今年楼市小阳春：反常现象背后的市场信号

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近期上海楼市的热度引发广泛关注，其中二手房网签系统的异常状况尤为吸睛。3月14日周六，因网签人数激增，上海二手房网签系统多次出现登录宕机问题，中介们纷纷感慨楼市升温，消息迅速在朋友圈及互联网传播。当天上海二手房成交量达1472套，创下近5年单日成交量第二高。

近期上海二手房市场成交呈爆发式增长，3月第二周累计成交7233套，较第一周大涨26.69%，刷新2021年以来周度成交量纪录。

截至3月17日，上海3月二手房成交量已达15799套。由于今年春节较晚，小阳春刚启动，按此趋势，3月成交量突破3万套可期。

除成交量外，二手房挂牌量下降速度加快也值得关注。上海二手房挂牌量自去年6月开始下降，今年1月后降幅明显提速。克而瑞数据显示，截至3月16日，上海二手房周度挂牌量较去年6月下降22.23%，部分房东因不愿降价售房选择下架。

2月70城二手房房价指数显示，上海二手房价格指数环比上涨0.2%，结束连跌态势。从成交量、挂牌量及价格来看，上海楼市符合小阳春特征，是今年全国楼市小阳春中表现突出的城市。

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上海常被视为全国楼市风向标，人们期待其回暖态势传导至其他城市，其他城市小阳春的“成色”也备受关注。今年小阳春出现反常现象，其中新房与二手房热度传导的差异最为显著。

今年小阳春二手房市场热度较高，以上海为例，成交火热的是二手房，尤其是300万以下的刚需房源，占总成交量70%以上；而上海新房市场3月前两周成交量同比去年下降约44%，虽受春节错位影响，但热度明显不及往年同期。

这种现象并非上海独有，杭州、南京等城市也存在类似情况。杭州3月前15日二手房成交量超3600套，超过2月全月成交量，而新房3月前两周成交面积同比去年下降47%；南京二手房3月第二周成交量达2679套，是同期新房市场的6.5倍。

克而瑞数据显示，今年小阳春一二线城市新房成交面积同比2025年、2024年均下滑。

以往三四月小阳春，要么新房先热再传导至二手房，要么两者同步升温，而今年不同等级城市的新房与二手房市场冷热不均：一二线城市新房成交量不如去年甚至前年，二手房尤其是低总价房源成交活跃；三四线城市新房3月前两周成交量优于去年和前年，但二手房市场平淡。

这与不同城市情况差异有关：重点一二线城市同地段新房价格远高于二手房，购房者更倾向性价比更高的二手房，出现二手房“抢客”现象；三四线城市仍有“买新不买旧”思维，二手房市场活跃度低，市场升温时新房先受影响。

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今年小阳春启动仅两周，市场态势已显现，其复杂性表明市场调整仍将持续。当前楼市量价虽有恢复，但稳定性不足，从2月70城房价指数及房地产数据可见一斑。

2月70城房价指数显示，新建商品住宅价格上涨或持平的城市有17个，较上月增加；70城二手房价中，一线城市降幅收窄0.4%，二三线城市收窄0.1%，房价下降速度放缓。在此情况下，一二线城市二手房市场仍能火热实属不易。

新房市场成交量需进一步稳定，后续需关注热度是否传导至新房。若热度未传导，4月后或有更多开发商加入促销；若未来两周新房热度上升，今年楼市小阳春便成定局。

2月还有两个关键数据出现拐点：一是商品房待售面积，2月末为79998万m²，同比增速0.1%，较2025年末回落1.5%，增速近乎停滞，库存不再增加，进入存量消耗阶段；二是房屋新开工面积与销售面积的比值，一二月新开工面积5084万m²，销售面积9293万m²，比值为54.7%，新增供给速度远低于销售速度。

这两个早期信号出现拐点，后续将逐步反映在量价上。尽管今年楼市复杂，但触底回升仍值得期待。