从2.4万到1.3万，这座超大城市的房价为何腰斩？

作者：余飞

01

房价腰斩的超大城市——东莞

今天要聊的这座超大城市，是东莞。

或许有人会疑惑，东莞为何能被称为超大城市？这里再解释一次：根据住建部的城市级别划分，城区人口超1000万的为超大城市。2022年住建部发布的《城市建设统计年鉴》显示，东莞新增为超大城市之一。

东莞的行政区划很特殊，不设区县，仅辖4个街道和28个镇，由市直接管辖。这种“直筒子”结构使得统计城区常住人口时，所有镇街都被纳入城区范围，而非仅传统意义上的市中心，因此城区人口轻松突破千万，成为超大城市，不过这一头衔也引发了不少争议。

回到房价话题。东莞房价的高点出现在2023年4月，比多数热点城市都晚——很多城市2021年就已转向。当时东莞二手房成交均价达24334元/平方米，之后一路下跌，很快跌破2万，2024年6月跌破1.5万，最新数据显示已跌至1.31万元/平方米，较高点下跌约46%，近乎腰斩。

02

区域房价普跌，部分主城街道均价破万

东莞曾凭借工业实力和独特区位（夹在广深两大一线城市之间）成为资本炒作的热点。高点时，主城的东城、南城房价动辄4万/平方米，靠近深圳的长安镇也遍地4万+楼盘，松山湖更是因华为概念一度冲破7万/平方米，2020年甚至领涨全国。

但泡沫终会破裂。如今东莞整体房价腰斩，具体到各区域：

一是部分主城街道房价跌破万元。高点时所有镇街均价均超万元，松山湖最高达4.5万，南城3.5万，东城、万江近3万，莞城2万+。现在松山湖虽仍居首位，但已跌破2.77万，是唯一均价超2万的区域；东城、万江、南城跌破2万，莞城更是跌破万元。

二是28个镇中有9个跌破万元，如横沥、桥头、常平、谢岗等。

三是跌幅惊人。厚街镇跌幅最大，从3万+跌至1.15万，跌幅62.7%；莞城、中堂、樟木头等8个镇街跌幅超50%，13个镇街跌幅超40%。

^{制图：城市财经；数据：东莞市住建局}

03

房价大跌背后的深层逻辑

东莞拥有万亿GDP、十大工业强城、千万人口和独特区位，为何房价调整如此剧烈？核心原因是泡沫过大。

东莞的经济、工业、产业基础扎实：是万亿GDP城市，工业增加值和营收全国前十，拥有5个千亿产业和1个万亿产业（计算机、通信和其他电子设备制造业，全国仅深圳、苏州、东莞有单个万亿产业），人口超千万，区位优势独一无二。

^{制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中无锡2023年数据}

^{制图：城市财经；数据：东莞市统计局}

但支撑不起高房价的因素也很明显：一是城建水平不足，二是人均收入不高（大量蓝领工人，代工产业为主）。当初的疯涨主要源于资本炒作，尤其是深圳资本的涌入——深圳房价2021年转向后，资本撤离临深地区，东莞房价失去支撑。

此外，东莞经济增速放缓也加剧了房价下跌。2023年东莞GDP增速2.6%，居万亿城市倒数第一；2024年增速4.6%，仍低于全国平均。其产业“大而不强”，科技含量和附加值低，依赖代工，在外贸环境变化后经济承压。

^{制图：城市财经；数据：各城市统计局}

东莞房价调整的警示是：房价远超城市购买力、透支经济产业实力的城市，回调是必然。至于是否抄底，无人能精准预测，关键看个人对未来收入的预期——信心足则买，不确定则等。