网红旅游城市买房托管做酒店：这场“躺赚养老梦”会不会是中产陷阱？

本文来自微信公众号： 环球旅讯 ，作者：黎展铺

“躺赚”美梦的破碎

01

“一整年只拿到2680元分红，我反倒成了给开发商免费看房子的房东！”

“当初卖房的时候，销售拍着胸脯跟我保证：买完你什么都不用干，躺着就能当包租婆。房子交给国际知名奢华酒店集团托管，旺季一晚房价能卖到2800，淡季入住率也能稳在80%，一年保底分红6万块，每年还额外送22000块的酒店住房代金券。”

“现在我每天都想扇自己两巴掌，恨自己当时鬼迷心窍信了销售的鬼话。”在和笔者通话时，A小姐语气里满是懊悔和愤怒。她告诉笔者：

五六年前，她拿出90万积蓄，和开发商签下购房合同，买下了大理某楼盘一套48平米的公寓，之后立刻按照开发商的安排，把房子租给了一家酒店管理公司，由对方统一改造成公寓酒店运营。

“当时招商的时候说的好好的，由第三方专业酒店运营商托管10年，前三年免租金给运营商做装修推广，中间两年给8%的固定收益，后面五年按照利润五五分成分红。没想到才第二年，承租方就偷偷把原来约定的第三方换成了自己来托管，之后还把酒店改名叫了某野奢酒店。”

“等到去年开始按约定分利润的时候，酒店公示说整体收入有将近2000万，结果分到我们每个业主手里平均才只有2600元左右。可同一个小区、一样户型的邻居，不托管自己挂短租平台，一个月最少都能赚3000块。”

这个结果把A小姐气得够呛。和A小姐聊天时，笔者特意搜了一下这家酒店，发现它不仅是携程五钻评级，平台上还满是好评。截止笔者查询时，这家酒店的2590条评论里，差评只有11条。

按说这样的口碑，酒店的生意肯定不差，但另一位业主G先生跟笔者确认，一百多户业主确实只分到这么点钱。算下来，这栋改造成酒店的公寓一共有100多户业主，酒店总共有140多间房，刚好对上。

“这些业主买房，有的人花了几十万，有的人花了近百万，还有的花了一百多万，不少人都是贷款买的，结果一百多户所有人加起来的总分红才只有41万。”另一位业主B先生说，他拿到分红的时候，完全不敢相信这个数字。

可当业主们找到作为承租方的酒店方理论时，得到的回复全是推诿：酒店账本不能公开给业主看，物业费的明细业主也无权调取；合同写了利润五五分，可没约定面积分摊规则；要是业主不相信，可以自己花钱找第三方来审计。

直到这个时候，业主们才幡然醒悟：从一开始，他们可能就掉进了开发商和承租方联手设好的圈套里——用国际奢华酒店托管当诱饵，用每年8%的固定收益画饼，让业主心甘情愿掏钱买房。

G先生说：“那所谓的8%保底收益，搞不好就是用我们自己的购房款拆出来分的，后来我们才发现，开发商和承租方的注册地址是同一个，联系邮箱也一样，双方极有可能是关联企业。”

02

现在，大理这些踩坑的业主们正在集体搜集证据，准备联合维权。

在酒店投资人W君看来，买这些托管公寓的业主大多是外地游客，本来就是被大理苍山洱海的风光吸引，心里本来就怀着“买个小公寓躺平养老”的期待，轻信了“交出去托管就能躺着收钱”的宣传，根本想不到里面藏着这么多坑。

W君说：“这类项目只会跟你谈风光情怀，只承诺高收益，还经常用保底收益骗你签长期合约，其实和早年的民宿托管骗局差不多，用高保底、省心托管忽悠房东，收了一大笔装修费之后就跑路或者耍赖。”

“两者的区别只是，民宿托管是分散收房分别运营，酒店公寓是集中收房统一运营。但不管哪种模式，最不能信的就是净利润分成。说白了，所谓净利润，潜台词就是规则全由对方说了算，他们可以随便往里面加成本，最后算出多少就是多少。”

笔者仔细查看了A小姐提供的酒店租赁合同，发现确实和W君说的一样，合同里根本没有明确酒店运营净利润的计算方式，也就是说，整份合同从头到尾，更多都是在保障承租方的利益。

如果承租方想要故意做低利润，完全可以把酒店运营的所有成本都算进来，甚至可以虚增成本、抬高价格。比如A小姐就提到，酒店公示的物业费直接从47.5万涨到了95万，翻了整整一倍，这就是典型的虚增成本。

（受访者供图）

除此之外，合同里只写了每位业主自己的购房面积，完全没提整栋酒店总运营面积该怎么算。所以承租方完全可以把不属于业主的公共面积甚至其他非产权面积算进去分摊成本，这样一来，业主能分到的利润自然就更少了。

