市场风向转向！刚需刚改成为本轮楼市升温主力

性价比突出的优质刚需刚改项目，将成为本轮楼市复苏的核心支撑力量。

2026年以来，传统销售旺季“金三银四”带动多个城市楼市供求同步升温，叠加各类楼市支持政策效果持续显现，市场预期与购房信心都在逐步修复，开发商也加快了新盘的推盘入市节奏。

4月份全国重点监测的50个城市，新房新增供应规模较3月上涨22%，成交面积则和上月、去年同期基本持平，仅有微幅下降，同时有接近一半的城市成交同环比都实现正增长，“五一”假期楼市热度也没有回落，延续了之前的复苏态势。

和过去几轮市场复苏里高端项目独领风骚、刚需盘遇冷的情况不同，这一轮市场升温中，刚需刚改房源的表现格外亮眼。2026年4月，刚需、首改项目的成交热度在3月上涨的基础上继续攀升，随着符合新规的新项目持续入市，产品与价格都有优势的高性价比项目，将会成为支撑楼市稳定的重要力量。

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2026年4月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积大约为1278万平方米，环比小幅下滑7%，同比减少2%，单月成交的同比跌幅已经在持续收窄。其中有接近一半城市成交同环比双双正增长，北京、深圳、西安、天津、武汉、厦门等城市都在列。进入5月之后，在新出台政策的加持下，深圳、天津、武汉楼市延续了之前的热度。

聚焦到各个城市具体项目的去化情况，普睿数智城市机构的调研数据显示，4月13个重点城市新开盘以及加推项目的整体去化率为29%，环比下降5个百分点，但和今年1月相比仍然高出1个百分点，整体来看楼市依然处于复苏通道中。

4月共有7个城市的开盘去化率环比上涨，分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉和南京。其中北京、深圳、杭州、武汉、南京5个城市更是实现了同环比齐增长。去化率表现最好的是杭州和武汉，平均去化率分别达到58%和56%，这样的表现主要是受城市供应结构影响。

比如杭州4月总共推出42次房源，平均去化率比3月上涨14个百分点，核心地段的滨江区府、钱江世纪城、蒋村三个新开项目去化率达到96%，钱江新城二期的两个加推项目去化率也达到59%。

武汉4月的开盘市场由新规项目主导，总共新推项目9个，老规项目已经不再举办集中开盘活动，全月一共推售1278套房源，套数环比下滑3%，认购量达到721套，环比上涨40%，整体去化率56%。武汉当月热销项目都有几个共同特点：区域阶段性断供、区域内唯一符合新规的产品、各方面产品表现均衡。

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梳理4月重点城市新开、加推的热销项目可以发现，和过去高端豪宅火热、刚需无人问津的格局不同，在3月“刚需刚改”项目领跑市场之后，4月刚需首改项目的热度继续提升，位于稀缺区域、符合新规设计、价格适中的高性价比刚需项目，热销案例明显增多。

比如北京的方程国贤府项目，4月11日正式开盘，售价在4.3-4.7万元/平方米，项目主打的是78-117平方米的三居到四居户型，通过阳台、飘窗等空间的赠送，得房率可以达到90%-97%，刚好贴合刚需刚改家庭的住房需求，开盘去化率达到74%。

武汉的城投红树林项目是之前热门项目的加推，这个项目刚好填补了所在板块的房源断供空白，加上主推约106-132平方米的新规产品，还有价格优势，最终加推去化率达到85%。

整体来看，当前热销的刚需首改产品有几个明显特征：新规项目占比不断提升，产品配套配置升级，单价总价反而下调，刚好契合了当下主流购房者对高品质高性价比住房的需求。

除此之外，杭州、上海、深圳等城市的高端住宅仍然延续了热销的势头，比如上海的翡雲悦府、中环麓岛和前滩元境三个项目都实现了100%去化，其中前滩元境更是成为上海今年第一个触发积分摇号的项目。

从4月重点城市认购套数超过100套的典型热销项目来看，同样是刚需首改项目扎堆出现，这类项目热销的核心动力还是高性价比，在降低购房总价的同时做到产品配置升级、周边配套完善、得房率更高，只要是产品和价格都有优势的项目，都能实现持续热销。

可以看出，现在不少表现出色的刚需首改项目已经走出了一条清晰的市场成功路径，市场的真实购房需求一直都存在，只是购房者对产品的要求越来越高，这对开发商来说既是挑战，也是新的机会，未来深耕产品力会成为房企破局的关键。

综合来看，随着政策托底的效果持续释放，重点城市新房供应进入提质缩量阶段，“位置好、产品好、价格好、实景好”的优质新品陆续入市，会进一步支撑楼市基本面，短期楼市仍然会以平稳修复为主。

现在购房购买力正在加速向占据稀缺地段、产品力突出、性价比更高的头部项目集中，刚需改善和高端需求各自都有支撑，整体市场呈现出开盘去化回升、热销红盘领跑的格局。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。

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