3.8万亿资金落地城市更新，老破小获全新发展机遇

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最近这些年，国内老旧小区接连迎来改造更新的扶持政策，就在不久前，针对老旧社区的新一轮重磅政策正式出台，又给这个领域注入了一剂强心针。

今年4月27日，财政部与住建部联合印发了《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，正式启动了本年度城市更新的相关工作，新一轮城市更新浪潮由此拉开帷幕。

这份文件不只是本年度城市更新工作的指导性文件，更给这项工作提供了实打实的资金支持。按照通知要求，本次中央财政支持城市更新实施范围覆盖全国地级及以上城市，最终将评选出15个符合要求的城市给予资金扶持。

针对不同区域入围城市的补助金额，文件中也做出了明确的标准划分。

东部地区每个入围城市的补助总额不超过8亿元。

中部地区每个入围城市的补助总额不超过10亿元。

西部地区每个入围城市的补助总额不超过12亿元。

本次评选需要先由各省级行政单位分别推荐1个城市参选，想要拿到参选资格，参评城市必须同时满足三项基础条件。

第一项是已经建立城市更新工作的组织领导与协调机制，编制完成中央财政支持城市更新行动的工作方案，且实施项目范围相对集中，主要布局在老城区范围内；第二项是地方债务处于可控范围，不能因为开展城市更新新增政府隐性债务；第三项则是要求参评城市自2024年1月1日以来，在住房城乡建设领域没有发生过重大生产安全事故，也没有出现过重大负面舆情。

这三项条件分别从机制、财力、安全层面提出要求，其实已经框定了候选城市的范围——本身具备足够经济实力，同时拥有成片老城区或者历史文化片区的省会城市与经济强市，更大概率能成功入选，类似南京、苏州、成都、武汉这类城市都符合条件。

当然，这笔财政资金并非没有使用限制，对于资金投向也有明确要求。中央财政资金主要用于支持入围城市开展重点样板片区建设，以及配套机制搭建两个方向，不只是单纯完成片区改造，更要摸索出一套可复制、可推广的城市更新运行模式。

目前城市更新的资金来源十分多元，除了中央财政补助之外，还有地方配套资金、地方专项债、超长期特别国债、政策性银行贷款、社会资本以及居民出资等多个渠道。想要把各类来源的资金统筹好，高效推进项目落地，确实需要一套成型可参考的机制来规范。

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直到现在还有很多人没有察觉到，国内房地产行业的发展重心其实早就发生了转变。房地产的发展方向始终和城市建设的重心绑定，在不同发展阶段，发力点完全不同。

2019年之前的二十多年里，房地产发展的核心是配合城市扩张、推进城镇化，反映在城市建设上就是大拆大建，各类新城新区不断涌现。但2019年之后，城市建设和房地产的发展方向就出现了根本性转变，从过去棚改拆迁的大拆大建，转向了留改结合的城市更新新阶段。

“城市更新”这个概念最早就是在2019年的中央经济工作会议上被首次提出，这也标志着我国房地产和城市建设正式进入转型阶段。从2019年至今，国内城市更新大致已经走过了三个发展阶段。

第一个阶段是2019年到2020年，这一阶段属于初步探索期，主要以试点微更新为主，不少城市率先开展了老旧小区加装电梯试点，推进历史街区保护，在城区打造口袋公园、微型绿地等公共空间。

第二个阶段是2021年到2025年，2021年“十四五”规划明确提出要实施城市更新行动，城市更新正式上升为国家战略，在全国多个城市快速推开。整个“十四五”期间，全国累计完成老旧小区改造超过24万个，惠及四千多万户、超过1亿居民，这一阶段城市更新的核心工作就是老旧小区改造、城市地下管网等基础设施升级、老旧街区厂区和城中村改造。

现在我们正站在城市更新第三个阶段——制度定型期的起点，2025年就是城市更新工作模式转型的关键节点。去年5月，相关部门印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，正式明确城市更新是我国长期坚持的国家战略，文件还清晰划定了2025年到2030年城市更新的路线图，明确了八项核心任务与需要完善的配套机制，给城市更新搭建了完整的顶层设计框架。从去年开始，城市体检、房屋全生命周期管理等全新机制也逐步落地实施。

今年正是探索城市更新新机制、新模式的开局之年，按照规划，“十五五”期间城市更新的年均投资规模将达到4万亿，整体市场容量超过20万亿。仅今年一年，城市更新撬动的各方资金规模就将达到3.8万亿，这部分投资将对冲房地产行业下行压力，成为拉动基建投资的核心动力。

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在这场跨度长达十年的城市更新行动中，受益最明显的就是老旧小区，尤其是大家常说的“老破小”社区。

多数老破小都位于城市核心区位，不少小区临近地铁、配套优质学区，日常衣食住行的各类配套都十分完善，之所以过去很长时间不被购房者看好，问题主要出在小区和房屋本身：没有成型的小区管理，绿化不足、没有电梯、管线老化、外墙脱落等问题，让老破小虽然住着方便，但很难获得优质的居住体验，而城市更新正好就是来解决这些痛点的。

如果是一二线城市的居民，只要有空到老城区走一走就能发现，现在很多老旧小区的外立面、公共设施都已经焕然一新，就算是原本杂乱的老街区，也经常能在街角看到精心打造的小花园、休闲广场，居住体验提升了不少。

近几年推进很快的老旧小区加装电梯，不光改善了居住体验，还实实在在提升了老破小的资产价值，不少地区都出现了老旧小区改造完成后房价上涨的情况。根据中国房地产协会的统计数据，加装电梯之后，老旧小区的房价平均涨幅在8.3%左右。

尤其是在一线城市，城市更新改造之后，老破小的市场流动性明显提升，今年开春上海老破小的成交就十分火爆，徐汇、黄浦、浦东核心区位的老破小去化速度明显加快，这除了之前老破小房价回调之后的修复行情，也有城市更新带来资产价值重估的推动作用。

需要说明的是，本文阐述这些内容并不是建议大家去抄底老破小，只是客观梳理城市更新给老破小带来的实实在在的利好。这些利好确实给老破小解开了发展的桎梏，给一二线城市核心区的老破小带来了新生的机会，这既是老破小的历史机遇，也给想要在大城市立足的年轻人提供了一个新的居住选择，让这个选择不再只是满足“有地方住”的基础需求，也能拥有更舒适美好的生活体验。