更有意思的是，开发商当初宣传要引进的国际奢华酒店集团托管，在正式的租赁合同里完全没提，合同只写了业主一旦签约，就默认同意承租方把所有房屋整体发包给专业酒店管理公司开酒店。

（受访者供图）

至于“第三方专业酒店管理公司”是不是当初说的国际奢华酒店集团，合同里完全没说明，这就给后来承租方自己接管运营留下了操作空间。可就是这么明显的不对等合同、这么多漏洞，当时一百多位业主居然没有一个人发现。

只能说，这个涉及近1亿资金的酒店托管项目，靠着苍山洱海的美景滤镜，让大家都被销售描绘的“躺着收租养老”的美梦冲昏了头脑。等反应过来想要退出的时候，才发现合同根本不允许业主单方面解除，已经被套牢了。

03

之后，笔者把这份合同里的利润分成条款拿给民宿投资人K君看，K君刚入行的时候就踩过民宿托管的坑，太清楚这个行业里的猫腻了。

K君一眼就看出了其中的问题，他告诉笔者：“这种合作模式一到利润分成期，各种问题就会全冒出来，到最后，房东看不懂账目，没办法监督运营，也查不了账，只能完全陷入被动。”

“你说这家酒店位置好、评分高，这反而说明它的运营维护成本肯定不低，刚好方便酒店把账面利润做低，这就是典型的利润稀释。只要房东问为什么分红这么少，他们就能拿出一大堆理由搪塞，说白了，托管不等于专业，很多托管方只会赚房东的钱。”

“我当初踩坑的时候，也是觉得专业的事交给专业的人做，我出房子，等着收钱就行。后来才想明白，这类托管公司，自己不出钱也不出资产，换一批房东就能接着做，他们最坏的结果就是没赚到钱，可我们房东呢，直接被房子套死，动弹不得。”

实际上，不管是酒店托管还是民宿托管，这类合作模式在市场上一直都存在，本质就是用业主的固定资产来做自己的生意，最后赚不赚钱的风险全是业主承担，运营方根本不对收益结果负责。

于是笔者问K君，普通人要怎么辨别这类托管合作是不是正规的？

“首先，房东要分清楚，你面对的是运营团队还是纯销售团队，后者的盈利点本来就是赚前期的签约费用，是托管骗局的重灾区，他们主要靠收各种费用赚钱，什么托管服务费、装修费、软装费、设备费、运营启动费、保证金，收完钱就不管事了。”

“其次，要搞清楚托管模式的核心，是托管公司本身有没有持续运营的能力，而不是你的房子好不好。如果托管公司把大部分精力都用在营销获客、拉新签约上，不重视运营，那他们根本没能力管好那么多房子，最后只会随便糊弄业主。”

“最后，一定要注意合同里的责任界定和退出机制。很多这类合同的问题就是，宣传收益的时候吹得天花乱坠，写到责任条款里就轻描淡写，托管方几乎不承担任何风险，还不让业主自由退出，等于合约期里，房子根本不由房东自己说了算。”

不幸的是，大理这一百多位踩坑的业主，刚好占了其中两条。不可否认，承租方自己接管运营之后，确实把酒店做起来了，口碑生意都不错，但从分红结果来看，运营酒店更多还是为了给自己赚利润，业主的利益根本没被放在第一位。

往深了说，K君指出，这个行业很多套路都靠不断拉新撑着，必须有新客户不断进场接盘，模式才能运转下去。

“这就是为什么很多托管公司天天都在招商、疯狂签单、不断扩张，就是这个原因。只要新进来的客户变少了，各种问题就会慢慢暴露，比如运营跟不上、售后压力大、业主情绪越来越差、信任彻底破裂......”

K君其实也希望托管行业能健康发展，但可惜的是，出了问题之后，后果往往都是基层员工来承担，老板只需要换个商业模式，给公司换个名字，把品牌重新包装一下，“我们帮你托管赚钱”的故事就能重新讲一遍，继续骗新的人。

现实好像确实是这样。

笔者原本想带着业主的疑问联系这家酒店核实情况，但是企查查和预订平台上留下的都是酒店前台电话，酒店也没有官方网站，之后只能联系了负责处理维权事宜的酒店工作人员，截止本文发稿，对方都没有给出回复。

所以说，和托管方合作不等于躺着收钱，很多时候，你盯着对方承诺的高收益，对方盯着的其实是你买房子的本金，真出了问题，想找到真正负责任的人都难。如果真的要考虑买房托管，一定要分清楚，这个项目到底是重运营还是重营销，只有真正做好运营的项目，才会和房东的利益绑定在一起。