北京二手房议价空间收窄？中介：此前能谈30万 如今仅20万

“您昨天看的那套房子，今天已经卖掉了。”在北京工作的郑玫（化名）看完房的第二天，房产经纪人就打来电话告知，她看中的一套二手房源以降价20万元的价格成交了。

2026年以来，北京、上海、广州、杭州等多个城市的新房与二手房成交量均出现不同程度的增长，房地产市场迎来“小阳春”行情。

北京二手房成交量或超2万套

郑玫已有许久没关注过房产市场。3月中旬，她约了房产经纪人去看朝阳区东四环外的二手房源。

经纪人告诉郑玫，从今年1月开始，二手房成交节奏明显加快。仅3月份，他们门店在某热门小区就卖出了5套房源。当天，郑玫一共看了10多套价格在350万元到420万元之间的二手房，经纪人表示，目前大多数业主都是真心想卖房，价格都有商量的余地。

^{北京在售二手房房源 中新经纬 薛宇飞摄}

“看完房的第二天，经纪人就打电话说，我看的第一套二手房以350万元成交了，比挂牌价低了20万元。这套房子挂了5个多月，最初挂牌价是400万元，之后还降过两次价。原业主是要换房给孩子买学区房，所以急着赶在学生入学信息采集前完成学区房的过户手续。”郑玫说道。

郑玫当天看的房源里，有几户业主是为了换学区房才卖房，也有的是因为房源空置想套现。

拥有10多年北京房产交易经验的经纪人冯柳（化名）近日对中新经纬表示，从2025年底开始，他所在的朝阳区常营片区二手房的带看量和交易热度有了小幅提升，房子卖得更快了。目前挂牌的房源中，只要业主诚心卖、价格合适，都能比较快成交。

对于市场活跃度上升的原因，冯柳认为，随着房价逐渐回归合理水平，之前积压的一些购房需求得到了释放。他说：“虽然未来走势还不好说，但对很多刚需客户而言，现在的价格已经能接受了。而且现在买房成本降了不少，比如房贷利率下调、买卖双方各付一半中介费、多数在售房源只需要交1%的契税等。”

冯柳介绍，现在的看房客户主要分两类，一类是95后的首次置业群体，他们工作和收入逐渐稳定，需要买婚房；另一类是周边的置换业主，卖掉老旧小区没电梯的房子，换带电梯的房源。

“和之前一段时间比，现在房价没什么变化，就是议价空间小了点，比如以前能谈30万元，现在只能谈20万元。”冯柳也提到，每年3月都是北京楼市的旺季，至于这种热度能不能持续，他也判断不准。

根据北京住建委的网签数据，截至3月22日，3月份北京二手住宅网签成交量是12182套，超过了2月份全月的8130套。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说，从当前趋势看，楼市进入了“小阳春”，预计今年3月全月二手房网签量会超过2万套，比2025年3月的约1.9万套要高。

除了二手房，北京新房市场也有一定热度。位于朝阳区的新建楼盘金茂·满曜2025年6月入市，目前网签量已经过半。该项目提供的数据显示，截至3月19日，3月份草签47套，网签27套，比2月份全月16套的网签量要高。

金茂·满曜的一位置业顾问对中新经纬表示，每年3月都是二手房成交的高峰，部分二手房业主卖房后会考虑买新房，新房凭借更好的居住品质获得了购房者的认可，进而带动了新房交易的上涨。“我的一位客户2025年10月就开始卖房，最近终于卖出去了，然后选择了我们项目。”

越秀地产方面透露，该公司在北京昌平区的两个在售项目成交量都有提升。截至3月22日，星耀未来项目3月份以来成交量环比增长约150%，成交节奏比前两个月明显加快；星樾项目3月以来周均到访量比年初有明显提升，和前两个月相比，3月份以来成交量环比增长210%。

多地成交量回升

^{北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞摄}

除了北京，多个城市的房地产市场交易量都有所上涨。

国家统计局数据显示，今年2月份，上海新房价格环比上涨0.2%，由平转涨；二手房价格环比也上涨0.2%，结束了此前连续9个月的下跌态势。

近期楼市“小阳春”的消息，让上海的林女士再次有了买房的想法。她对中新经纬说，目前每月房租大约6000元，她的目标是买一套300万元到350万元的一居室，这样算下来，月供和租金相差不大。

同时，林女士表示：“一直没动用过公积金账户里的钱，每月公积金和补充公积金的金额也不少。现在公积金贷款额度越来越高，也想把这笔钱充分利用起来。”今年2月25日，上海出台楼市新政，提高了公积金最高贷款额度，购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高到240万元。

上海的上述楼市新政还放宽了对非沪籍的限购政策，比如非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳的社保或个税年限从3年改成了1年。

安居客监测数据显示，3月9日至15日那一周，上海二手房网签量为7233套，创下了2021年以来近5年的周度新高。截至3月22日，3月份以来上海二手房网签量超过2万套。上海易居房地产研究院副院长严跃进对中新经纬称，3月全月上海二手房网签量有望突破3万套。

广州中原研究发展部数据显示，截至3月15日，3月份以来广州新房市场累计网签21.66万平方米，和2月上半月相比上升了48%；二手市场成交4225套，比2月上半月上升43.3%。该机构表示，进入3月，广州二手市场交易活跃度明显提升，客户观望情绪有所缓解，再加上学位房需求高峰，二手周度成交量稳步上升，3月9日至15日那一周成交突破了2400套。

据杭州我爱我家统计数据，截至3月15日，3月份以来杭州市区（包括富阳、临安）二手房成交量已突破3600套。相比之下，受春节假期影响，2月全月杭州二手房成交量是3370套。

刚需客群入场

张大伟表示，每年3月都是市场成交的高峰，政策推动、春节积压的需求、入学需求是主要原因，当前市场的“小阳春”行情也受到这些因素的影响。

“今年市场的特别之处在于，低总价房源的占比比较高。”张大伟称，目前北京成交的二手房里，超过60%是总价在300万元以内的房源，这说明刚需客群正在入市。

对于近期多地市场出现的“小阳春”行情，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬表示，除了季节性回升的原因，很大程度上是市场内生动力驱动的，“说白了，就是价格真的到了刚需能接受的水平。”

“3月1日至18日，上海总价300万元以下的二手住房交易占比达到72%，90平米以下的占比74%。深圳总价300万元以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4个百分点。这些300万元以下的房子，之前价格可能在400万元甚至500万元，现在到了刚需买家能支付的水平。现在的月供和租房租金差不多，于是推动了近期的行情。”李宇嘉说道。

近期，严跃进选取上海市区个别小区的“老破小”房源进行测算，结果显示这些房源的租售比（月租金×12/房屋总价）在2.3%到3.1%之间。严跃进表示，在低利率环境下，这个收益率不仅高于1年期国债收益率，也超过了多数银行理财的收益。这就是为什么虽然房源老旧，还是能吸引购房者入市的原因，因为月供和租金差不多了。

对于上海市场，严跃进认为，根据置换链条的运行规律，刚需的活跃会为改善型需求“卖旧换新”创造条件。进入3月下旬及之后的月份，上海中高端改善型需求和豪宅市场的成交也有望上升，也就是说市场热度会进一步扩大和传导。

不过张大伟提醒，现在的市场依然比较脆弱，北京或上海即使单月二手房成交量突破2万套，距离历史高点还有一定差距。他说：“市场在经历低谷后出现了一定回升，但想要把热度延续到今年二季度，还需要利好政策等多方面的支持。”