花在物业上的钱是值得的。

2020年5月24日，中国物业百强企业成果发布会上，朱保全回忆万科物业的发展历程：

“从万科地产的一个附属服务部门，发展为行业里第一个营收超100亿的公司。”

十年时间，万科物业的服务面积从5000万平方米增长到5.3亿平方米，营业额从15.3亿增长到2019年的127.2亿。其中，非住宅物业服务项目增长12倍之多。

这让资本市场对万科物业上市的期盼更加热烈。

与占尽地利、天

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