北方楼市风向标：北京市场近期表现超预期

1

作为北方楼市的重要风向标，北京楼市近期的表现格外引人注目。

先来看一组令人惊讶的数据：4月13日至19日这一周，北京新房住宅网签套数达937套，环比上涨32.72%；二手房住宅网签4521套，环比上涨29.47%，成交面积40.15万㎡，环比上涨32.55%。

尤其是4月15日当天，新房和二手房的成交情况格外亮眼，单日新房网签229套，二手房网签870套，一天内共成交1099套房。

截至4月20日，北京4月新房网签量已达4538套，创下近一年新高。按照这个趋势，4月底新房成交量有望轻松突破6000套。

下面这张图展示了近4年北京新房住宅的周度成交情况：

从图中可以看到，自第9周起，代表2026年成交情况的红线直线上升，说明新房成交量持续增长。

对比近一年的月度成交量：2026年3月3670套、2月1221套、1月2496套；2025年12月3387套、11月2367套、10月3511套、9月3581套、8月3135套、7月2881套、6月3977套、5月4019套、4月3506套。过去一年新房月销量最高为4019套，而今年4月仅20天就突破了4500套，足见市场热度。

不过，楼盘之间的分化依然明显，并非所有项目都热销。以本月热盘为例，丰台区某中建项目一周卖出222套，该项目主打刚需，性价比高、得房率高，90㎡左右三居占比超5成，四房占比约3成，均价4.5万/㎡。这类高性价比、产品力突出的楼盘成为市场主角，也反映出当前买方市场下，只有价格优势明显、设计实用的项目才能吸引购房者。

2

北京二手房市场近期同样表现不俗。截至4月19日，4月二手住宅累计成交10057套，按此趋势，月成交量有望突破1.5万套。

3月份的二手房成交量更为突出，达19886套，环比增长140%，创下近15个月新高。对比2025年同期，10月12087套、11月14446套、12月17200套，月均约1.4万套，今年市场明显好于去年。

近4年北京二手房周度成交走势图如下：

图中红线为2026年成交套数，除春节期间的低谷外，其余周成交量均表现良好。从第9周开始成交量快速上升，第13周达到顶峰，超过过去3年同期水平。

挂牌量方面，截至4月20日约14.4万套，3月最高为14.6万套，相比去年下半年房东“踩踏式抛售”的情况，今年挂牌量稳中有降，是市场趋稳的积极信号。

价格方面，以丰台区为例，2026年3月二手房均价37656元/㎡，较2017年4月的峰值60571元/㎡下跌37.8%，回到2016年3月水平。北京各区房价回调幅度不同，西城区、亦庄开发区跌幅在35%以内，房山区最高跌幅48.8%，顺义、通州超45%。整体来看，北京市场呈现“止跌、量升、结构性修复”的特点，处于局部触底阶段。

3

从全国层面看，楼市表现如何呢？

新房方面，2026年1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，同比下降20.2%。3月重点30城新房成交面积同比下降7%，1-3月累计同比下降21%，虽仍在下降，但降幅有所收窄。

二手房方面：

2026年1-3月，20城二手住宅成交33.3万套，同比下降4.1%，但仍高于2024年同期。

值得关注的是租金回报率的变化。过去租金回报率长期低于2%，但随着房价回调，许多城市的租金回报率有所上升。3月50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，环比微涨0.09%，同比下跌3.65%。尽管租金下跌，但房价跌幅更大，使得租金回报率接近购房成本。

2025年末居民购房综合资金成本约2.4%-2.7%，其中一线城市约1.65%，二线城市约2.36%，三四线城市约2.16%。

下图展示了2026年3月50城租金房价比情况：

3月50城平均租金房价比为2.26%，西安、成都、昆明、佛山、武汉、常州、嘉兴、海口、银川、南昌、呼和浩特、南宁、惠州、重庆、北海、兰州、大连、沈阳、长沙、西宁、乌鲁木齐、长春、哈尔滨、贵阳等城市的租金房价比高于平均值，租金回报率已接近综合购房成本。

4

最后分享几点个人判断：

1. 核心城市的热销项目带动新房销售局部修复，呈现“点状效应”；

2. 二手房成交表现优于新房，部分城市二手房市场热度远高于新房；

3. 北京是北方楼市中表现最突出的城市，北方楼市触底反弹的关键可关注北京市场；

4. 市场竞争聚焦性价比、价格、得房率和实用性，“虚花样”难以吸引购房者；

5. 市场分化持续，核心城市、核心区域及优质项目将迎来一波热度；

6. 非核心城市、非核心区域及缺乏竞争力的老旧项目，仍需经历漫长的调整期。