大量投资者涌入老破小房产：博弈稳定租金还是赌拆迁机遇？

“中介所说的租售比并没有把资金成本计算在内，如果是贷款购房，还需要额外承担房贷成本。”

图源｜每经媒资库

如今“老破小”房产，正在被越来越多投资者视作值得布局的优质标的。

在哈尔滨，投资者范军半年时间就入手了15套老破小，近期还拿出三十多万元全款拿下两套楼龄超过20年的顶楼房源；生意人张力则在短短四个月内，收购了10套面积在30到40平方米之间的小户型，给自己定下的目标是总共入手30套。

“从去年到今年年初，我一共买了8套成都的老破小，全部用自有资金投入，算下来扣除月供之后，每个月纯租金收益能超过7000元，平均租售比大概在5%左右。”今年3月22日，《每日经济新闻》记者在成都金牛区一家茶楼的投资分享会上见到了“小圆子”，这位因为抄底成都8套老破小在社交平台走红的投资者，当时正把自己的投资经验分享给现场20多位已经入手或者准备入手成都老破小的购房者。

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收益比存银行更可观

对于这些投资者来说，足够吸引人的租金回报率，是让他们愿意进场的核心原因。

根据中指研究院统计的数据，截至2026年4月，哈尔滨二手房的售租比大约为29年，年租金回报率能达到3.45%，在全国50个重点城市里，是唯一一个长期稳定处于3%-5%这个国际公认合理投资区间的省会城市。范军算了一笔账：一套总价15万元的老破小，每个月租金能收1300元，大概10年就能收回购房成本，收益远远超过银行长期定期存款，也比大部分低风险理财产品更划算。

租售比现在已经是老破小交易里最常被提到的关键词。

比如“小圆子”就把租售比达到5%作为选房的核心标准，明确要求总价40万元左右的房子，月租金要在1500元以上才能覆盖成本，如果需要重新装修，那就必须满足租售比5%的要求才会入手。

从他买下的房产分布来看，全部都在成都二环内商业、医疗等配套成熟的区域，比如玉林、华西坝、猛追湾这些板块；从租金情况来看，每套租金都超过1500元/月，8套房子的平均月租金超过2800元，他还提到：“目前有两套房子正在装修改造，按照这个区域现在的租金水平来看，装修完之后预计月租金能超过4000元。”

“都是小户型，每套总价差不多都在40万元左右，基本入手的时候就已经带租约；所有房子都只付了15%的首付，把贷款政策的利用率拉到最大。”“小圆子”告诉记者，他入手的房产里租售比最高能到7%，不过他更看好长期持有的价值。

上海一位中介给记者算了一笔账：现在上海静安区彭浦板块有一套一室户老破小挂牌，总价99万元，月租金3000元，算下来租售比能达到3.6%，确实比把钱存在银行更划算。

从国内多数城市的情况来看，住宅租售比已经超过2%，部分案例甚至已经突破临界点，做到了“以租养贷”。

易居研究院研究总监严跃进分析：整体来看，现在老破小的租售比已经跑赢了存款利率，还逐渐向房贷水平靠近。统计的9个城市平均租售比为2.67%，比1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率、2.0%的3年期大额存单利率都要高。同时，现在部分城市的房贷利率已经降到3%以下，也就是说，如果是贷款买房，租金收入基本已经可以覆盖月供了。对于偏爱人民币资产、看重核心区位价值的投资者来说，老破小已经具备了类似固定收益产品的属性。

这一轮老破小行情的核心逻辑，其实是资产定价重新向“现金流”靠拢。在当前的低利率环境下，租售比能不能覆盖资金成本、收益能不能胜过其他理财产品，已经成为衡量老破小投资价值的核心标准。

“从去年到现在，我身边也有朋友投资老破小。”58安居客研究院院长张波表示：“就我接触到的客户来看，手里有个一两百万闲钱，觉得存在银行利息太低，投股市风险又太大，那投资一套老破小相对来说更稳妥，每年能拿到3%-4%的收益。”

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隐性成本不能忽略

看似诱人的高回报率背后，投资老破小其实也藏着不少风险。

首先就是房屋本身老化的问题。老破小楼龄普遍在20年以上，电路老化、水管渗漏、防水层失效这类问题经常出现，一次大修就可能吃掉好几个月的租金收益。

其次租赁市场本身的不确定性也不能忽视。租金不会一直只涨不跌，经济环境、就业市场的变化，还有保障性租赁住房供应不断增加，都可能影响租客的支付能力和租赁需求。一旦房子出现空置，投资者的现金流就会直接中断。虽然现在部分城市针对老破小的收购政策给了投资者一些信心，但未来政策调整也有可能影响投资收益。另外，很多投资者抱着等拆迁的想法买老破小，但拆迁本身就是小概率事件，如果把全部希望押注在拆迁上，风险非常高。

中介宣传的租售比并没有把贷款成本计算在内，张波提醒：“租售比是不考虑你的资金成本的，如果贷款买房，你还要考虑房贷成本。”

一位去年在上海杨浦区入手老破小的买家告诉记者：“我去年花130万元拿下杨浦区一套一室户，首付20万元，每个月月供4500元，现在每个月租金只有3500元，其实根本覆盖不了资金成本，每个月还要自己多掏一千多元还房贷。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市核心地段的老破小租售比大概在3%左右，如果是贷款购房，想要靠长期租金覆盖信贷成本，可能性非常小。

另外，租金水平能不能稳定、能不能顺利出租、空置期产生的成本这些都要提前考虑，如果批量买入老破小，后续怎么管理出租也是不小的难题。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“想捡漏一套总价低、有升值潜力的房源，逻辑上是说得通的，但是实际操作起来，贷款成本、税费成本、租金波动，还有未来能不能顺利转手这些问题，都需要提前考虑清楚。”

最后，对于那些抱着等房价上涨、先出租再转手卖出想法的买家来说，现在核心一二线城市的二手房市场虽然已经开始回温，但未来房价很难出现大幅上涨，温和上涨会是主要趋势。而且当前房价上涨呈现出明显的结构性特征，并不是全面普涨，上涨主要集中在核心城市的优质板块，或是符合改善需求的优质房源。

张波认为：“未来房地产市场大概率会保持量价平稳的态势。虽然部分一线城市已经出现了价格止跌回升的信号，但需求很难再出现报复性上涨，尤其是投机性需求已经基本离场，自住需求相对稳定，这也决定了未来市场会保持量价平稳的格局。”