房价很难再出现大幅下降了

近期四月份各类经济数据集中公布，从公开的信息来看整体表现向好，这一点从各类媒体的报道标题就能直观感受到。

上面是我随机截取的几个媒体标题，这些内容基本都是围绕国家统计局发布的四月楼市数据展开解读，核心观点大同小异。

其实很多时候，我们分析市场既不能只看表面数据，也不能完全脱离数据下结论。

比起数据本身，我们更要读懂数据背后隐藏的市场真实走向。

举个实际的例子：今年4月多个城市新房价格出现了不错的涨幅。

上海新房价格环比上涨0.4%，同比上涨3.7%，今年前四个月累计同比涨幅达到3.9%；

杭州新房价格同样环比上涨0.4%，同比上涨2.3%，前四个月累计同比上涨2.5%；

广州新房价格环比上涨0.1%，但同比仍然下降4.4%，前四个月累计同比下降4.9%；

深圳新房价格和广州一样环比上涨0.1%，同比下降5.3%，前四个月累计同比跌幅同样是5.3%。

这里没有列出北京的数据，原因很简单，北京一直在推进非核心功能疏解，淡化房地产的经济属性，也是四个一线城市里唯一一个小阳春行情中价格仍然保持下行的城市。

之前我就提到过，环比数据的参考价值其实不高，同比数据才能反映市场的真实趋势。

就像下面这张图展示的一样。

环比价格涨跌很容易被短期市场情绪影响，波动比较大，根本没办法用来判断长期走势。

但单月同比加上累计同比的数据，就能更准确地帮我们判断市场接下来的走向。

从价格表现来看，杭州的新房市场表现相当不错，涨幅在全国范围内仅次于上海。

是什么拉动了杭州的新房价格呢？

第一点就是AI产业链带来的造富效应。

杭州绝对是这一轮国内AI产业发展中，最先享受到产业红利、获得造富机会的城市之一。从去年开始，AI相关产业链创造出的大量财富，就是推动杭州这一轮楼市升温的核心动力之一。

很巧的是，这一波AI产业造富浪潮，正好赶上杭州放开限价之后，住宅产品迎来历史上最大规模的升级变革，大量升级产品集中入市。

一大批定位高端的新产品接连推出，每个产品都引发了市场关注，哪怕是需要验资3000万的门槛，也挡不住购房者的热情。

最终这些高端项目集中开盘，带动起来的市场热度，成功点燃了杭州整个新房市场的购买热情。

4月15日，杭州滨江区政府板块的万潮玖序推出42套房源，均价达到10.5万元每平方米，总价在2200万到3300万之间，仅仅过去10天就官宣42套房源全部卖完。

这个项目本身就是网红盘，采用了新的抬板建筑设计，产品品质一流。

综合来看，国内新房市场已经逐步企稳，今年整体肯定会迎来稳定行情，这个变化和三大变革密不可分。

第一个变革，就是社会造富路径的更新迭代。

美国去年下半年的GDP增速达到了4.5%，对于一个人均GDP超过8万美元的发达国家来说，这样的增速已经非常难得了。那么美国是怎么实现这样的增长的呢？

核心动力只有一个，就是AI领域的投资，加上AI概念带动股市大涨，进一步刺激了高端消费增长。

有人会说，美国现在就业数据很差啊。没错，所以现在出现了一个新的说法，叫做“无就业增长”。

也就是说，未来GDP可能每年都能保持5%以上的增速，但失业率却可能维持在10%以上。

出现这个情况的原因只有一个，现在的增长已经和传统就业无关，而是AI替代人工带来的生产效率提升拉动的。

总结起来就是一句话，新的投资机会已经出现，新的造富路径形成，新的增长模式开始发挥作用。

美国是这样，中国未来也一定会走到这个方向。

造富路径的变革，刚好和楼市未来的重大转变契合，也就是住房双轨制。

未来的住房市场会是70%保障房加上30%高品质商品房的结构。

郑州现在二手房价格跌幅已经很大，但刚推出的第四代住宅，每开一个盘就清盘。

杭州的二手房不管是环比还是同比都还在下行，但符合新标准的改善型住宅却能在短时间内售罄。

再看上海，所有符合新标准的高端豪宅全部都是抢购的热门盘。

深圳现在整体行情不算好，但位于光明的远郊新盘，也出现了三个人抢一套房的情况，只因为这个项目是符合新标准的产品。

时代真的变了！这30%的商品住宅，就是未来高品质住宅的核心承载。

你有没有发现，现在市场上的新建住宅，越来越像新能源汽车的发展方向了。开发商都在拼命比拼产品品质、配套资源和设计水平。

第三个变革，就是对新房供应的严格管控。

今年楼市政策的主基调，就是严格控制新增供应、盘活优化存量房源，收购库存商品房用作保障房。

这个政策是救市逻辑的分水岭。

严格控制供应带来的结果是很明显的。

今年前四个月，国内楼市的销售面积数据是：1月加2月一共9293万平方米；三月单月10323万平方米；四月单月5733万平方米；累计下来一共是25349万平方米。

但新房新开工面积是多少呢？1月加2月一共3695万平方米；三月单月3725万平方米；四月单月2638万平方米；累计一共10057万平方米。

25349万平方米减去10057万平方米，差额达到15292万平方米。这个数字就是前四个月市场需求消化掉的库存，相当于前四个月一共消化了15292万平方米的新房库存。

那么现在全国新房总库存是多少呢？一共77801万平方米。

除了市场自然消化库存，还有一个政策手段就是政府收购库存房源用作保障房。

2026年，银行业正以从未有过的力度切入保障房领域。

比如5月9日，北京银行、农业发展银行北京分行、中国银行北京分行、交通银行北京分行四家银行，为首创集团的长租住房项目提供了600亿元的长租房专项授信。

5月1日，浦发银行支持芜湖湾沚区国投集团向宜居公司采购208套商品房用作人才房，批复了1.5亿元的专项贷款，这也是芜湖市首单租赁住房再贷款业务。

4月，工商银行上海市分行落地了上海首单国企收购商品房转化为保租房的购置贷款，贷款金额超过6亿元。

…………

这些政策都在强力扭转楼市供需失衡的局面，把原来供大于求的格局，硬性扭转成供应小于需求的状态。

总结来看，房价再次出现大幅下调的可能性已经不存在了！而且未来会有越来越多的高品质住宅入市，还会进一步带动新房市场的热度，今年大概率会出现越来越多新房抢房的热点事件。