楼市新动向：二手房业主惜售情绪升温，市场或迎转折

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2026年开年至今，全国二手房市场呈现出新态势——业主们不再急于低价抛售房产。

最直观的表现是，重点城市二手房月度挂牌量持续下滑。

一线城市率先显现这一趋势。

北京二手房挂牌量自去年11月起已连续4个月下降，仅2月就减少了3000多套。

上海的拐点更早，去年6月起挂牌量便开始下行，截至2月已连续9个月减少。据冰山指数估算，上海二手房去化周期仅余4个月。

广州的挂牌量在12月由升转降，深圳则在今年2月迎来拐点。

截至2月中旬，四大一线城市的二手房挂牌量均处于下降通道。

不仅一线城市，杭州、苏州、合肥、天津等重点二线城市的二手房挂牌量也纷纷出现拐点。

挂牌量由升转降正成为全国楼市的普遍趋势，这是过去两年未曾有过的现象，标志着二手房供给端迎来转折，业主们的售房意愿显著降低。

除了供给量的变化，去年10月以来，业主的议价空间也明显收窄。

全国重点城市中，此前降价幅度较大的二手房小区，10月后未再出现“下一套成交价低于上一套”的情况。

例如广州黄埔的万科东荟城，100㎡左右的三房从2021年的4.7万/㎡降至去年的2万/㎡，去年9月后价格稳定在1.9-2万/㎡区间，未再下跌。

南京九龙湖的万科金域蓝湾，2022年价格曾达4.5万/㎡，近年持续下降，去年上半年触底后，下半年稳定在1.7-1.9万/㎡。

全国重点城市中降价最猛的二手小区基本触底，房价稳定在特定区间，这是市场接近拐点的重要信号。

这一信号也反映在全国二手房价数据上。

中指研究院数据显示，1月百城二手房价为1.29万元/㎡，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点。更关键的是，一线、二线及三四线城市的环比跌幅均出现收窄。

供给端的量价变化清晰表明：业主既不愿急于卖房，也不愿大幅降价。

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对二手房市场而言，供给端的变化是积极信号。当需求稳定、业主惜售时，市场天平将向买卖双方均衡倾斜。

这意味着过去几年买方与中介单方面压价的恐慌行情即将结束，市场将回归理性博弈。

此前，“今日不卖，明日每平少500”的恐慌情绪蔓延，不少急售业主无奈低价出手。

去年下半年起，急售业主基本出清，房价逐渐触及业主的心理阈值。

业主的心理阈值主要有两个：一是房产价值接近贷款额，二是房贷利率接近租售比。

去年下半年，不少小区已达这两个阈值。对业主而言，若房产价值接近或跌破贷款额，卖房不仅无利可图，甚至可能倒欠银行，不如持有房产。

同时，随着降准降息，房贷利率持续走低，业主的还贷压力减轻。央行四季度数据显示，全国新发放商业性个人住房贷款平均利率为3.06%，公积金利率为2.6%。麟评居住大数据研究院数据则显示，全国重点50城租金回报率达2.08%。

部分降价明显的小区租金回报率已超3%，当房贷压力与租金持平甚至更低时，业主自然不愿卖房。

此外，去年股市好转带来的财富效应，也改善了人们对未来的预期，缓解了房地产市场的悲观情绪。

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从量价数据到市场情绪，二手房市场已显露出一丝曙光。

这曙光虽微弱，却让我们看到2026年二手房价正逐步筑底。

筑底过程可能持续一至两年，但可以确定的是：急跌阶段已过。

作为普通家庭的主要财富载体，房产终于快要触底企稳。

不过，这一趋势仍需观察，就像早春泛青的草木，尚不能确定后续是否持续回暖。

楼市具有季节性，3月“小阳春”通常是趋势确立的关键期。

若今年小阳春如期而至，且三四月经市场验证后房价保持稳定甚至微涨，拐点才算真正到来。

即便拐点来临，也不意味着所有小区都能止跌。

过去几年，不同城市、不同小区的房价调整差异显著：有的早跌快跌，有的晚跌慢跌。即使整体迎来拐点，那些调整较晚的小区仍可能继续下行。

这对购房者尤其是改善置换群体构成考验，可能面临“卖旧跌、买新也跌”的风险——刚低价卖掉老破小换了新房，老房止跌了，新房却开始调整。

普通人需警惕这一风险，明确自家小区属于已调整完成、正在调整还是尚未开始调整的范畴。

拐点时期，看似安全的可能暗藏风险，自认保值的或许仍在调整中，需仔细甄别与把握。

总之，未来一年楼市将迎新变化，这或许是旧周期的终结，也可能是新时代的开端。