房价止跌背后的关键因素浮现

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3月全国重点城市楼市数据已公布，市场呈现出胶着态势。若用一个词描述小阳春首月行情，那便是“纠结”。无论是新房还是二手房市场，都展现出复杂的面貌，难以用单一词汇概括其好坏与热度。不妨通过具体数据来理解这种复杂背后的含义。

先看新房市场。据克而瑞数据，3月全国重点50城新建商品住宅供应面积为488万方，一季度累计供应1487万方，同比去年减少42%，供应近乎减半。新房成交方面，3月50城成交面积约1214万方，一季度累计成交2720万方，同比减少28%，虽仍低于去年，但降幅有所收窄。

分城市线级来看，一线城市和三线城市的成交复苏走在前列。3月四大一线城市成交184万方，同比降幅收窄至21%；三四线城市成交337万方，同比降幅收窄至9%。而22个二线城市表现不佳，成交面积693万方，同比降幅达34%。值得注意的是，新房成交面积远大于供应面积，一季度成交面积是供应面积的2倍多，且成交降幅明显低于供应降幅，一线和三四线城市的新房市场已显复苏曙光。

再看二手房市场，其表现优于去年。3月重点20城二手房成交面积约1797万方，环比增长117%，同比增长6%；一季度累计成交4108万方，同比增长4%。

其中成都表现突出，3月二手房成交261万方，居全国首位，同比增加21%；上海、武汉、北京、天津、合肥等城市的成交面积也突破100万方。即便在楼市下行背景下，二手房成交量仍高于2025年，尤其是今年3月，在无重大救市政策的情况下，仅靠市场自然力量，成交量仍超过去年同期，这无疑是积极信号。

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今年楼市的表现，与经济基本面密切相关。影响楼市量价的因素包括政策、经济增长、物价、人口及城镇化等，不同时期各因素的权重不同。城镇化和人口属长期变量，2015年前城镇化影响更大，之后人口因素占主导，但长期变量影响的是长期趋势，决定楼市拐点的主要是中短期变量。

中短期变量中的楼市政策，在2023-2024年救市高峰期对市场影响直接，但去年以来，政策效应减弱，经济增长和物价成为主要牵引因素。今年年初，这两个因素出现明显转变：1-2月经济开局良好，出口强劲，经济动能转换，房地产对经济的拖累从2025年的2个百分点收窄至1.5个百分点（高盛预估）；制造业方面，1-2月规模以上工业企业利润同比增长15.2%，创2022年以来最大增幅，表明制造业盈利能力迎来拐点，正从价格竞争转向创新驱动的质量竞争。

物价方面，2月CPI环比上涨1%、同比上涨1.3%，核心CPI同比上涨1.8%；PPI自去年11月持续上行，2月环比上涨0.4%、同比下降0.9%，降幅收窄。高盛认为今年物价将进入温和通胀区间，意味着物价低迷期已过。经济增长和物价这两个中短期关键因素在2026年迎来拐点。

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2026年楼市是否彻底止跌尚难100%确定，尽管经济和物价向好，但楼市仍有惯性，这源于情绪和预期的影响。情绪在房产定价中起重要作用，尤其体现在二手房交易上：若市场情绪低迷，卖家易让步，买家更愿砍价。过去几年二手房市场多是买家压价，卖家被动接受。

去年起，楼市情绪略有变化，从“冰冻”转为“寒冷”，虽仍未回暖，但卖家开始不再轻易让步。部分下跌较多的小区不再降价，优质房源业主也减少甩卖。中指院数据显示，3月重点城市二手房新增挂牌量同比下降4成，这正是情绪变化的体现。

楼市情绪不可能瞬间回暖，2026年可能在寒意中逐步收窄跌幅，待情绪从“寒”转“温”，才是真正止跌之时，而这一时刻已为期不远。